楼市风向悄然转变！核心城市数据集体回暖，刚需该入场了吗？

5月，上海二手房成交2.8万套，创近6年同期新高；北京1.6万套，创近5年同期新高；深圳一二手合计成交1.01万套，时隔13个月再次破万。

3月至4月一线城市二手房价格已连续两个月环比上涨，京沪率先转正。成交量冲高、房价止跌、挂牌量下降。

关于房价有没有到底，市场上的声音从来不会统一。看空的人说人口老龄化、库存高企、居民杠杆太高；看多的人说政策托底、利率新低、核心城市供需已逆转。争来争去，谁也说服不了谁。

2026年，一线城市的二手房成交量，已经连续三个月维持在高位。5月，上海二手房网签28023套，较3月高点有所回落，但同比仍增长31%，创近6年来同期新高，是近十年同期第二高。

对于房价而言，成交量就是最重要、最领先的信号。当成交在高位稳住，价格企稳就只是时间问题。

把目光拉到全国，4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一二三线城市价格环比降幅总体在收窄。二手房的情况更为积极，从1月开始，一至三线城市挂牌价环比跌幅逐月收窄，1月环比降幅从此前半年的1.3%左右收窄至0.7%。

国家统计局数据显示，3月和4月，四个一线城市二手房价格连续两个月环比上涨，其中上海更是实现了连续3个月环比上涨。北京、上海率先转正。这是自2021年楼市调整以来，一线城市二手房价格首次出现持续性上涨。

进入3月后，房价环比上涨的城市数量明显增加。2026年3月以来，超过10个以上城市的房价环比持续上行。一线城市新建住宅价格环比上涨0.26%，同比上涨5.54%，其中深圳、上海、广州环比分别上涨0.48%、0.44%、0.19%。

先看供给端。截至4月末，全国商品房待售面积较2月下降超2000万平方米。3月全国商品房待售面积同比下降0.1%，这是自2021年7月起连续正增长52个月后首次同比下降。也就是说，过去四年多一直在堆积的库存，终于开始减少了。

一线城市的二手房挂牌量下降尤为明显。京沪头部中介二手房存量挂牌套数较去年高点分别下降约两成。

新开工面积同样在持续收缩。前4月新开工仅为历史高点的不到三成，新开工已连续四年低于新房销售，从2022年的0.98降至2025年的0.7逐年下行，“补库存”的需求将逐步转化为拿地的动力。

需求端同样在边际改善。中指研究院6月最新发布的调查报告显示，计划半年内购房的受访者占比约17%，环比增加近2个百分点，短期入市节奏出现回升。刚需群体已经率先入场，总价300万元以下的低总价房源成为市场成交主力。接下来，改善型需求正在逐步接棒，“以小换大”的置换链条正在向上传导。

一个城市房价的底部，往往不是靠新政策刺激出来的，而是供需关系在存量市场中自己找出来的。当新增供给锐减、挂牌量持续下降，而买家的承接意愿还在——卖方先稳住的房子，就没有理由继续跌。

2026年3月政府工作报告明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用于保障性住房。

2026年6月，央行3000亿元保障性住房专项再贷款全面投放，年化利率仅1.75%，撬动万亿级配套信贷资金。全国超80座一二线及人口净流入三四线城市，城投、安居集团等国家队批量挂牌收购存量房源，改造后作为保障性租赁住房、安置房入市。

公积金政策全面加码。家庭公积金可贷额度大幅提升，北上广深纷纷提高公积金贷款上限。首套房首付比例降至15%，主流商贷利率跌破3.5%，公积金利率同步下调。2月出台的“沪七条”政策中，家庭公积金可贷额度最高可达324万元，基本可以替代商业购房贷款。

2026年6月，国务院十五五城市更新五年规划全面启动，五年总投资锁定15万亿元。资金重点投向老旧小区改造、城市更新、城中村整治与存量房收储——政策重心已从“盖新楼”转向“改旧房、稳民生”。当地产政策从“救急”走向“重构”，市场预期就变得不一样了。

过去买房，核心逻辑是“房价永远涨”，现在这个逻辑被打破了。但对于持有型投资者来说，另一个逻辑正在悄然浮现——租金收益。

据申万宏源测算，经历了近几年房价大跌后，全国住宅租售比已升至2.7%，超过公积金利率的2.6%。在全国核心城市，租金回报率已明显超越存款利率，并接近商贷利率水平。北京、上海等城市的部分房源，租售比甚至达到3.5%甚至更高。

由于房价持续调整，房租本身的走势也在企稳。住宅租赁市场价格端，5月一线城市住宅平均租金环比上涨0.16%，延续修复态势，1至5月累计上涨0.21%。

一个普通人的账是这样算的：100万元的存款，一年定期利息只有1.5万元左右，买点理财一年收益不过两三万；而一套100万到200万的核心区房产，每年租金收入约在4万到6万元之间，并且租金还在缓慢增长。当存银行拿不到什么利息、理财收益大面积缩水时，一套能稳定产生租金的房子，就从“净支出”变成了“生息资产”。

从数据来看，核心城市已经进入了明显的底部确认期。成交量连续三个月高位运行、价格连续两个月环比上涨、挂牌量显著下降、租售比跑赢存款利率——四个维度的信号同时亮起，这在过去几年里从未同时出现过。

当然，这不是说楼市要开启新一轮大涨。今天的政策定调、市场预期和基本面，和2015年那波去库存行情有本质不同。“房住不炒”是长期方针，政策的目标是“止跌回稳”，不是“启动新一轮大涨”。

但底部的确认，本身就是有意义的。对于自住购房者来说，核心城市核心地段的“安全垫”已经比较厚——价格跌了30%到40%，租金回报跑赢了银行存款，政策还在不断加码托底。这样的位置，即便不是绝对最低点，至少已经进入了值得认真关注的区间。