【大行报告】美联：楼市现买租两旺”格局 料住宅注册量创15年新高 下半年工商铺续回暖

【财华社讯】6月18日，香港经济基本面改善，带动香港楼市交投畅旺，并展现强劲复苏动力。美联集团暨美联工商铺行政总裁及美联物业执行董事马泰阳指出，7月1日为下半年的开始，同时也是香港回归纪念日。香港回归第29年，期内住宅注册量及整体物业注册表现，双双创出多年高位，彰显楼市稳定向好的大方向。同时，租务市场持续炽热，租金连续5个月破顶，在传统租务旺季来临、经济持续改善及私宅家庭收入增加等因素下，预期租金在未来数月的租务旺季有力保持月月破顶;之势，为市场发展带来更稳健基础，相信楼市将延续目前买租两旺;的健康轨道。工商铺市况方面，马泰阳预期下半年整体工商铺市道有望持续回暖，注册量料达约2,500宗，按年上升约一成，三大板块交投预计可维持与上半年相若水平。

回归29年交投报捷住宅及整体物业注册量齐创多年新高

在楼价回升及经济稳步复苏的双重带动下，于回归第29年楼市交投展现出强劲势头。据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，以回归年计(即以每年7月至翌年6月计算)，回归第29年(截至今年6月16日)，在不包括一手公营房屋之下，一二手住宅注册量录得约76,263宗，已创下15年新高(见图一)。

除了住宅板块表现亮眼外，整体物业市场亦迎来全面回弹。涵盖一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他类别的整体物业注册量，在回归第29年暂录约90,063宗，预期有望挑战93,000宗，届时将创13年新高。交投量广泛而全面地上升，充分印证市场购买力全面释放，楼市气氛显著转旺。

租金连续五个月破顶蓝筹指标屋苑租金广泛急升

买卖市场交投活跃的同时，租务市场表现同样突出。根据美联租金走势图;，5月以实用面积计算的私人住宅平均尺租升至约39.55元，连续5个月破顶;，较2023年1月的近年低位约33.51元，累升约18%。

租务需求殷切，租金的强劲升势并非局限于个别地区，全港各大指标屋苑亦广泛地回升。若与2023年1月的低位相比，最新十大屋苑平均尺租均录得双位数的显著升幅。其中，太古城、海怡半岛及黄埔花园的升幅最为凌厉，均上升约3成；至于康怡花园及新都城亦分别录得29.3%及28%的升幅(见表一)。

高租值成交占比增加私宅家庭收入增成租买市场有力后盾

租金上扬，带动较高租值物业成交的比例增加。以本集团促成的住宅租务个案计算，月租逾3万元的住宅租务成交占比，由2024年约15%攀升至2026年首五个月约2成水平。

支撑本港楼市一、二手及租赁交投上升的核心动力，在于本港经济数据持续改善，私宅家庭收入增加。根据政府统计处《综合住户统计调查按季统计报告》数据，2026年第一季本港私宅家庭入息中位数达到44,000元，超越2025年同期的42,000元，创历史新高，为住宅租务及买卖市场提供强大的承租力及购买力后盾。

租楼负担比率维持健康水平租金回报率仍具吸引力

尽管近月租金屡创新高，但由于私宅家庭收入同步录得增长，令市民租楼负担继续保持相对健康水平。数据显示，以一个实用面积500平方尺单位，美联租金走势图;5月私宅平均尺租约39.55元计算，今年5月本港租楼负担比率;(即每月租楼支出占每季居于私人物业的家庭每月入息中位数的百分比)约44.9%，与1997年至2025年期间约44.2%的长时间平均水平相若。这意味着目前的租金升势，建立于港人实质经济能力改善的基础上，收入增加有助舒缓租金上升的压力，令租务市场发展更为稳健。

对于投资者而言，租金回报率是入市的重要考量之一。虽然近期楼价升势超越租金，令到租金回报率由高位略为回落，但相比起2021年租金回报率的低位仍显著改善。根据差估署资料，最新4月份各类私人住宅的租金回报率均远高于2021年，并维持在近年较高水平。其中，实用面积约430平方尺或以下的A类单位，租金回报率达3.5%；431至752平方尺的B类单位亦有2.9%，料将继续吸引长线投资者买楼收租。

租务旺季来临预料租金走势持续向好

传统租务旺季来临，愈来愈多海外留学生及内地生等赴港升学，以及各项输入人才计划带来的新增住屋需求，势将进一步推高租赁交投。马泰阳估计，在强劲刚性需求及私宅家庭收入增加的支持下，预期第二季租金上升约1.5%，并估计第三季将进一步录约2%的升幅(见图二)。

料下半年工商铺注册量录约2,500宗按年升约一成

至于工商铺预测方面，马泰阳预计今年上半年，工商铺注册量将录约2,550宗，按年上升约一成；注册金额则约为265亿元，按年跌约一成(见表二)。注册量上升而金额下跌，除反映整体工商铺物业价格仍处调整期外，亦显示期内成交以中低价物业为主。

展望下半年，工商铺整体注册量料达约2,500宗，按年上升约一成，三大板块交投预计可维持与上半年相若水平。工厦方面，随着发展商持续推售一手货尾，加上市场资金逐步回流，预计一、二手市场均可受惠，交投表现将持续改善。今年下半年工厦成交量料按年增加约20%，录约1,250宗。

写字楼方面，由于去年基数较高，预料今年下半年成交量将大致持平，录约600宗。不过需留意，近年商厦价格持续低迷，加上政府去年推出城中学舍;计划，吸引部分买家趁低吸纳作投资或自用，预期大额成交将继续集中于商厦市场。

商铺方面，去年成交增幅相对落后，但随着本地经济逐步改善，以及北上消费热潮有所缓和，零售、旅游及餐饮业表现回稳，资金有望重新流入铺市。预计今年商铺板块可望追落后;，下半年成交量约650宗，按年增加约一成。

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