【房案精讲】胜诉案例精析：赠与合同撤销权的行使边界

近日，本所律师代理的一起涉外不动产赠与合同纠纷案件获得一审全面胜诉。本案中，原告（赠与人）以受赠人严重侵害赠与人近亲属权益、不履行约定义务为由，诉请撤销公证赠与合同，并要求返还房屋。经北京市丰台区人民法院审理，最终判决驳回原告的全部诉讼请求。本案的裁判结果，清晰地界定了赠与合同撤销权，特别是法定撤销权的行使条件与举证责任，对于处理类似家庭财产纠纷具有一定的参考价值。

01 基本案情与争议焦点

本案原告小张、小李系夫妻，被告张老师系原告小张之姐，已加入美国国籍。第三人老张，老王系原、被告之父母。

2007年，原告小张、小李（赠与人）与被告张老师（受赠人）签订《受赠书》，约定将案涉房屋赠与被告个人所有，该《受赠书》经北京市丰台区公证处公证。随后，房屋所有权登记转移至被告名下，该房屋一直由第三人（原、被告父母）居住使用。

2025年底，原告声称被告委托中介机构挂牌出售该房屋将导致年迈多病的父母无处安居，属于严重侵害赠与人近亲属合法权益的行为，且被告未履行赠与所附的赡养父母义务。据此，原告依据民法典第六百六十三条的规定，诉至法院，请求：1.撤销赠与合同；2.判令被告将房屋产权变更登记回原告名下。

本案的核心争议焦点在于：在赠与财产权利已转移且赠与合同经过公证的前提下，赠与人能否依据法定撤销权撤销赠与？被告出售自有房屋的行为是否构成“严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益”？

02 法院裁判要点与法理剖析

法院经审理后，驳回了原告的诉讼请求。我们作为被告的代理人，围绕以下核心法律要点进行了成功抗辩，该观点亦为法院判决所采纳：

1.公证赠与合同履行完毕后，赠与人的任意撤销权归于消灭。

根据民法典第六百五十八条之规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以行使任意撤销权，但经过公证的赠与合同除外。本案中，双方签订的《受赠书》已经公证机关公证，且诉争房屋早已完成不动产物权转移登记。依据民法典第二百一十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，自房屋登记至被告名下时起，赠与合同已履行完毕，被告合法取得房屋所有权。原告作为赠与人，其享有的任意撤销权因赠与财产权利转移且合同经过公证而消灭，其无权再以此为由主张撤销。

2.法定撤销权的行使有严格法定条件，主张者负有相应的举证责任。

在任意撤销权无法行使的情况下，赠与人仍可依据民法典第六百六十三条主张法定撤销权。但该权利的行使必须符合以下三项法定情形之一：(一)严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。

本案原告主张被告的行为符合第一项和第三项。对此，法院的认定体现了司法实践中的审慎态度：

关于“严重侵害合法权益”：被告作为房屋的合法所有权人，依据物权享有占有、使用、收益、处分的权能。其将房屋挂牌出售，是行使财产所有权的正当行为，本身不具备违法性。虽然该行为可能对居住在内的父母（原告近亲属）的生活安定产生客观影响，但法院认为，这种家庭成员内部因财产处置引发的居住矛盾，与法律意义上的“严重侵害合法权益”在性质上存在区别。前者可能通过赡养纠纷等其他法律途径解决，而非直接否定已经完成的物权变动与赠与合同效力。原告未能举证证明被告存在超越权利行使边界、具有主观恶意且造成严重后果的侵害行为。

关于“不履行赠与合同约定的义务”：原告声称赠与是以被告履行赡养父母义务为前提，但双方经公证的《受赠书》文本中并未记载任何此类附加义务。根据民法典第六百五十七条，赠与合同是赠与人无偿给予财产、受赠人表示接受的法律行为，本案公证文件内容符合该定义。在缺乏书面约定的情况下，原告主张存在口头附义务约定，但未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。

3.法律不调整所有的家庭情感纠葛，财产法律关系与道德义务需区分看待。

本案背后交织着复杂的家庭历史、情感付出与赡养纠纷。然而，法庭审理聚焦于法律关系的界定。法官明确指出，被告对原告本人不负有法定扶养义务，赠与合同也未设定约定义务。至于被告对父母的赡养问题，属于另一独立的法律关系，与本案赠与合同的效力及撤销问题无直接关联。法院的裁判明晰了法律作用的边界：对于已通过公证和登记完备手续的赠与法律关系，司法秉持谦抑态度，不轻易以道德或情感上的争议为由否定其效力，从而维护了物权登记的公信力和法律关系的稳定性。

