打6折也难卖！南京河西楼盘，开盘4年只卖掉四成

5年前拿地，开盘4年却只卖了4成——南京河西南，江宸府太难了！

实际上，从高位拿地，到开发商暴雷，再到卷入债务纠纷被封盘，江宸府的命运一路坎坷。

今年3月，重启销售的江宸府降价至2.65-2.8万/㎡促销，但截至目前只卖了12套，去化压力依然不小。

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下关城开、宏顺、中梁、银城四家联合开发，银城操盘的江宸府，是当年南京有名的“双限”项目之一。

2021年5月20日，经过12轮竞价，项目所在的河西南G25地块达到最高限价，地价35907元/㎡，毛坯限价44440元/㎡。

拿地不久，江宸府就启动开发。囿于体量，小区只有2栋30层住宅，共180套房。

户型分布上，1号楼是198㎡四房两厅三卫（共60套），2号楼是143㎡四房两厅两卫（共120套），均为两梯两户、室内层高3.1米

2022年4月，江宸府首开推出全部房源，销许均价约46865元/㎡，另有装修包3800元/㎡。

在当时，嘉华嘉璟峰、颐和云台源筑、金鼎湾和禧等与江宸府同期打擂台。虽然加上装修包，几个楼盘的均价差距不大，但颐和云台源筑主力户型为143㎡，金鼎湾和禧也将最大面积控制在168㎡。

在入手门槛、地段分布、开发商品牌等综合因素的权衡下，买房人并没因河西南的滤镜而“无脑”买入江宸府。以至于同期楼盘几乎都卖完了，江宸府却在为滞销发愁。

开发商的接连暴雷，更让江宸府雪上加霜。

2022年起，银城、中梁等陆续被爆出债务危机。江宸府的开发公司南京云雁元锦房地产有限公司，陷入多起司法案件中，早已被列为经营异常、被执行人、限制高消费。

天眼查显示，南京云雁元锦公司作为被告的案件数量达75件，涉案金额高达3472.62万。

去年夏天，江宸府因股东方债务问题被封盘。当时，南京网上房地产的数据显示，开盘3年多，项目180套房，只卖了60套。

今年3月，江宸府重启销售，单价2.65-2.8万/㎡，对比前期的全装修均价，相当于打了6折。
割肉甩卖的效果如何？官方数据显示，截至目前，江宸府仍有108套房没卖，整体去化仅四成。这也意味着，打折的三个月来，项目只卖掉12套房，去化压力非常大。

没有对比就没有伤害。
今年，河西南的深业南湾上府也给出堪称“骨折价”的清盘特惠，在售房源6.5折起。今年前五个月，项目卖了4.22亿，跻身南京新盘业绩排行榜第20位。

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在锐评君看来，江宸府的优缺点鲜明。
先说说优点。
项目位于中和路、秦新路交汇处，挨着升龙天汇、清润园等小区。这里处于河西南的边缘地带，不过守着地铁2号线/7号线螺塘路站，出行便捷度很高。

小区只有2栋楼，错开排布，彼此互不遮挡，便于观赏秦淮新河风光带。且1栋楼只有一种户型，相对纯粹。

打6折销售，意味着此前全装修总价超930万的198㎡户型，现在500多万就能拿下。是现阶段，河西同面积段大平层入手门槛最友好的楼盘。
但江宸府的缺点，也摆在了台面上。
首先是地段。
虽然双地铁环伺，但项目处在河西南的边缘地带，距离商场、大型公园、城市地标等较远，周边界面也不占优势。
相比之下，目前河西南在售的凤起潮鸣，近南京国际友谊公园、嘉华综合体、首创数科中心、阿里巴巴江苏总部等；伟星长江之歌、中海江南玖序，位于现代摩登的青奥滨江，本身也是城市天际线的组成。
其次是产品。
凤起潮鸣，是全国唯一低密凤起潮鸣，除了四代洋房，还有3层低密大宅；伟星长江之歌，是南京首个360°环幕立面的住宅；建发缦云，用诗意东方传递新中式美学……当下，河西南在售新盘，产品力都可圈可点。
拿地、规划时间较早，江宸府虽然做了造价近200万，带有蓝宝石花岗岩的主大门；室内南向窗墙比达47%等亮眼设计，但143㎡户型得房率仅74%，外立面局部为真石漆等“硬伤”，也不容忽视。

143㎡样板间
还要提醒大家，开发商暴雷带来的问题尚未得到系统性解决，购买江宸府，难免存在雷点。
比如，去年有业主反映因开发商账户冻结、债务纠纷及部分房屋存在抵押等问题，无法办理房产证。虽然后续官方已妥善处理好，但买房人仍要多留心眼。

比如，开盘4年小区只卖掉四成房子，即使入住率为100%，也只有72户。这意味着物业公司能收取的物业费有限，能否支撑高品质服务，得打个问号。
在锐评君看来，地段、品牌、产品力等硬指标都不占优势，江宸府被市场淘汰是大概率事件。
项目打6折促销，把河西大平层的门槛一把拉到了500万级，看上去诚意十足。但三个月12套的成绩单说明，市场和买房人对“便宜”的理解，早已不止于价格本身。
大家越来越清楚，一套房子的价值，不仅在建安成本与精装清单里，也在开发商的口碑、居住的舒适度、物业服务的持久力以及二手市场的流动性中。
当一个项目被贴上了开发商暴雷、长期滞销、经营异常等标签，即便价格再低，修复信任也远比修复资产负债表艰难。
对买房人而言，与其去赌一个“低价抄底”的机会，不如认真掂量一下，暴雷企业带来的相关风险你能承受吗？五年十年后，这套房子有人愿意接手吗？你怎么看，欢迎评论区留言探讨。