四川
大家好，欢迎观看【小亥点评】，中国幅员辽阔，为什么几亿人挤在钢筋水泥打造的超高层 “鸽子笼” 里？
网上流行的说法是人多地少，要严守十八亿亩耕地红线，这个看似标准的回答，却忽略了一个关键事实。
哪怕人烟稀少的西部县城，明明有大片闲置土地，人口持续减少，却还是建起了二三十层的超高层住宅。
甘肃岷县常住人口未满四十万，城区住宅楼多为 24 至 25 层，四川阆中作为普通县级市，部分小区楼高达 90 米，突破三十层，陕西韩城更有四十层、168 米的超高层拔地而起。
内蒙古、新疆、西藏诸多城市周边，尚有大量未开发土地，人口密度亦远逊于东部沿海。当地却仍执意兴建二三十层住宅。此等现象背后，究竟隐藏着何种缘由呢？
上世纪八十年代，国内探索商品房制度，曾有四条参考路径：美国郊区独栋模式、欧洲低层公寓模式、日本一户建模式，最终却全面对标香港的超高层模式。
在李嘉诚等香港地产商的协助下，我们复制了土地拍卖制、商品房预售制、按揭贷款制、公摊面积制，以及封闭式小区加超高层住宅模式。
当时选中香港模式，是因为它能以最快速度完成城市化，但我们忽略了两地的实际差异。
香港必须靠超高层住宅解决居住问题，源于两个难以破解的困境：一是土地面积仅相当于内地一个小县城，却要容纳数百万人口。
二是四大家族控制香港经济命脉，刻意囤地拖延开发，推高房价，香港只能向天空索要居住空间，才催生了九龙城寨这类高密度聚居区。
内地并没有这样的困境，为什么还要照搬这套模式？
地方政府的逻辑直白又实际：土地有限，但天空无限，盖六层和六十层，土地出让金收益天差地别，粗放发展年代，各地都在比拼建设高层，为了快速获取资金。
同时，高密度小区能摊薄市政配套成本，修一条路、铺一条水管，服务高密度小区的成本远低于低密度社区。
疫情期间，封闭式小区的管理难度更低，运营成本远小于欧美开放式社区。开发商的思路更直接：拿地成本高昂，盖更高的楼才能最大化利润，配合按揭、预售和公摊制度精准回收利润。
这形成了地方拿地赚收入、开发商赚利润、银行赚利息的三方共赢闭环，也就出现了哪怕西部小城也建起超高层住宅的现象。
慢慢的，这套模式的隐患逐渐暴露，首批超高层住宅即将达到使用年限，安全隐患逐步显现。
香港早前的那场大火堪称典型例证。内地消防云梯平均救援高度约 50 米，仅能应对十八层建筑。高端云梯仅在上海、深圳等少数城市配备，因其采购成本高昂，难以大规模普及。
未来超高层一旦出现安全问题，就是重大社会难题，高层住宅未来运营前景堪忧。
电梯、防水层等核心设施，合理使用年限约为十五年。而电路、水管、暖气等设备，其使用寿命处于 15 至 20 年区间。
到期后，若维修基金亏空、物业费收不上、物业退场，小区居住环境会极速恶化，甚至变成名副其实的贫民窟。
更严峻的是，高层住宅楼层太高、居住人口密集，几乎不可能拆迁，想要靠拆迁改善居住条件，基本就是死路一条。
高层住宅还在挤压整体消费潜力，没有独立车库，居民很难购买第二辆车，国内大部分小区车位配比严重偏低，千人汽车拥有量仅为马来西亚的一半。
居住空间逼仄，严重影响生育意愿，致使人们对二胎、三胎望而却步。同时，园艺工具、大型乐器及运动器材亦无处安置，消费潜力因而遭受大幅抑制。
住建部近日出台新规，新建住宅建筑高度不得超过八十米， 深圳、北京、杭州、广州、西安等多个核心城市已经严格落地，江西更是出台更严苛的标准，将住宅建筑高度上限管控在五十四米，全面抛弃高密度超高层建设思路。
这一系列政策调整，标志着国内超高层住宅野蛮生长的时代彻底落幕。
未来城市建设不再一味堆砌高度、追求速度，而是围绕老百姓的真实需求进行全方位调整，一场围绕居住的新变革才刚刚开始。
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