姚海波创业记：嘉合集团闯入上海城更里的商管机会

观点网 6月23日，一则看似寻常的战略合作协议却激起了商业地产圈里的热烈讨论，只因其中一家合作方是印力集团前总裁姚海波所创立的商管公司“嘉合集团”。

根据合作协议，嘉合集团将与嘉韵集团联手布局城市更新项目，嘉合集团主要负责提供专业的商业运营管理，而嘉韵集团则提供城市更新项目资源，双方首次合作主要瞄向上海EKA·天物与环同济NICE2035赤峰路有机更新两大存量改造项目。

如今，褪去印力九年高管光环后，姚海波正式以创业者身份入局，试图挖掘上海城市更新里的黄金机会。

然而，面对市场上无数双紧盯的眼睛，姚海波的首战似乎只有成功这个选项。

城更赛道挖金

作为印力的前任CEO，姚海波的名字一出场，便自带流量，这归功于他曾经操盘的上海两大标杆项目——七宝万科广场、南翔印象城MEGA。

2017年，是姚海波职业生涯的分水岭，也是他深耕存量改造能力的起点。

彼时，七宝万科广场长期陷入增长瓶颈，主打社区商业定位，业态老旧、客流固化。接手两年间，姚海波重构场内动线、迭代50余家品牌商户、优化场景业态等，最终让项目从不起眼的社区商业，一跃成为印力最赚钱的项目，即便是在2022年依旧创下超4亿元营收。

若说单个项目是运气，南翔印象城MEGA的成功，则进一步证明了他的能力。该项目体量达34万方，是上海单体量最大的购物中心，2025年全年销售49亿元（含汽车整车销售），年客流近4000万人次；2026年Q1销售额10.03亿元，客流近1000万人次。

要知道，万科在2024年光是凭借这两个项目的股权出售，就回笼了约43.84亿元的资金。

事实上，姚海波操盘过的项目不仅有MALL，在印力期间，也曾以不同角色参与了福州烟台山、广州永庆坊、杭州玉鸟集等非标城市更新商业项目的统筹布局与经营优化。

可惜，在旧时代与新时代的交替间隙中，印力留给姚海波的发展空间急剧萎缩，而他的离开，也标志着规模时代的落幕，运营为王的新时代正式开启。

而选择此时创业入局，姚海波并不是一时冲动，而是看透上海商业底层趋势后的顺势而为。当下，上海城市更新正在给专业独立商管公司，释放前所未有的黄金机会。

政策层面，上海严守商业总量红线，全面停止新增大宗商业用地出让，《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026）》明确三年更新300万方存量商业，全面叫停大拆大建，鼓励有机微更新、业态提质，政策红利全部倾斜存量运营端，空间改造红利消退，运营能力成为项目核心竞争力。

与此同时，今年5月国务院首次将城市更新编制独立专项规划纳入“十五五”体系，行业预测未来五年全社会更新投资规模预估超15万亿元，整体投资体量庞大。

资本层面，消费REITs持续扩容，国家发改委明确把城市更新设施纳入REITs发行范围，新增商业办公、酒店、体育场馆等资产类型。这也就意味着，越来越多类型的资产有了长期退出的路径。

而其中，稳定租金收益、标准化运营体系是REITs申报硬性条件。因此，持有方必须绑定专业商管，长期运营增值赛道，具备长期盈利空间。

更重要的黄金趋势是消费层面的民心所向。如今，消费者正逃离千篇一律的标准化购物中心，偏爱工业遗存、高校街区、滨水特色场景商业。特色城更商业客流粘性更强、溢价更高。

姚海波精准入局

创业从不是盲目扩张，尤其是团队全新组建的嘉合集团。怀揣 “做一成一” 的初心，姚海波在项目选择上较为克制。

从项目类型来看，本次携手嘉韵集团拿下的EKA·天物、环同济NICE2035赤峰路两大项目，虽不属于全国一线头部标杆重资产，但却高度适配嘉合集团目前的初创规模，也能最大化发挥姚海波能力。

具体来看，坐落浦东金桥的EKA·天物，是上海初代老旧厂房改造文创街区，占地面积约100亩，商业面积6.7万平方米，嘉韵集团曾投资数亿资金进行全面改造。

目前，园内分布着30余栋风格各异的特色建筑，包括中国庭院式建筑、老上海石库门建筑、北欧风建筑等，建筑肌理完整、水系艺术场景成熟，拥有固定打卡客流与基础商户，属于半成熟存量项目，无需大额土建改造、从零开荒，完美适配嘉合集团的初创现状。

同时，据公开信息，该项目平均租金水平约为9元/平方米/天，是同地段传统园区物业价格的2-3倍。因此，外界多视嘉合集团此番拿下项目运营权为一次难得的“价值洼地”机遇。

然而，商业逻辑之下，鲜有资产持有方会无缘无故让渡运营权益，其背后往往暗含项目自身的经营痛点与待解难题。

当下，EKA·天物项目同样面临与众多商业艺术街区类似的处境：项目户外空间占比高，客流受天气影响极大，同时餐饮占比过高而零售配套稀缺，叠加地段带来的潮汐式客流特征，最终导致大量打卡观光流量难以转化为实际消费。

除了非标形态带来的“硬核问题”外，周边竞品的分流因素也少不了。

步行600米开外的金桥国际商业广场，以及驾车13分钟的LaLaport成熟购物中心直接分流了刚需客群，未来浦东最大购物中心PRISMA新嘉中心的入市，则会进一步抢夺家庭、大众消费客群，导致项目只能依靠小众美学、首店差异化突围。

如果说EKA·天物是考验精细化流量运营的美学存量试水项目，环同济NICE2035赤峰路项目，则是嘉合集团立足上海、深耕城更赛道的背书型项目，挑战难度更大，但招牌将更响亮。

资料显示，该项目由杨浦区政府、同济大学联合打造官方有机更新示范街区，覆盖赤峰路沿街商铺、老旧办公、公共空间连片改造，服务同济师生、青年设计师、周边社区三大客群，以产学研融合创新街区为核心定位。

简单来说，区别于市场主流厂房文创园区，环同济NICE2035赤峰路项目是国内少见的“沿街连片存量街区+科创原型孵化+产学研转化”的复合型更新项目，若嘉合集团能全程负责商业统筹、业态规划、街区运营，该项目能成为这家商管公司未来的“活招牌”。

而回到最原始的起点，上海城市更新从来不缺改造资金、不缺存量物业，缺的是真正懂商业、懂品牌、懂客流、懂资本的运营操盘者。

如今，市场愿意为姚海波的过往实力买单，但全新组建的团队仍需经受考验，而他的团队能否在上海城更非标商业项目中站稳脚跟，项目将比语言更有说服力。

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