如果当年听信了曹德旺建议，现在很多人的人生或改写了

作者：纵横论市

回看近几年的楼市变化，不少人都会想起多年前曹德旺关于房地产的一番发言。2017年12月11日，北京举行的央视财经论坛暨中国上市公司峰会上，他在接受央视财经新媒体专访时，直白道出对楼市的看法，在当时引发不小讨论 。

放到今天再回头审视，这些预判一步步成为现实。很多人不禁感慨：倘若当年真的听进了这番劝告，及时调整了手中的房产，如今不少家庭的财富状况、人生规划，或许都会大不一样。

说起这段往事，最让人印象深刻的，莫过于曹德旺拿自己亲妹妹举例的小故事。当时他直言，妹妹手里置办了好几套房产，自己反复劝说对方尽早处置多余房源，可对方始终没有放在心上 。

他还半开玩笑地调侃，要是房子多到无处安放，将来甚至要给房子编号，编1、2、3、4、5、6、7，轮流换着住——早上五点到六点在1号房，七点到八点在2号，九点到十点在3号……究其原因很现实：往后多余的房子，大概率会陷入卖不掉、也租不出去的窘境，每年还要持续缴纳物业费等各类费用，看着资产闲置，心里难免难受 。

这句带着玩笑意味的提醒，在当年很多人看来略显夸张。那时候楼市热度居高不下，大家普遍默认房子只会持续升值，手握多套房产，就是握住了稳稳的财富。很少有人愿意相信，房产会迎来流动性遇冷的一天。

抛开趣味调侃，曹德旺当年的核心判断其实十分清晰，总共围绕三个方向展开。首先，他始终认为，房子本质就是钢筋水泥搭建的居住场所，不存在永久升值的属性，脱离实际居住需求的炒作，泡沫终究会有破裂的一天。

其次，他看清了楼市的流通隐患：当下有钱人群大多已经配齐房产，真正有刚需的普通人却无力入手，久而久之，二手房市场只会变成"有钱人卖给有钱人"的内循环，多余房产最终会沦为烫手山芋 。

最后，作为深耕实体经济的企业家，他也一再呼吁，社会不要盲目"脱实向虚"。企业别跟风跨界炒房，普通家庭也要理性看待房产投资，不要把全部身家押在楼市之上。

时间来到2026年，距离当年的发言已经过去近九年，楼市的整体走势，也一步步印证了这些判断。

结合中指研究院发布的最新监测数据，我们可以直观看到市场的变化。以2018年楼市高位作为参照，如今全国百城二手房均价出现明显回落。2026年5月，全国100城二手住宅均价为12692元/㎡，多数城市二手房较2018年高点，整体跌幅维持在30%至40%之间。

具体到热门城市，深圳二手房如今均价回落至6.5万元/㎡左右，相比2021年的峰值下跌超16%；太原房价从2018年12814元/㎡的高点，跌至如今8355元/㎡，累计跌幅达到34.8%；就连此前热度颇高的成都，在经历一轮上涨后，也迎来了深度回调。

新房市场虽然表现相对抗跌，但分化现象格外突出。2026年5月百城新建住宅均价17156元/㎡，整体小幅上涨2.03%，可三四线城市新房价格同比下跌2.60%，远郊楼盘去化难度持续加大 。

我们不妨算一笔实实在在的账。一套2018年市值100万的普通住宅，放到现在，资产缩水大约30至40万元。如果是一线、二线城市的高端房源，缩水额度更是能达到300至400万元。对于普通家庭而言，这笔损失，足以改变多年的生活规划。

如今的楼市，"卖房难、租房难"已经成为不少城市的常态，这也正是曹德旺当年担忧的局面。背后并非单一因素导致，而是供需、人口、政策、市场心态多重作用的结果。

从库存与成交来看，2025年末全国商品房待售面积76632万平方米，同比上涨1.6%，住宅待售面积涨幅达到2.8%。哪怕不少重点城市二手房挂牌量环比小幅下降，但整体存量依旧处于高位。2025年全国新房销售面积88101万平方米、销售额83937亿元，分别下降8.7%、12.6%，即便2026年年初部分核心城市成交有所回暖，整体市场依旧处在调整阶段 。

租赁市场同样不容乐观。全国50个重点城市住宅平均租金回报率仅2.08%，一线城市更是不足1.5% 。不少老旧房源、远郊房源租金持续走低，部分房东宁愿让房子空置，也不愿低价出租，一来收益微薄，二来还要承担房屋维修的额外成本。

深究根源，首先是供需结构严重失衡。过去多年房企高杠杆开发，积攒了庞大的存量房源，新增房源又多集中在配套薄弱的远郊，和当下主流的改善型需求并不匹配。

其次是人口与需求的自然收缩。国内城镇化增速已经放缓至0.6%，叠加人口负增长，25至45岁的购房主力人群不断减少，市场刚需持续萎缩。再加上"房住不炒"理念深入人心，房价只涨不跌的固有认知被打破，投机购房者基本全部退场。

与此同时，全国各地大力建设保障性租赁住房，低价公租房、保租房不断入市，也分流了大量低端租赁需求。多重因素叠加之下，普通存量房自然陷入流通不畅的困境。

市场走到今天，房子已经彻底褪去金融炒作属性，回归到居住消费品的本质。对于不同人群来说，当下的市场现状，也带来了截然不同的影响。

手里持有多套房产的家庭，如今大多进退两难。想低价出手，意味着实打实的资产亏损；继续持有，不仅没有可观收益，每年还要承担物业费、维修费等固定支出，房产变成了负担。

对于刚需购房者而言，市场降温反而迎来了理性挑选的机会。房价回归合理区间，市场不再跟风炒作，大家可以根据自身居住需求慢慢筛选，不用再被迫跟风抢房。

而对于实体经济从业者来说，楼市热度降温，也让更多资本重新回归实体行业，契合了当初"脱实向虚不可取"的劝诫。

纵观这九年的楼市变迁，曹德旺的预判之所以能够应验，核心是看透了房产的本质，也读懂了市场发展的规律。

房子终究是用来住的，而非用来炒作的工具。经历这一轮深度调整，所有人也该重新摆正心态，理性看待房产投资与置业选择。