马云预言成真，2026年中国房地产将迎三大转变

据说，2017年那会儿，马云在杭州开会，说了一句让全场愣神的话。他说过去八年房价一直在涨，可再过八年，房子可能就变成最不值钱的东西了。

台下不少人听完直接笑了，转身又跑去看楼盘沙盘，排队摇号。那时候谁信啊？一个搞电商的人，懂什么房地产。

这句话后来被网友传成了＂房价如葱＂四个字。其实他原话没这么夸张，是大家越传越走样。

但意思差不多——八年之后，房子可能没现在这么金贵了。当年全国商品房均价同比涨幅超过百分之十，一线城市买套房得掏空三代人的钱包，这种行情下，他这话听着就是个笑话。

一晃到了2026年春天，再回头看，味道完全变了。这九年里马云本人的变化也挺大。

他从阿里巴巴董事局主席位置上退下来后，人就慢慢从公众视野里淡出去了。有人在欧洲杯看台上拍到他，有人在新西兰咖啡馆碰到他，还有人在东京大学校园里见过他和教授一起走路。外头各种猜测，说他隐退了，说他出国了。

转折点是2024年底。2024年12月8日，蚂蚁集团二十周年活动上，马云上台讲了几句很实在的话。他说AI会改变一切，但AI不会决定一切。

2025年2月，时隔六年多的民营企业座谈会召开，他作为参会企业家之一出席，外界关注度一下子拉满了。紧接着他又跑了闲鱼、夸克、饿了么这几个工区，频率明显高了起来。

2025年4月10日，阿里云新财年启动会在杭州云谷园区办。马云穿着阿里云十五周年纪念衫，胸前别着＂风清扬＂的新工牌出现了。

他说科技不光是去征服星辰大海，也得呵护好人间烟火。会后阿里宣布，未来三年要投入超过3800亿元搞云和AI基础设施。

这个数字是中国民营企业在这个领域历史上最大的一笔投资。一边砸钱搞AI，一边果断瘦身。

截至2025年底，阿里通过密集的减持和资产剥离，已经回笼了超过300亿元资金。线下零售这些非核心的家当陆续被卖掉。

千问App上线才两个月，月活就过了一亿。马云带阿里走的这条路，跟九年前完全不是一个套路了。

可他九年前那句关于房子的话，到今天还在被人翻出来念叨。

那2026年的楼市到底什么样？2026年1到3月，全国房地产开发投资17720亿元，同比下降了11.2%。70个大中城市的房价，经过四年深度调整，新房和二手房分别从最高点回撤了10.1%和17.4%。

这是什么概念呢？一个家庭如果在最高点花三百万买了套二手房，账面上可能少了五十多万。＂房价如葱＂是夸张了点，但跌的方向没说错。

第一个转变最明显——城市之间彻底分化了。

2026年3月，上海二手房网签做到31215套，是近五年单月最高。上一回这么热闹，还是2021年3月。

深圳也跟着回血，二手住宅网签突破5000套，环比涨了117%。成都、北京的核心区，开盘卖光的消息隔三差五就有。

可热闹只属于头部城市。三四线和那些人口在收缩的城市完全是另一幅样子，库存压着卖不动，房价一点点往下阴跌。

有些地方单价已经掉到一千块以下，挂出去大半年都没人来看。同一个国家的楼市，南方某些核心区在抢房，北方一些小城在打折，差距越拉越大。

第二个转变也很关键——大拆大建的时代基本翻篇了，重心转到了存量上。清华大学房地产研究中心主任吴璟说过，我国房地产进入存量主导的新阶段，不是短期市场波动造成的，是发展到一定阶段的必然结果。

现在买房的主力是改善型需求，大多数人都是卖一套再买一套，纯增量的空间越来越小。

政策这边也给得很明确。中央经济工作会议提出＂因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等＂。说人话就是，开发商靠不停拿地、不停盖新楼来滚雪球的玩法已经走不通了。

城市更新、老旧小区改造、保障房收储这些原来不温不火的活儿，反倒变成了新的赛道。建筑、家装、物业这些上下游今年都能感觉到风向变了。

第三个转变最根本——房子在从＂金融品＂回到＂日用品＂。过去二十多年，一套房身上扛的东西太多了。

它是银行抵押物，是家庭最值钱的资产，也是地方财政的大头。普通工薪族不吃不喝攒几十年都不一定够首付，房子早就不是单纯用来住的了。

这一轮漫长的调整，本质上就是把房子身上那层金融化的皮，一点点褪下来。马云当年那番话听着像预言，其实他手里没什么水晶球。

他看到的不是某个具体的房价数字，而是几个大趋势在叠加——人口增速慢下来了，城镇化高速期快过去了，老百姓借钱的杠杆率已经压得很高了。这几件事凑一块儿，房子从炒作工具回归到居住属性，就只是个时间问题。

2017年能想明白这点的人不少，但敢站台上把话讲透的，没几个。这一轮房地产的调整，符合所谓的＂长尾＂特征——拖的时间长，跌的幅度大。

国际上的经验是，房地产泡沫破了之后，修复大概要六年。我们从2022年开始算，已经过去四年多了，正卡在最难受的筑底阶段。

一个值得留意的信号是，2026年1到2月，一线城市二手房成交均价出现了阶段性企稳，而且这次是没有大力度政策刺激的情况下自己企稳的。这种内生性企稳很珍贵，像冻土下面传来的第一声裂响。

三个转变拧在一起，2026年中国楼市的样子就基本清晰了：城市之间在分化，存量在接棒增量，房子在回到＂住＂这个本分上。对绝大多数普通人来说，这未必是坏事。

让年轻人不用被一套房绑住一辈子，让老城区重新热闹起来，比某句预言到底应没应验，重要多了。九年前在杭州说话的那个人，今天的心思早就放到AI和别的事上去了，估计他自己都懒得回头看这句话有没有应验。

楼市的这一轮调整，说到底就是时代转弯的时候，地上留下的一道车辙。我们这代人正好赶上这个弯道，焦虑是难免的，但路还得自己走。

房子是用来住的，这句话听了好多年，2026年才算真正落地。