北京买房：理清思路，购房建议1920

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

盛今大厦的地段是丰台和海淀的交界，属于丰台，盛今佳园就属于海淀了。我关注盛今大厦主要是因为感觉性价比挺高的，虽然就一栋楼，但小区里据说办公的很少，所以并不乱，跟正常的居民小区是一样的，价格和周边小区差不多，但户型和居住体验应该好的多，这种小区能考虑吗？

A：

1、没什么不能考虑的，房子是用来住的，既然觉得户型好+体验好就买呗，没必要太纠结其他方面。

2、盛今大厦其实属于公寓类的，但土地性质是70年住宅用地。这是当年的时代特色吧，很多名字中带“国际、公寓、大厦”的都是老公寓。特点都是港式塔楼，户型偏大，设施和装修都不错，居住的性价比至少不低。

不过2003年后因为非典的关系，塔楼不太受追捧了，之后的开发商们除非是没办法，否则很少再盖了，板楼成了主流。所以常规建议是首选板楼，实在没合适的再看塔楼，因为流动性和价格走势一般都比板楼弱点儿。

3、另外一点，常规建议是先看规模大的小区，因为物业费相对有保证。而像单体楼或规模小的社区，物业本来就不好赚钱，一旦就几户拖欠的就更不赚钱了，有可能很快就导致小区的环境变差。

当然，盛今大厦和现在的盛今佳园应该是一个物业，整体算的话可以说规模不小。但这种事儿说不好，只能看发展吧。毕竟物业和开发商都是曾经的中视下属企业，但也早就改制了，天下大势分分合合的谁能预测啊。

仅供参考。

二

Q:

我有北京社保，33岁，民营中层30万税后，但不稳定，妻子财务工作，10万左右也未必稳定，孩子目前在老家二年级。我们有120万现金，请问是否应该在北京买房？地点如果在朝阳区的话哪里合适？如果考虑孩子上学的话怎么兼顾？当然最兼顾的还是保值问题，北漂不容易。

A：

1、您刚33岁的孩子就二年级了，佩服，羡慕！早点儿结婚早要孩子真好。

2、不过您这些问题都是外人不好回答的。是否买房只能看自己的需求，有居住的需求就买，意愿不高那就租房呗，反正房子是用来住的，能用租房解决问题就没必要买。

不过如果确定在北京长期工作生活，那最好还是买一套吧。尤其是现在这种时候，银行利息已经低于房租的租金收益了。以您120万来说，存在大行的话每年1.5%利息最多1.8万，每个月1500。

而北京现在平均租金收益是1.8%，小户型达到2.0%甚至2.5%以上，还是纯收益，毛收益更高点儿。也就是说，如果有价值120万的出租房，那租金要达到每月2500呢。您觉得买房vs租房哪个划算？

3、朝阳区太大，南北都得30公里，哪儿合适还是看自己的通勤吧。

4、考虑孩子上学，非京籍常规的建议就是朝阳区呗，因为政策相对友好，非京籍有房户的顺位在京籍无房户的前面。而且多数都是单校划片，所以即便是小升初，也有可能用房子择校。但这都是理论上的，现实中得看学校的学位情况。

另外您还是做个总价预算吧，根据您具体情况看贷款多少，要不然不好聊。

5、保值问题也单聊吧，您这些问题都太笼统，不好回答。

仅供参考。

三

Q:

我在总部基地工作，买房预算是首付100w之内，纠结的是老破小和远大新的选择。如果买在房山的话其实地铁也挺方便的，从长阳开始就能买到还可以的，越向房山的房价越低，到绿城百合这里就能200w买到很不错的次新房大两居了。

但是都说郊区保值不行，可如果在丰台四环里的话只能是老破小，实在有些憋屈。公寓又不敢买，而且感觉性价比也不高，户型都不好。

A：

1、那这我能给什么建议啊？房子是用来住的，在预算不太高的情况下只能是自己适当取舍了，外人帮不上忙。

2、其实近郊的板块未必保值不好，比如长阳就算很典型的，从2008年之后开始开发，到现在大多数小区的房价走势还是可以的，即便有落后大盘的也不太多。

所以要不就先看看万科等几个小区吧，居住的性价比有可能略弱于市区，但居住品质肯定是远超市区老破小的。

3、其他我真没什么可说的了，该想到的其实您自己应该都考虑了，那还是自己做决定吧。我只能说长阳的保值还行，如果和西四环某些老小区相比至少不弱，有的还能超出呢。所以要不具体问题具体分析吧，用小区+房源来做比较。

仅供参考。

四

Q:

我是非京，预算300万左右，准备买结婚用的小两居，希望兼顾学区，请推荐一下东四环沿线的，各项都中等即可，唯一要求就是小区新一些，宜居是最主要的，然后才是学区好点的。

A：

1、我推荐不了，您的要求偏高了，还是再取舍一下吧。

2、简单说两句吧。您的要求其实东四环，学区房，两居室，次新，户型宜居，哪个都不是太容易。或者说每个唯一的要求看着都不算过分，但叠加在一起就要求高了，几乎没有选择了。

东四环沿线能买到朝阳的学区房，但都挺贵的，300万说不好听的连老破小占坑儿房都不好找。或者说即便是不带学区的，300万也卖不掉次新房的小两居。

3、所以您还是再考虑一下吧。常规建议是先列出所有需求，然后排序，在预算不太高的情况下，通常能满足一个算成功，两个超值，三个以上就可遇不可求了。您这既然是婚房，那就多考虑自住吧，其他的至少在东四环是不好兼顾的。

仅供参考。

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