佛山“旧改第一村”重生，多地城市更新存量项目陆续“破冰”

21世纪经济报道记者 吴抒颖

佛山“旧改第一村”永胜村复活在即。

近日，佛山市自然资源局南海分局发布公告称，拟协议出让一宗位于南海桂城夏北永胜村范围内的“三旧”改造项目用地使用权。这宗地块出让价款约3.51亿元，意向受让人为佛山市碧桂园碧欣置业有限公司（以下简称“碧欣公司”）。

这是永胜村的三号地块，总投资额约9.93亿元，规划约284户。永胜村于2019年牵手碧桂园开启城市更新工作，是佛山首个由房企参与的整村改造项目，总投资约100亿元、开发周期将近10年。

2022年，项目一期商品房灯湖盛世正式亮相，次年首期回迁房灯湖胜悦苑交付。但2023年以来，受到市场环境影响，永胜村城市更新工作一度停滞，直至此番土地完成出让，永胜村宣告重回正轨。

永胜村是今年城市更新推进大潮中的一朵“小浪花”。今年以来，随着城市更新工作的持续推进，广州的存量项目也在加速破局盘活，例如广州黄埔南湾、广州白云小坪村等。

万亿城市更新窗口打开，各地加速“攻坚克难”，多措并举加速推进存量项目的改造。

合作共赢

永胜村此番盘活，更像是村集体、原开发企业引入新合作方进行资产盘活的操作。

根据永胜村今年6月对合作开发企业股权调整等事项进行的表决结果，合作企业股权调整后，碧桂园将其持有的碧欣公司70%股权进行拆分转让。

其中，碧桂园将65%股权转让给新成立的昇莱投资，5%直接转让给昇力投资；其余30%股权由佛山常琦持有。佛山常琦由自然人罗杰文持股66.6667%，张江和平资产管理有限公司持股33.3333%。

至此，碧桂园不再是这个项目的主要持股方。

昇力投资背后的实际控制方为广州力迅投资有限公司，该公司隶属于力迅集团。力迅集团是广州的中小型房企，在广州开发了‌西关雅筑、琶洲湾‌等项目。

根据表决文件安排，未来昇莱投资的股权将逐步向昇力投资集中，最终实现力迅集团直接或间接持有碧欣公司不少于50%的股权，力迅集团将逐步成为永胜村旧改项目的主导方，碧桂园逐渐淡出。

事实上，力迅集团参与永胜村旧改项目的消息，早在2025年就已经露出眉目。2025年12月，昇力投资和昇莱投资就已经出现在碧欣公司的股东名单上，但其时持股比例并未公布。

与此同时，力迅地产也公开招聘佛山千灯湖项目成本经理、策划和销售经理等岗位，其时市场已有传言力迅地产开始着手重启永胜村旧改。

虽然力迅集团主导永胜村旧改项目已成定局，但碧桂园也还将保留合作的权利。碧桂园方面回应21世纪经济报道记者称，“目前公司与力迅集团合作运营永胜村旧改项目。”

从永胜村本身的开发条件来看，这个项目在资产盘活之后具备巨大的开发潜能。

永胜村位于佛山千灯湖片区，与广州荔湾区相隔不远，是佛山的成熟居住片区之一。永胜村项目硬件设施及软件配套兼备，目前，永胜村一期灯湖盛世二手房成交均价约2.67万元/平方米，该片区是佛山单价较高的区域。

此外，项目剩余货值也仍较为可观。公开资料显示，永胜村旧改首期商品房及回迁房目前已经完成交付，力迅接手之后，可供开发的项目还包括两期商品房、二期回迁房、1座小学、1所18班幼儿园，以及商业中心。

加速盘活

永胜村的盘活，是一个关于村集体、企业“自救”的成功样本。

这一案例对于本身具备开发价值、股权和债权结构并不复杂的项目具有一定的启示意义，未来或将有更多的村集体采取类似的方式盘活存量旧改项目。

从全国层面来看，多座城市也在积极推动存量城市更新项目的加速改造，旨在扩大房地产的有效投资。

以广州为例，近期，多个项目传出最新动向，包括复工、更换主体等消息。例如，广州黄埔南湾项目就通过表决，将项目改造开发主体更换为广州开发区城市发展集团有限公司；白云小坪村也在此前引入中铁诺德作为融资区项目的代管代建方。

广州是城市更新投资活跃的城市。在2026年广东省城市更新工作推进会上，广州的工作模式还被重点提及。会议指出，广州创新“点状焕新、片区活化、融合提升”工作模式，破解危房改造难题，形成“政府引导、居民主体、市场参与”的可复制经验。

2026年，广州已明确全年城市更新投资2200亿元的目标，集中推介39个重点项目，总投资近300亿元；52个新模式项目力争年底前安置房“应开尽开”；第二批12个危旧房改造试点启动谋划；低效用地再开发专项规划出台，到2035年累计盘活约310平方公里。

任务书已下，广州按下城市更新加速键。

据21世纪经济报道记者了解，今年5月，广州还出台相关文件，加速旧模式城中村改造项目退出，对于一些停滞不前的项目，在一定期限内进行突破和清退，通过更换开发主体来实现加快改造的目的。

一家广州平台型国企的管理人员告诉21世纪经济报道记者，过去城市更新项目主要由开发房企主导，拆迁、资金等都是市场化来解决和运作。但是过去几年部分房企自身的运营状况不佳导致一些项目停滞，现在需要由官方主导来盘活这类项目。“我们参与这类项目的改造时，原开发房企的股权债权往往很复杂，很多需要厘清的东西。”

一家持有多个城市更新项目的出险房企总部人士也对21世纪经济报道记者表示，“尽管城市更新项目我们可能还没有太多余力去开发，但是在公司实控人眼中这些资产仍然是非常‘值钱’的，所以也不愿意轻易放弃，引入代管代建或者由债权人来牵头也不是所有项目都具备条件，久而久之项目就停在那里了。”

现实的桎梏重重，广州直接发文清退，凸显了广州加速盘活城市更新项目的魄力与信心。

政府主导与市场参与的双重加持之下，全国城市更新工作将得到进一步的助力。

中指研究院分析认为，从自然资源的角度来看，全面摸清城市存量资产资源底数、加强存量资产管理、加大存量盘活力度等是支持城市更新的重要着力点，在此过程中，优化规划管控方式、创新用地支持政策、优化不动产登记服务的具体政策举措持续落地，未来或进一步创新举措并加大政策落实力度，支持存量盘活。

中指研究院预计，未来更多城市将落地存量盘活配套政策，灵活转换土地用途、探索土地续期政策、优化审批流程等，进一步助力城市更新。“对于企业来说，未来具备专业运营能力的企业或将迎来更大发展机遇，房企应顺势而为，积极探索片区更新、资产盘活与长期运营，构建新发展模式。”