北京
文/深圳进深 李奕和
深圳楼市，呈现出两幅不同的面孔。
有的楼盘，开盘热销、没多久就卖了个精光。有的开盘几个月，去化就是上不去。
原本一场干脆利落的速战，变成了要跟市场斗智斗勇的持久战。
今年4月10日，位于宝安福永的怀德城德望府，拿下新一张预售证。
这是这个项目的第三次取证，几天后就开盘加推了。
至今两个余月过去，网签去化并不算理想。
252套房源，目前（截至6月18日）已签、已备案58套，去化率只有23%左右。
没办法，只能被迫把战线拉长了。
01
对于这次的加推，开发商一开始可是很自信。
备案价，无论是最低价还是最高价，都比前两次上涨了不少。
其最新拿证，是1栋一单元和3栋一单元房源。
面积段主要为100-264㎡的产品。
备案单价4.97-10.06万/㎡，均价5.44万/㎡。
前两次拿证：
第一次，是去年10月21日，为4栋二单元、5栋一单元，共215套，面积段99-326㎡。
当时的最高面积段更大，但备案单价也仅4.94-7.81万/㎡。
第二次，是去年11月28日，房源是5栋二单元，共131套，面积段99-259㎡，同样差不多。
备案单价也仅4.81-7.48万/㎡。
而最新这次最高备案价，直接突破了10万/㎡。
面积段大差不差的情况下，直接断层式领先。
可见开发商对最新这次拿证的产品，期望有多高。
但从眼下的网签看，开发商的热情，显然被市场辜负了。
02
开发商想要卖个好价，也不难理解，进深君猜测，信心可能来自这两点：
1）跟海景沾点边。
这次加推3栋一单元，位于德望府的西边，主要户型的阳台朝向西南。
高度足够的话，确实是可以看到海的。
关于这一点，德望府官微也曾在加推预告中写道：
“建面约99-115㎡望海样板房绽放，加推在即。”
不过吧，这个望海的距离确实也是有点远的。
进深君用百度地图测距了一下，直线足足有四公里多。
中间还有不少的建筑，还隔着机场。
这里面海景的价值到底有多少，是值得讨论的。
2）对市场过于自信。
不可否认，去年四季度以来的深圳市场，确实挺火的。
特别是改善类项目，开一个火一个。
今年以来，叠加政策层面的加持，有的盘更是出现久违的“日光”。
但现实是，深圳这一轮市场回暖甚至是火爆，并不是“普涨”。
热销的盘，要不是具备核心的价值，要不有足够的性价比。
所以热的盘有，但去化不行的也很多。
德望府折后均价约5万/㎡，开发商口碑和物业一般，价格优势也不大。所以……
其实，不仅最新这次加推房源去化不好，德望府前两次推出的房源，也还有很大一部分没卖出去。
其首次取证房源网签去化率77%，第二次取证房源69%。
整个项目来看，从去年10月入市至今，德望府的整体去化52%左右，刚过五成。
03
这个项目建设用地面积2.64万平方米，总建筑面积24.16万平方米。
容积率5.56，计容积率建筑面积14.67万平方米，其中住宅13.59万平方米。
整个德望府住宅建设5栋共九个单元，层高30-31层，呈围合式布局。
当中，1栋、3栋、4栋、5栋均有一二单元，2栋有一个单元。产品为一层3-6户都有。
更大的范围，德望府其实也是深圳宝安旧改大城怀德城的新一期组团。
其位于深圳市宝安区福永街道，由深圳市怀德房地产开发有限公司开发建设。
该公司成立于2009年4月，原本董事长为潘灿森，总经理为潘振东。
不过今年3月，潘灿森退出了董事长职位。如今董事长、总经理均为潘振东。
与一般房企不同，怀德地产是一家以社区地产业务起家的房企。
当初是怀德社区整村统筹开发而成立的由社区自主开发、控股的房地产开发公司。
其主要项目是就是位于深圳宝安福永片区总建面超1000万平方米的怀德城。
怀德城原是福永怀德旧村城市更新单元项目，分多期开发，一期是怀德公元，二期怀德峰景，三期怀德国际。
目前在开发的四期，除了德望府，还有德懿府、万利城市广场、万利商务中心。
德望府表现不突出，德懿府的去化则更慢。
后者在2024年10月、12月，先后两次取证入市，目前整体网签去化仅67%左右。
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