一线城市老破小被疯抢，房东开始反悔涨价！房价终于触底了吗？

在五六月的节点，一线楼市确实泛起了一丝反常的涟漪。

带看激增，成交攀升，有些热门小区甚至再现了房东开始反悔涨价的魔幻操作。随着各大城市松绑政策底牌尽出，购房成本降至低谷。

这不禁让人产生幻觉：房价终于触底了吗？然而楼市极易制造错觉。这波看似热闹的行情，本质是跌出性价比后的应激反应。

真实市场呈现“两头热中间冷”的撕裂状态：一线城市老破小被疯抢，豪宅靠地段硬扛，而改善盘却彻底无人问津。当存款激增而人们不愿加杠杆时，单靠降价换量的微弱涨幅无法印证真正的底部。

让我们把时间线拉长来看，关于这波行情的起点，其实早在之前的市场演变中就埋下了伏笔。

每年春天，楼市小阳春都是热议话题，今年的小阳春持续期比往年更长。以往楼市小阳春大多集中在3-4月，但今年5月以来，核心城市二手房成交依然活跃。

领跑本轮行情的北京、上海，二手房成交出现了放量、挂牌下降、价格企稳的迹象。以北京、上海为代表的一线城市，是今年楼市行情的领头羊。

今年4月，北京二手住宅成交1.8万套，创下近五年4月单月新高。上海4月二手商品房成交2.9万套，成交规模处于近年同期高位，其中有8天备案量均超过千套。

这两大城市的小阳春是昙花一现还是企稳反转，对后续市场信心极为重要。目前北京、上海的二手房成交还在保持增长。

中指研究院数据显示，今年5月截至24日，这两地二手房成交同比增幅分别为15%、29%。其中上海5月10日单日网签1664套，再次刷新近五年单日新高。

当时数据层面的繁荣，恰恰为后来一线城市老破小被疯抢的局面铺垫了底色。

一线城市持续释放的楼市热度，背后谁在进入二手房市场？

后续支撑性如何？综合多家机构研究数据，较低总价的刚需买房人是本轮市场成交的主力军。

以北京为例，普瑞地产研究显示，截至4月份，当地二手房成交中，300万元以下总价的房源占比达到78%，这一数值在2023年初仅为65%，期间上升了13个百分点。

进一步细分可见，这一变化主要发生在总价200万元以下房源，成交占比从2023年的45%显著上升至2026年4月的60%，200到300万元之间的房源则相对稳定。这意味着，在北京二手房交易中，买300万元以下房子的人占比接近八成。

上海也有类似特征，截至今年4月，当地300万元以下房源占比为70%。进一步细分可见，70平方米以下、总价200万元以下房源成交占比分别为41%、50%。

关于这种低总价房源霸榜的现象，之前网上就有一个观点认为这是刚需的狂欢，但现实是这直接导致了房东开始反悔涨价与换房链条梗阻的共存。

为何刚需房成交占比持续升高？

普瑞地产研究表示，上述趋势进一步说明，去年老破小房源跌出的极致性价比，在持续消纳市场中的极致刚需入市。

中指研究院认为，一线城市二手房成交持续向低总价段集中，主要源于前期房价持续回调，部分房源总价降至刚需可承受区间，性价比凸显，吸引了部分观望需求入市。

合硕机构首席分析师郭毅表示，低总价房产在二手交易中的占比持续上升，这一现象不仅出现在北京、上海，在广州等其他一线城市也同样显现。背后的核心逻辑是市场经历一轮下行周期后，正逐步进入筑底阶段，期间部分户型偏小、房龄较老的二手房出现价格超跌。

同时，部分业主担心房价进一步走低，集中挂牌老破小等资产，此类房源在市场中占比较高，形成价格之间的相互压制。此外，正是由于这些低价房源超跌，业主出售此类房产后，可用于改善购房的首付能力被压缩，继而导致改善动力不足。

若出售的房产仅值二三百万元，要改善到位置相近的住房，可能需要卖掉两套甚至三套才能实现。在这种市场格局下，部分持有多套房产的家庭更倾向于卖房套现，因此改善型房源的成交占比相对下滑。

