北京
北京进深 徐迪 6月23日下午，随着通州九棵树6016地块的成交，北京上半年土拍正式收官。
5家国央企参与本场土拍：中海发展、招商蛇口、保利发展、建发房产、绿城中国。
最终由招商蛇口以10.217亿元总价拿下，折合楼面价约3.03万元/㎡，溢价率21%。
招商近两年在通州陆续开发了璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅等一系列住宅产品，在2025年市场整体承压的背景下，这三个项目累计网签量近1400套。
曾经有一个非常直观的数据：在通州，每网签三套房，就有一套出自招商蛇口。
可见其在通州的品牌号召力和对购房者的吸引力。
6016地块的南面，是中海玖树满和所在的6017地块，今年北京小阳春的主力热销盘之一。
中间仅隔一条街坊路，早期的土拍文件中，这两块地曾被视为“孪生兄弟”。
文件里甚至明确预留了地下连通的条件：若建设单位为同一主体，地下可通过特定区域连通。
玖树满和今年3月份取证开盘，总计578户，目前网签约540套，已进入到尾盘出清阶段。
玖树满和的拿地价是2.29万/㎡，网签均价5.1万元/㎡。
三个月清盘，并且价格也扛住了，称得上是一个“叫好又叫座”的标杆项目。
仅隔半年，6016地块就挂牌出让，这个土拍节奏控制得恰到好处，正好能接上玖树满和的尾盘销售期。
非常有意思的是，招商与中海在通州有着微妙的“竞合”关系。
一方面是两家房企在通州的布局，产品的直接竞争关系；另一方面，招商在通州的小爆款朝棠揽阅，背后也有中海地产的股份。
自去年4月初拿下朝棠揽阅地块后，招商蛇口在北京已有超过1年的揽储断档期。
今年参与了几场土拍均未能如愿，招标计划一则接一则地出。上周在丰台桥南地块的较量，更是与国贸地产火拼到了最后。
九棵树这块地，招商蛇口也是在其挂牌当天（5月18日）就发出了招标计划。
历经漫长的蛰伏与几番鏖战，招商蛇口此次的拿地决心，显然已被推向了最高潮。
地块信息
九棵树6016地块土地面积约2.11公顷，地上建筑规模约3.38万㎡，容积率1.6，限高45米。
地上需配建社区综合服务中心1处，总面积约1000㎡；配电室2处，总建筑面积300㎡。
此外还有物业用房、便民菜店、便利店、快递服务站等配建，可结合需求设置在地下。
6016地块容积率仅有1.6中，北面一街之隔的中海玖树满和容积率却达到了2.2。
那么是否6016地块会更低密？
看出让指标，6016地块要求沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间，不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。
地块北面还有老社区，南边被玖树满和抢先建了一排小高层。
三面一夹击，6016地块的容积率，只能硬生生降到1.6。
降到这个数，才能做到与中海玖树满和平权的产品。
1.6的容积率是真的，因为让出的空地多，园林绿化会更好。
但这个“低密度”实际上是牺牲了可盖楼的面换来的，去掉退线部分，实际容积率与玖树满和差不多。
并且园林、退线区域的建设成本仍需摊入，所以单位建面的实际成本，可能会略高于容积率2.2的玖树满和。
区位地段
位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站。
周边有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。
这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。
离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。
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