北京买房：理清思路，购房建议1923

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

有几个问题向您请教。我的情况：家里两个孩子，户口都在朝阳区朝阳门外，老大2023年入学芳草地本部，现在三年级，初中对口中学是日坛中学，老二幼儿园小班。

想在老二上学前买房，27年底或者28年初，现在纠结是在朝阳区买呼家楼八十中学区或者陈经纶本部学区，还是去东城龙体片区，想兼顾老大上初中和老二上小学，目前了解到如果去东城区老大无法在小学阶段转学到东城，只能升初中走全区派位，大概率会被分配到较差的学校，不知道是不是这样？老大不属于牛娃，所以又觉得东城区的高中入学率又比朝阳区好一些，弄得挺纠结的。

另外就是从房子的抗跌属性来讲不知道哪个更强一些，目前看八十中片区的学区溢价好像挺高的。或者您有什么其他的思路也请指点指点。

A：

1、大概率如此呗。毕竟大宝是2023年入学的，那不光是东城不能转，西城也不行，即便能能转也必定是转入很弱的学校。

因为那年是北京有史以来的入学最高峰，所有学校都学位不足，好学校更是不可能有空余学位，即便有也给政保留着呢。那无论哪年转学都是同一届，资源不足是无法解决的。

也就是说，现在是芳草地本校+日坛，属于典型的中上学区。可如果转到东西城就很可能还不如现在了，所以考虑好再转吧。

2、东城的平均资源肯定强于朝阳，但您家是在最高峰的一届转学啊，那就得看运气了。

3、抗跌属性大概率差不多。因为白小+80学区的溢价率跟东城平均值差不多，一分钱一分货。那既然是溢价相同，学区质量也差不多，无论是基础部分的保值和溢价的风险就也差不多了。

但常规建议是在朝阳区，毕竟是单校划片，对口入学的概率远高于东城，也就是在同等成本的情况下，朝阳的稳定性强一些。毕竟龙体还有跨区到天永的可能呢，那学区房就不划算了。

仅供参考。

二

Q:

我家儿子27岁，在顺义马坡上班第三年了，集体户口在西城区。我和孩子爸爸是成都体制内在职工作人员。能为孩子提供400万首付，孩子每个月公积金双边到手有6000多。我们想在顺义城区15号线地铁口买一个三室两厅的房子，准备考虑新楼盘。

孩子现在没有女朋友买房，主要是考虑自住。将来十年后可能会考虑在主城区买二手房，临近医院或者学区房方便我和孩子爸爸退休之后养老或将来孙子读书。不知道我们这样考虑对不对，有没有必要现在买房？

A：

1、如果在顺义买房，西城的集体户是不是就得迁到房子里了？这咨询好单位的政策吧。以后当然也能迁回西城，但就必须要有学区房了。

2、我对新楼盘不熟，连价格都不清楚，不好说什么。城区地铁口的是龙湖的盘吗？品质应该不错，既然是主要考虑自住就买呗，居住体验肯定不错。十年后再考虑买学区房也没问题，但这就到时候再说了。

这考虑没什么不对的，有需求就买。不过新楼盘单价4万多呢吧？三居室500多万总价，这种房在郊区从自住角度讲肯定舒服，但总价在当地偏高了，将来如果出手的话挂牌期会长一些。所以更适合长期自住，几年就出手就未必合适了。当然这也看楼盘的价格，折扣要高的话就怎么都合适。

3、是否有必要现在买房，这看自己的需求。不过如果从房价趋势来讲，我认为现在的北京大盘没什么下降空间了。就因为整体的租金收益率已经超过同期银行利率，这种情况在楼市历史上就出现过三次，每次都是相对的房价低谷期，现在是第四次。如果买的话也让中介估算一下楼盘的租售比吧，跟板块内同等楼盘二手房比较一下，溢价别太高就更合适了。

仅供参考。

三

Q:

我们夫妻年龄都快50了，国企工作，孩子今年高考，所以想卖掉德胜的老破小改善一下。现在的房是顶楼60平两居，理论上应该能卖不到700万，最低650肯定能卖掉。考虑到退休和孩子结婚等问题，所以想换一套交通方便的叠拼上叠或联排，学区暂时不用考虑。预算是不超1000万，地点方向除了南部之外都可以考虑，重点为北五环，地段和保值也很重要。

A：

1、您是要问我什么呢？我好像也帮不上什么似的。不过多说一句，别墅一般200平以上的才比较宜居，否则单层面积太小就体验一般了。而您的预算是千万之内，那每平价格基本就是4万多。这价格在北部基本就是昌平了，而且是相对偏远的板块，是否交通方便就看自己的感受了。

要不看看回龙观地铁站的吉晟别墅吧，宽House，典型的城市Townhouse中产社区。户型应该都是上三下一的联排，但因为主打的是宽，所以设计的都不错，看自己是否喜欢了。位置属于海淀和昌平的交界地带，肯定算交通方便的，保值也还行，在同等产品中算不错的。

3、再多说一句，所有别墅类产品都是自住为主的，价格走势也就都不太强。到目前为止，不落后普宅大盘的非常少，能接近的就算挺好的了，吉晟别墅属性相对还行的。

在其他的估计就得北七家板块了，奥北别墅区，价格也相对低，各种户型的有的是。估计您已经看过了吧？再找找吧。

仅供参考。

四

Q:

丰台科丰桥**路16号院铁路小区，如果是为了拆迁的目的能买吗？您觉得可能性有多大？有人说是五年内有可能，到时候能换南海子的两套一居。

A：

1、“有人说”五年内有可能？那五年后如果不拆迁谁负责啊？哪儿找他去啊？

2、我觉得可能性不大，两点原因吧。一是这地段儿的位置很一般，挨着铁道，占地面积也不大，拆完之后干什么用啊？绿地隔离带就占走一半，剩下的土地无论开发什么也回不了本儿啊，没有开发商会投资的。

二是既然是铁路小区，那原始产权性质就是央产房。而拆迁都是北京市+丰台区主导的，一般不针对央产房，手续麻烦又不赚钱，图什么呢？

3、所以我建议是别赌了，可能性非常小。或者也可以算算这小区的租售比，如果没有出现溢价，那说明连本小区居民+中介+炒房的都不相信拆迁，所以没炒出溢价。如果有溢价但不高，那可以考虑赌一下，能自己承担后果就行。至于拆迁政策我不知道。

仅供参考。

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