北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我家是这种情况，孩子已经在中关村一小入学，但我们的实际住址在四季青呢，每天接送很辛苦，回迁房也环境一般，也就想是不是应该卖掉一套之后索性换到中关村？考虑三点，一是要么就得加至少200万，要么就得面积小，老破小环境还不如回迁房呢。二是听说中关村学区的溢价更高，居住的性价比太低，是不是这种情况？三是保值问题。
A：
1、房子是用来住的，租房也能满足居住，何必非得换房啊？就算不考虑什么溢价之类的，即便是卖房买房的税费成本，就足够好几年的租金了。
2、而且既然已经入学了，那除非是就喜欢中关村这环境，否则从居住的性价比角度，是没必要再买套学区房了。就因为学区溢价很高，居住角度不划算。
我不知道您家的预算，假定加上200万的总价是600多万吧。那都不看对口中一二的，而是南边双榆树知春路一带，这里的溢价比例也得25%左右。也就是说，您花了600万买房，但实际得到了价值400多不到500万的居住体验。
或者这么说吧，就算是中关村和四季青同等的学区溢价，那您添了200万，实际买到了150万的居住体验。但现实中在中关村的溢价率是高于四季青的，具体的可以自己算算。
3、保值问题不好说，看之后的政策和行情了。我只能说既然入学的孩子总量少了，那就算中关村的学区好，其溢价比例也不会再增加了，能保持住就不错。
4、简单就是这种情况，要不您还是找两套具体房源比较一下吧，要不然这么聊的有点儿太笼统了，意义不大。因为四季青也是海淀，也是有学区溢价的，笼统对比的话说不清楚。
仅供参考。
二
Q:
如果不需要学区，是不是就不应该买上地学区内的房子了？科贸大厦这种便宜的房子可以吗？当然这就不自住了，准备租出去换着租一套。
A：
1、不是说不应该买，而是除非是特别喜欢这地段儿，否则没必要买。
打个比方吧，这就跟LV等奢侈品似的，谁都知道品牌溢价非常高。对于有钱人来说无所谓，但对于普通人来说，最大的功能就是炫耀而已。那除非是就喜欢这面料款式，否则没必要买，毕竟使用功能的性价比并不划算。
2、科贸大厦是写字楼，只是用的是住宅用地而已。这种房子根本就不在人家招生简章的名单里，就算能落户也没学位，所以不算学区房，也没溢价。
如果觉得租金划算就买吧。我估计这里的租金是每月每平100块以上，100平的话1万。拿着这1万能在上地租到至少价值7/800万的房子。而科贸大厦100平估计也就400万左右，所以换租还是很划算的。
但考虑好，就算是70年产权的，但实际功能仍然是写字楼。而这些年写字楼的行情一直不太好，您未必好租，想套现的时候也未必好卖。
3、总之看自己的需求和计算吧，我只能是列出这些情况供参考。
仅供参考。
三
Q:
我也是换房，卖掉西城广外的小书包房换一套三居的改善一下，预算600万左右。目前卖房没问题，几家中介都认为一个月之内必定出手，只是想换的房子没找到合适的。我工作在玉泉营商圈，附近请推荐一下吧？不超140平都可以。
当然这比较难找，所以我也想过索性南四环外甚至大兴，但不知从保值角度是否合适？比如高米店南的几个小区感觉都不错，单价基本在4万之内，想再看看。
A：
1、玉泉营，那周边就是东边的草桥马家堡和西边的首经贸啊，或者再向北的丽泽，估计您自己都看了不少次了吧？
2、600万要买140平左右的，单价才4万多点儿，那肯定是不好找呗。或者说买老小区的话这价格还行，不算多难找，但您的需求是改善啊，那就得是房龄新的商品房了，还得是品质+户型都不错的。不好找，估计买不到。
3、您要是能接受通勤的话就买大兴合适了，高米店算是典型的近郊改善板块。从翡翠城时期开始就是京南后花园，顺驰的年代更是北京第二代地王了，大多数商品房小区开发的都不错，保值也大部分还可以，基本跟随北京大盘，没什么特殊涨幅但也不吃亏。
4、这其实我都没什么可说的，您的预算和要求导致在丰台的选择很少，那高米店就应该是首选了，先看这里吧。
仅供参考。
四
Q:
预算1000万左右，准备在东四环外朝青附近买改善型三居，本来看的是润枫水尚和新华联丽景，也都有合适的，但犹豫之时有朋友给介绍了一套星河湾的三居，原估价2000万以上，但业主愿意1700万出，预计如果全款的话1500万有可能买到，所以我们在犹豫是否合适？请帮忙分析一下，房源信息如下。
A：
1、星河湾的三居1500万，230平的话每平才6.5万，那这和润枫水尚的市场价都差不多了，肯定是不贵。
2、不过我也上网看了一下星河湾挂牌的房源，270平四居室，最新挂牌价是2100和2050万，2300万以上则是几个月之前的。另外230平三居有两套，1800和1700万，那您朋友这套怎么评估出的2000万以上啊？
那如果这套房的市场价就是1700万，打折到1500就不算多便宜了。毕竟您说的也只是“有可能”，那要是1600万成交呢，还算很便宜吗？所以我只能说是不贵，但感觉不算多便宜。
当然，或许人家的装修价值高，但这我从图片上看不出来，找懂装修的给评估吧。
3、我建议还是找当地中介给估个价吧。或许人家2000多万也没有谎报，但却是前两年的行情了，而现在大概率不是这价了。
仅供参考。
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