荔湾山村的97.38%：一场城中村改造的“广州速度”实验

2026年6月，广州入夏。芳村大道东沿线，荔湾山村城中村改造项目三社安置房地块上，拆卸作业正热火朝天地进行着。

几乎同时，一个数字被反复提及：97.38%。从2024年9月30日启动到2026年5月底，这个项目累计签约1746户，签约率达到97.38%。在广州“依法征收、净地出让”新模式的试点项目中，这个进度稳居前列。

不到两年时间，山村走完了许多城中村改造项目五六年都未必能走完的路。

为什么是山村？

山村位于白鹅潭商务区核心辐射圈，总用地面积67.03公顷，东至花地河，西至广佛交界线，南至广钢铁路支线，北至芳村大道。项目涉及房屋1793户，其中国有住房1049户，宅基地房屋744户。

但区位优势只是基础。真正让山村跑出加速度的，是它身上那个特殊的标签：广州首批“依法征收、净地出让”城中村改造新模式试点项目。

在旧模式下，城中村改造走的是“毛地出让”的路子，村集体与开发商直接合作，土地在未完成征收的状态下进入市场。结果是什么？改造成本不可控、周期无限拉长、回迁安置遥遥无期，甚至出现“拆了一半烂尾”的案例。

山村差点也走上这条路。山村联社党委书记、社长王赐辉说，联社曾与一家地产公司接洽过，改造意愿征询的同意率当时就达到了90%。但后来，那家公司资金链断裂，旧模式走不下去了。

转机出现在荔湾区将山村纳入新模式试点。“新模式下，项目由政府主导、国企实施，大家的信心更足了。”王赐辉说。

“依法征收、净地出让”的逻辑完全不同。政府先依法完成征收，将土地整理为净地后再公开出让。这意味着政府掌握了主导权，改造成本可测算、出让条件可预设、回迁安置可前置。居民清楚知道征收是依法推进的、补偿标准是公开透明的、安置房建设有明确节点，博弈成本大幅降低。

这不是简单的流程调整，而是城中村改造从“村民与开发商的双边博弈”转向“政府主导的公共治理”的结构性转变。

8个月，从0到90%

项目启动仅8个月，签约率就突破了90%。荔湾区石围塘街道经济发展办公室的工作人员说，群众支持是最大“基本盘”。

数据更能说明问题：国有住宅累计签约1043户，签约率99.43%，仅剩6户未签约；宅基地累计签约703户，签约率94.49%，仅剩41户未签约。

为什么国有住宅的签约率远高于宅基地？原因不难理解。产权清晰的物业更容易达成共识，而宅基地涉及历史确权、家庭内部分配等问题，利益诉求更复杂。这41户未签约的宅基地，正是后续攻坚的焦点。

那剩下的3%怎么办？新模式强调“依法征收”。根据规定，被征收人在征地补偿决定下达之日起60天内未申请行政复议，或者6个月法定救济期内未提起诉讼，且在催告后仍不履行搬迁义务的，政府可依法向人民法院申请强制执行。

法治路径，为最后3%的攻坚提供了制度保障。

肉眼可见的进度

签约只是第一步。一年半的时间里，山村的物理面貌也在迅速改变。

项目已接收移交房屋1326户，已拆除私房558户，拆卸面积超过6.7万平方米。首期安置房肠衣厂地块一期主体结构已施工至地上16层，计划今年10月封顶。三社安置房地块将于6月底动工。山村留用地块长力地块已基本完成征收土地平整工作。

就在最近，又一个关键节点被突破：首期安置房用地正式获得建设用地批复。广州市规划和自然资源局荔湾区分局表示，这不仅意味着前期繁杂的土地整备工作取得了阶段性胜利，更向外界释放了项目加速推进的强烈信号。

荔湾区始终坚持“安置先行、民生为本”的理念。安置房建设走在前面，村民才能安心签约、放心搬迁。

村民的账本

在山村村民眼里，这些数字和节点对应的是实实在在的生活改变。

村民梁光杰所在的大涡村，地形如其名，四周高、中间低，像个“水涡”。“下小雨时，水漫过小腿，下大雨，积水就更深了。台风‘山竹’那次，水到了胸口那么高。”他比划着说。房屋老旧密集，“一伸手可以摸到邻居家，谁家炒辣椒，呛得要赶紧关窗户”。长期以来，街坊们对改造十分向往。

村民刘耀华家住在洞企石路，三兄弟、十几口人挤在一栋占地面积30多平方米的三层小楼里。“我们商量后马上决定签约，最后拿到了四套拆迁安置房，以后大家分开住，住得宽敞些了。”他说。

补偿标准方面，框架结构住宅房屋为44600元/平方米，混合结构43600元/平方米，砖木结构42600元/平方米。二期征收补偿方案已于2026年3月公布。

2024年12月，项目指挥部在南方茶叶市场西侧地块举办了补偿款发放及安置房交付仪式，15名居民代表上台领取了支付凭证、房票和新家钥匙。

拆与留的平衡

城中村改造最容易引发争议的，往往是产业的去留。

按照传统改造逻辑，这片区域大概率被整体推倒，重建为住宅或商业综合体。但山村项目选择了一条不同的路：保留21家茶叶市场中的20家。

这个决策有它的道理。茶叶市场不是低端产业，而是具有集聚效应的专业市场。一旦打散，商户流失、客户迁移、品牌瓦解，再想重建几乎不可能。保住茶叶市场，就是保住山村的产业根基和经济活力。

项目采用“拆整结合”的方式推进。同时，片区规划将推动建设南方茶叶大厦、山村大厦、山村逸彩大厦等项目落地。根据2025年7月公示的控制性详细规划，山村片区规划总建筑面积175.14万平方米，其中居住109.06万平方米，商业办公61.57万平方米。

依托白鹅潭商务区的发展势能，山村改造后将释放出巨大的产业空间与商业活力，进一步优化荔湾西部的产业结构。

一个可复制的样本？

山村项目的意义，可能超出了它67.03公顷的范围。

广州2026年一季度城市更新固投达到569亿元，同比增长42%，其中城中村改造投资同比增长77%。全市52个新模式项目安置房已累计开工15.1万套。城市更新的盘子越做越大，但如何保证每一个项目都跑得稳、跑得快，需要一个可参照的样本。

山村提供了这样一个样本。从启动到签约率突破90%只用了8个月，从签约到安置房主体结构施工至16层只用了一年半。政府主导、国企实施、依法征收、净地出让、安置先行、拆整结合——这套组合拳打下来，效果肉眼可见。

当然，山村项目也有它的特殊性。位于白鹅潭商务区核心辐射圈，区域发展预期明确，居民对改造后的价值提升有清晰判断。并不是每个城中村都具备这样的条件。

但至少，它证明了一件事：在制度设计合理、执行到位的前提下，城中村改造可以不必拖成一场旷日持久的拉锯战。

剩下的3%，还在攻坚。安置房的建设，刚刚进入快车道。茶叶市场的商户们，还在等待新市场的模样。

山村的改变，远未结束。