03 律师策略

本案的胜诉，关键在于精准把握了赠与合同撤销权的法律构成要件，并进行了有效的举证与抗辩。

1.紧扣公证赠予，夯实权利基础：我们首要强调被告物权的合法来源——经公证的赠与合同及合法登记，以此阻断原告任意撤销权的行使路径。

2.解析要件，瓦解对方诉求：针对原告的法定撤销权主张，我们逐项剖析其不符合法律规定的具体表现，特别是论证“出售房屋”不等于“严重侵害权益”，并指出其证据不足。

3.区分法律关系，引导庭审焦点：成功将法庭调查的焦点从纷繁的家庭矛盾史，引导至纯粹的法律要件审查上，避免了情感因素对法律判断的干扰。

4.强调客观事实，澄清单方污蔑：本案虽然是赠予纠纷，但是诉讼中原告用大量的语言来否定被告曾经的付出以及对父母的赡养，这部分内容虽然并非争议焦点问题，但是在某种程度上可能会影响到法官的自有裁量。所以在应诉的时候我们虽然牢牢抓住核心内容，但是也特意准备了两组证据以正视听。

第一组是对赡养老人尽心尽力的相关证据，口说无凭，证据会说话。不论是从衣食住行，还是就医看病旅游等，我们分门别类提供了相关证据。同时也陈述了纠纷的真正起因并非是卖房，而是被告心灰意冷，无奈之下的举措。

第二组是当年借名买房的证据，证明当年买房的时候实际上是被告在国外不方便，借用原告名义买房，所以后面贷款还清就以公证赠予的方式回归真正的所有权人。

5、指出试图“被缺席”，扰乱司法秩序。

这个案件被告差点就被缺席审判，原告明知被告身在美国，明知被告现在的联系方式（比如邮箱、手机号码、微信号码等），但是提供给法院的被告现在的联系信息都是假的，法院根本不可能根据这些错误信息联系上被告。若非很偶然的机会，被告回国发现自己的房子被查封，顺着查封信息找到法院，都还不知道自己已经被起诉。而此时马上就要开庭审理！

04 案件启示

1、物权行使与家庭义务分离：家庭成员间的财产赠与完成后，受赠人作为所有权人行使权利（如出售）可能引发家庭矛盾，但这并不必然构成法律上的撤销事由。相关赡养、居住等问题需另行依法寻求解决。

2、赠与须谨慎，公证效力强：一旦赠与合同经过公证且财产权利完成转移，赠与人将极难反悔。

3、若存在纠纷，防范被缺席审判：现在有些案件，一些原告试图玩弄所谓的“诉讼技巧”达到令被告不知被诉，缺席放弃答辩的目的，这种做法实际上是扰乱司法秩序。

家庭财产处置，尤其是涉及不动产的赠与，往往牵一发而动全身。一个看似简单的决定，可能在未来引发复杂的法律风险。如果您正面临类似的家庭财产规划、赠与合同纠纷或房产确权问题，建议及时寻求专业律师的帮助。本所律师团队在房产和婚姻家事交叉纠纷领域拥有丰富的实务经验，能够为您提供相对精准的法律风险研判。近日，本所律师代理的一起涉外不动产赠与合同纠纷案件获得一审全面胜诉。本案中，原告（赠与人）以受赠人严重侵害赠与人近亲属权益、不履行约定义务为由，诉请撤销公证赠与合同，并要求返还房屋。经北京市丰台区人民法院审理，最终判决驳回原告的全部诉讼请求。本案的裁判结果，清晰地界定了赠与合同撤销权，特别是法定撤销权的行使条件与举证责任，对于处理类似家庭财产纠纷具有一定的参考价值。

01 基本案情与争议焦点

本案原告小张、小李系夫妻，被告张老师系原告小张之姐，已加入美国国籍。第三人老张，老王系原、被告之父母。

2007年，原告小张、小李（赠与人）与被告张老师（受赠人）签订《受赠书》，约定将案涉房屋赠与被告个人所有，该《受赠书》经北京市丰台区公证处公证。随后，房屋所有权登记转移至被告名下，该房屋一直由第三人（原、被告父母）居住使用。

2025年底，原告声称被告委托中介机构挂牌出售该房屋将导致年迈多病的父母无处安居，属于严重侵害赠与人近亲属合法权益的行为，且被告未履行赠与所附的赡养父母义务。据此，原告依据民法典第六百六十三条的规定，诉至法院，请求：1.撤销赠与合同；2.判令被告将房屋产权变更登记回原告名下。

本案的核心争议焦点在于：在赠与财产权利已转移且赠与合同经过公证的前提下，赠与人能否依据法定撤销权撤销赠与？被告出售自有房屋的行为是否构成“严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益”？

02 法院裁判要点与法理剖析

法院经审理后，驳回了原告的诉讼请求。我们作为被告的代理人，围绕以下核心法律要点进行了成功抗辩，该观点亦为法院判决所采纳：

1.公证赠与合同履行完毕后，赠与人的任意撤销权归于消灭。

根据民法典第六百五十八条之规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以行使任意撤销权，但经过公证的赠与合同除外。本案中，双方签订的《受赠书》已经公证机关公证，且诉争房屋早已完成不动产物权转移登记。依据民法典第二百一十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，自房屋登记至被告名下时起，赠与合同已履行完毕，被告合法取得房屋所有权。原告作为赠与人，其享有的任意撤销权因赠与财产权利转移且合同经过公证而消灭，其无权再以此为由主张撤销。

2.法定撤销权的行使有严格法定条件，主张者负有相应的举证责任。

在任意撤销权无法行使的情况下，赠与人仍可依据民法典第六百六十三条主张法定撤销权。但该权利的行使必须符合以下三项法定情形之一：(一)严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。

