辽宁
招商此番再度补仓，恰逢其在售项目进入尾盘阶段，实现了产品线的高效衔接。
彭红侠/发自北京
北京通州九棵树，决战正酣。
6月23日，通州九棵树0302-6016地块出让，截至开拍前，地块已获5轮报价，总价抬升至约8.487亿元，土拍大战一触即发。
此次参拍阵容惹眼，中海、招商、保利、建发、绿城在内的五家头部房企悉数到场。这场在通州九棵树上演的决战，成为北京上半年土地市场的焦点之一。
现场竞拍时，保利、建发轮番举牌，拍地意愿强烈，中场时分，中海强势杀出，与建发呈分庭抗礼之势。招商举牌同样果决，在几家房企173轮激战下，招商以10.217亿元拍下九棵树6016地块，成交楼面价约3.15万元/平方米，溢价率约21%，创下今年以来北京土拍溢价率最高纪录。
一宗六环内地块，为何吸引5家头部房企热抢？
九棵树6016地块地块位于通州老城核心，紧邻九棵树站，周边商业、教育、医疗、公园等配套一应俱全，生活氛围成熟，对于CBD及副中心的外溢改善客群吸引力十足。
1.6低密容积率，在北京城市副中心近年出让的住宅用地中极为罕见，具备打造高品质改善产品的先天优势。尤其是在核心区宅地供应有限，优质地块竞争激烈的背景下，配套成熟、指标友好的通州九棵树地块，自然成为各大央企补仓布局的必争之地。
中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，地块最大的底气，来自其南侧“孪生兄弟”6017地块（现为中海玖树满和）的成功验证。
中海项目于2025年11月以12.48亿元摘得，销售均价约5.1万元/平方米。自2026年3月开盘以来，不到3个月时间网签超九成（网签537套，成交额近21亿元），证明了九棵树板块强劲的本地改善购买力，也为6016地块提供了价格锚点。
区域内新房与二手房市场也存在显著代差。老旧次新小区（如梨园、九棵树早年平层）挂牌及成交价多在3.5万~ 4.2万元/平方米；而年代更久远的老社区则议价空间进一步拉开，成交价在2.3万~2.8万元/平方米。新房与周边二手房之间存在显著的品质代差，为新盘提供了明确的高溢价空间。
张凯认为，招商此番再度补仓，恰逢其在售项目进入尾盘阶段，实现了产品线的高效衔接。
近年来，招商在通州打造了璀璨公元、云璟揽阅等一系列热销项目，在当地拥有较高市场占有率。但自去年来，招商在北京土储告急，拿地意愿强烈。
地块挂牌当天，招商就发布了该地块的施工监理招标计划，投资估算约13.8亿元，此举被市场普遍解读为志在必得的强烈信号。现场竞拍时，招商接连举牌，显示出对这一地块的决心。
玖树满和珠玉在前，招商未来能否延续热度尚不可知，在3.15万元/平方米偏高楼面价下，这一地块还有多大利润空间，成为业界关注的焦点。
九棵树6016地块起始楼面价约2.5万元/平方米，已比南侧玖树满和约2.29万元/平方米的成交楼面价，高出约2000元/平方米。在上百轮攻势下，成交楼面价直线走高，比玖树满和楼面价每平方米高出8600元。
结合玖树满和的实际网签均价约5.1万元/平方米，若以此标准计算，招商6016地块未来售价或将超越6万元大关，直逼运河玖院售价。
当前，通州主力单价5万元/平方米左右，总价350万~600万元，卡住刚需刚改的黄金区间。相较于朝阳、海淀普遍800万元以上的入门门槛，通州以“同等总价多得一房”的产品策略，有效承接了大量外溢购买力。
同时，对比周边次新房3.5万~4.2万元/平方米的挂牌价，新房仅需承担20%~30%的溢价即可获得产品代际上的显著跃升，因而通州多个新房项目走出独立行情。而招商这一项目在远超同区域项目售价下，未来项目销售流速或将受到考验。
地块实际容积率，也并非想象中美好。根据挂牌文件，地块东侧须退让20米绿地，南侧还要退让中海玖树满和的间距。扣除所有强制退线后，地块实际有效容积率将远超1.6，这将进一步推高实际楼面价，对招商的成本控制能力提出更高要求。
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