随着这股力量的推演，当时很多人认为单凭低价走量就能确认房价终于触底了吗的乐观猜测，但现实是价格体系内部依然暗流涌动。自去年以来，价格调整驱动的以价换量是核心城市二手房市场的主要特征。

但如今，在重点一线城市二手房市场，单纯以价换量的特征正在悄然出现变量。中指研究院表示，2025年二手房成交量虽总体不弱，但主要靠挂牌量激增驱动，价格持续承压。

今年则有所不同，从供给端看，已出现挂牌量趋稳、价格跌幅收窄的趋势。根据中指数据，2026年4月末，重点25城二手房存量挂牌量环比下降1.6%，较上年10月高点回落4.3%。

其中，北京、上海挂牌量波动性下降，4月末同比分别下降1.1%和18.5%，较上年10月高点分别下降14%和21%。价格方面，去年四季度，核心城市经历加速下行，今年也出现一定的企稳迹象。

数据显示，4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%。同比来看，4月一线城市二手住宅销售价格同比下降6.8%，降幅比上月收窄0.6个百分点。

中指研究院方面称，成交放量与挂牌趋稳、价格企稳同步出现，是本轮修复与去年以价换量模式的重要区别，后续需关注这一态势能否持续。其实，关于市场走向的争论一直没断过，结合当下的一线城市老破小被疯抢热潮，我们必须更审慎地看待所谓的企稳信号。

贝壳管理层日前在业绩会上表示，与此前几轮反弹相比，这轮小阳春有三个不同。第一，不只是政策后的短期放量，而是价格回调后购房门槛下降带来的真实需求释放。

第二，不只是以价换量，价格端已出现阶段性企稳。第三，不只是买方入市，卖方预期和供给结构也出现边际改善。

因此，本轮阶段性修复的韧性好于以往。华泰证券也称，今年以来房地产市场的复苏并非仅源自政策驱动，也不仅是季节性因素，而是多方面共振的结果。

房价快速调整后，购房门槛进入刚需可接受区间，低总价房屋租金月供差进入平衡区，驱动刚需租转购以及稳健投资性入场。高能级城市房价跌回2016年或以前，驱动挂牌价跌速放缓、挂牌量增速放缓。

这轮行情持续性如何，能否真正企稳，还需要观察多个因素，包括置换链条能否激活。华泰证券称，2025年重点城市房价下跌背后，部分原因在于置换链条的衰竭，尤其是刚需至改善的需求断层。

今年以来，重点城市低总价二手房成交放量，为置换链条的重启带来了良好的基础，但是否能向更高价位段的房屋传导仍需要观察。在中指研究院看来，低总价、小户型房源是本轮行情的核心支撑，反映出二手房的性价比优势对刚需的吸引力。

短期看，随着核心城市二手房成交持续放量，市场活跃度有望逐步向更大面积、更高总价段扩散，为后续市场稳步修复积蓄动能。贝壳管理层方面称，一季度由于落户、入学等季节性原因，叠加政策对低总价房屋的定向利好，期内一线城市首次置业占比走高。

从更长周期来看，改善需求是市场的核心驱动力量。进入4月后，核心城市大户型、中高总价房屋成交占比微升，是改善型需求回暖的信号，也为市场韧性提供了一定支撑。

楼市正在回归它最本真的价值，当泡沫被挤掉，价格回归到居住的属性本身，真正有需求的人自然会选择入场。对于刚需来说，现在或许是一个能静下心来认真挑选一套适合自己房子的窗口期。

任何投资和置业决策都需要结合自身的实际情况，谨慎判断。沿着这些过往的剖析轨迹回溯，市场的分化与博弈早已给出了最真实的答案。

归根结底，眼下这场一线城市老破小被疯抢的戏码，仅是房产跌出性价比后催生的刚需集中入市，绝非大盘彻底反转。房东开始反悔涨价，更多源于短期放量催生的情绪错觉。

房价终于触底了吗？真正的底部，需等待租售比覆盖房贷、房价收入比回归理性以及居民杠杆意愿实质复苏。

在这些硬核宏观指标亮起绿灯前，任何盲目抄底的跟风冲动，都需要用理性的冷水予以审视。