本案原告主张被告的行为符合第一项和第三项。对此，法院的认定体现了司法实践中的审慎态度：

关于“严重侵害合法权益”：被告作为房屋的合法所有权人，依据物权享有占有、使用、收益、处分的权能。其将房屋挂牌出售，是行使财产所有权的正当行为，本身不具备违法性。虽然该行为可能对居住在内的父母（原告近亲属）的生活安定产生客观影响，但法院认为，这种家庭成员内部因财产处置引发的居住矛盾，与法律意义上的“严重侵害合法权益”在性质上存在区别。前者可能通过赡养纠纷等其他法律途径解决，而非直接否定已经完成的物权变动与赠与合同效力。原告未能举证证明被告存在超越权利行使边界、具有主观恶意且造成严重后果的侵害行为。

关于“不履行赠与合同约定的义务”：原告声称赠与是以被告履行赡养父母义务为前提，但双方经公证的《受赠书》文本中并未记载任何此类附加义务。根据民法典第六百五十七条，赠与合同是赠与人无偿给予财产、受赠人表示接受的法律行为，本案公证文件内容符合该定义。在缺乏书面约定的情况下，原告主张存在口头附义务约定，但未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。

3.法律不调整所有的家庭情感纠葛，财产法律关系与道德义务需区分看待。

本案背后交织着复杂的家庭历史、情感付出与赡养纠纷。然而，法庭审理聚焦于法律关系的界定。法官明确指出，被告对原告本人不负有法定扶养义务，赠与合同也未设定约定义务。至于被告对父母的赡养问题，属于另一独立的法律关系，与本案赠与合同的效力及撤销问题无直接关联。法院的裁判明晰了法律作用的边界：对于已通过公证和登记完备手续的赠与法律关系，司法秉持谦抑态度，不轻易以道德或情感上的争议为由否定其效力，从而维护了物权登记的公信力和法律关系的稳定性。

03 律师策略

本案的胜诉，关键在于精准把握了赠与合同撤销权的法律构成要件，并进行了有效的举证与抗辩。

1.紧扣公证赠予，夯实权利基础：我们首要强调被告物权的合法来源——经公证的赠与合同及合法登记，以此阻断原告任意撤销权的行使路径。

2.解析要件，瓦解对方诉求：针对原告的法定撤销权主张，我们逐项剖析其不符合法律规定的具体表现，特别是论证“出售房屋”不等于“严重侵害权益”，并指出其证据不足。

3.区分法律关系，引导庭审焦点：成功将法庭调查的焦点从纷繁的家庭矛盾史，引导至纯粹的法律要件审查上，避免了情感因素对法律判断的干扰。

4.强调客观事实，澄清单方污蔑：本案虽然是赠予纠纷，但是诉讼中原告用大量的语言来否定被告曾经的付出以及对父母的赡养，这部分内容虽然并非争议焦点问题，但是在某种程度上可能会影响到法官的自由裁量。所以在应诉的时候我们虽然牢牢抓住核心内容，但是也特意准备了两组证据以正视听。

第一组是对赡养老人尽心尽力的相关证据，口说无凭，证据会说话。不论是从衣食住行，还是就医看病旅游等，我们分门别类提供了相关证据。同时也陈述了纠纷的真正起因并非是卖房，而是被告心灰意冷，无奈之下的举措。

第二组是当年借名买房的证据，证明当年买房的时候实际上是被告在国外不方便，借用原告名义买房，所以后面贷款还清就以公证赠予的方式回归真正的所有权人。

5、指出试图“被缺席”，扰乱司法秩序。

这个案件被告差点就被缺席审判，原告明知被告身在美国，明知被告现在的联系方式（比如邮箱、手机号码、微信号码等），但是提供给法院的被告现在的联系信息都是假的，法院根本不可能根据这些错误信息联系上被告。若非很偶然的机会，被告回国发现自己的房子被查封，顺着查封信息找到法院，都还不知道自己已经被起诉。而此时马上就要开庭审理！

04 案件启示

1、物权行使与家庭义务分离：家庭成员间的财产赠与完成后，受赠人作为所有权人行使权利（如出售）可能引发家庭矛盾，但这并不必然构成法律上的撤销事由。相关赡养、居住等问题需另行依法寻求解决。

2、赠与须谨慎，公证效力强：一旦赠与合同经过公证且财产权利完成转移，赠与人将极难反悔。

3、若存在纠纷，防范被缺席审判：现在有些案件，一些原告试图玩弄所谓的“诉讼技巧”达到令被告不知被诉，缺席放弃答辩的目的，这种做法实际上是扰乱司法秩序。

家庭财产处置，尤其是涉及不动产的赠与，往往牵一发而动全身。一个看似简单的决定，可能在未来引发复杂的法律风险。如果您正面临类似的家庭财产规划、赠与合同纠纷或房产确权问题，建议及时寻求专业律师的帮助。本所律师团队在房产和婚姻家事交叉纠纷领域拥有丰富的实务经验，能够为您提供相对精准的法律风险研判。