2026年7月楼市巨变？五大变局倒计时

进入2026年年中，楼市冰火并存的格局愈发明显，城市分化、现房当道、品质升级、双轨并行、租购同权这五大趋势正在酝酿。

在讨论这些变局之前，不妨先听一听廖老师在一次访谈中对中国宏观经济、人口周期、房地产走势及资本市场的系统判断，这些底层逻辑恰恰是理解未来楼市走向的钥匙。

第一，周期是市场经济的必然规律，很难被改变；第二，短期解决的问题往往只是把矛盾推到后面，问题依然存在；第三，对周期进行干预，必须考虑跨周期所付出的成本与代价。如果付出的成本是收益的三倍，是否还应该这样去做，就是一个需要认真权衡的问题。

这也是为什么某些地方的债务率水平越来越高，杠杆水平已经使其债务存在一定风险的原因所在。对于"用短期政策来熨平短期风险、以时间换空间来解决长期问题"的思路，廖老师认为方向是对的，但在操作上往往存在难度。

今年要完成这个目标，明年要完成那个目标，长期目标的完成时间就会被挤占。以消费为例，消费之所以持续偏弱，是因为消费是慢变量，而投资是快变量。

从GDP的三驾马车来看，投资（即经济学中所称的资本形成）对GDP的贡献每年都在40%以上，而全球投资对GDP贡献的平均水平为21%，相应地，消费的贡献就偏低。值得欣慰的是，从去年年底到今年，自上而下已经能够看到一种新政绩观的推动。

"十五五"规划明确提出，或者说再次强调中国经济要高质量发展。无论是投资还是重大项目，都要把钱用在刀刃上。

一个重要的衡量指标是宏观杠杆率，即居民部门、企业部门和政府部门三大部门的债务余额除以GDP。这个指标在2008年次贷危机之前，中国是非常低的。

过去二三十年，中国GDP从未出现过负增长，而西方国家包括一些新兴经济体，在过去30年中出现GDP负增长的频率基本上都在两次以上。

其代价就是杠杆率水平上升幅度过快，也就是先把好干的事情干了，后面随着债务率水平进一步上升，必须要求经济发展质量进一步提高，否则经济循环就会出现障碍。从长周期角度看，中国当前正处于老龄化加速阶段。

2021年中国步入深度老龄化，即65岁以上人口占总人口的比重超过14%。去年这一比例已达到15.8%，预计到2032年将进入超老龄化阶段，老龄化率提高到20%。

有人寄希望于鼓励生育来降低老龄化率，但14亿人口的基数太大，2025年中国出生人口数量已经跌破800万，即使增加200万，对整体人口结构的影响也极为有限。因此必须敬畏这样一个人口周期。

谈到房地产，这一行业已经调整了五年。虽然上海、北京、深圳、广州的房价交易较为活跃，也有所回升，但还要看全国层面。

全国人口正在向大城市集中，三分之二的城市人口在减少。日本的经验值得借鉴——日本房价持续下跌了18年，在2009年左右才开始反弹，但反弹主要集中在东京和大阪，其他城市仍然非常疲弱。

从政策建议者的角度，应当尊重市场规律。大城市化是全球趋势，比如美国的纽约、英国的伦敦、法国的巴黎、韩国的首尔，大部分人口都向首都或核心城市集中。

大城市具有规模经济和规模效应，能够提供更多的教育资源、医疗资源，就业机会也相对更多，这是市场机制自然形成的结果。当前我国打造长三角一体化、粤港澳大湾区，其逻辑符合发展经济学的基本原理，也就是发展极、增长极的理念，在全球范围内都是合理的安排。

大城市应该越做越大，打造其吸引力，利用市场自身的手段来解决城市发展中各种各样的问题。具体到房地产政策，第一是稳房价仍有必要，同时也要鼓励新市民购房。

这里的关键在于居民收入问题，是否有相应的政策鼓励大家购房、租房、定居生活，让大城市海纳百川的辐射效应能够体现出来。既然房地产还在调整，又鼓励新市民买房，听上去似乎有些矛盾，关键就在于以什么价格来买。

中国有三亿新市民，他们究竟是租房还是买房，需要政策给予引导。廖老师一直呼吁要提升中低收入阶层的收入水平。

去年年末的中央经济工作会议也明确提出，要编制并实施城乡居民收入增长计划。这对提升消费、稳定房地产都能够起到积极作用。

同时，应当聚焦几个发展极，如长三角、珠三角，以及成渝经济区等，这些已经被市场证明有效、并呈现出繁华局面的区域，应当遵循市场发展规律。从财政政策和货币政策的角度，财政政策今后越来越要倾向于民生。

过去为了发展求速度，该补的没补，应该补短板的地方反而强化了长板。比如社保的缺口，养老的三大支柱，这些都需要财政加大投入。

货币政策追求的是物价稳定和币值稳定两个目标，但当前的关键问题是货币的流动性。居民存款已经达到170多万亿，每个人都盯着这块蛋糕，但这块蛋糕不动。

如何让这部分钱活起来，资本市场承接其中一部分资金就显得很重要。针对"经济仍有5%左右增速，但普通人感受并不那么好"的温差感，廖老师分析这主要来自名义GDP与实际GDP的差距。

当前实际GDP增速约5%，而名义GDP大概在4%左右。通常体感较差时，往往是名义GDP低于实际GDP。

中央经济工作会议也强调要让物价合理回升。上市公司的盈利增长之所以不太令人满意，其中一个原因正是通胀率水平过低。

如果每年CPI涨幅不超过2%，大家的舒适感会更好。物价之所以难以保持合理增长，是因为供给一直在增加。

投资从短期看是内需，从中期看是供给，从长期看供给过多就形成了过剩。所以投资要适度，消费要拉动。

去年提出反内卷，根本原因还在于缺乏正确的政绩观，大家都把GDP当作重要的考核指标。回到楼市本身，前面提到的尊重市场规律、敬畏长周期、重视人口结构和质量提升等判断，恰好对应了2026年7月之后楼市酝酿的五大变局。

第一变是城市能级鸿沟越拉越大，三四线及县城受人口外流和产业空心拖累跌势难止，而北上广深二手房已连续多月齐涨，分化甚至会从城市之间渗透到板块之间，普通家庭买房得从"看城市"细化到"看板块、看产品"。

第二变是房企洗牌，现房销售加速替代期房模式，民营房企要么退出要么转向轻资产，核心城市优质新房的稀缺性会进一步抬升。

第三变是住宅新国标落地，层高加码、得房率提升、第四代住宅下沉刚改产品，奇葩公摊和低劣户型将越来越难脱手，老破小业主与其纠结挂牌价不如早做置换。

第四变是保障房与商品房双轨制提速，超过2.5亿城镇未落户常住人口将被纳入保障体系，住房需求按收入层级被结构性重新分配，低收入走保障房、中等收入进改善型市场、富裕阶层瞄准核心稀缺资产。

第五变是租购同权从口号走向落地，《住房租赁条例》已于2025年9月15日起施行，租房上学等堵点正被一项项政策铺平，预计先从二三线和都市圈外围城市破题。

外部环境方面，美联储下半年货币政策偏鹰带来全球资本回流压力，台湾地区围绕两岸的政治博弈也增添了风险溢价，国内楼市靠外部输血基本无望，只能靠这五大变局向内挖潜。

对普通家庭而言，与其纠结房价数字的涨跌，不如把这五条主线钉在购房决策清单上——买刚需的别迷信"地段万能"，做改善的盯紧新国标，长期租房的也不必再焦虑，属于不同人群的春天，会在这五大变局里各自到来。