北京
文/于凡诺
2026 年初夏，上海徐汇一家二手房门店里，经纪人翻着网签记录向客户推介：3月单周成交量创2021年以来新高，政策底、市场底双双落地，眼下就是抄底最佳时期。
千里之外的苏北某地级市，业主张先生的房源挂了半年，接连降价三次、总价跌去近 20%，仍只有零星问价，当地商品房去化周期超 12 年。同一片楼市，两种极端体感，所有人都在追问：楼市，到底见底了吗？
乐观派判断：核心城市已临近底部，企稳趋势明确。
核心论据有三：其一，政策底扎实落地。城市更新专项债规模翻倍，定向收储闲置土地与存量商品房；一线城市首付降至 15%，房贷利率跌破3%，实打实托住市场下跌下限。其二，核心城市成交量率先回暖。2026 年一季度北上广深二手房网签量创近年新高，楼市“量在价先”的经典筑底信号已然显现。其三，价格与供给端泡沫基本出清。四大一线城市房价较高点普遍回调38%-44%，跌回 2016 年水平，触及全球楼市危机平均调整幅度；房企新开工面积暴跌超 70%，供给端已深度调整。
中信证券、高盛等机构据此预判，核心城市将于 2026 年下半年率先筑底，2028 年优质资产有望迎来约 15% 的修复性反弹。但该结论仅覆盖一线及强二线核心地段，与广大三四线城市的下行行情几乎完全脱节。
悲观派则认为，市场底部仍深不可测。
首先，资产回报率与资金成本严重倒挂。当前一线城市租金回报率仅 1.84%，既远低于 3.06% 的房贷利率，也不及 2.3% 的 30 年期国债利率。这意味着持有房产的年现金流为净亏损，跑不赢无风险收益，在金融学层面尚不构成价值底部。若要达到 2.5% 的市场稳态回报率，房价理论上仍有约 25% 的下行空间。
其次，市场分化裂痕持续扩大。2026 年 1-4 月全国新房销售面积同比下滑超 10%，三四线城市去化周期超 150 个月，叠加人口持续外流、购房需求透支，下跌周期远未见底。
更关键的是，当前核心城市仅为 “量升价未稳”，房价仍处环比下跌通道，短期回暖多为积压需求的集中释放。
摩根士丹利、瑞银等机构直言，缺乏居民收入增长支撑的回暖，注定只是昙花一现。
看多主力多为房企、中介与部分券商。房企需加速去库存回款，中介靠成交赚取佣金，部分券商发布看多研报，意在拓展房企、城投类合作业务。看空观点则多来自学术研究机构与下沉市场从业者，基于人口趋势与供需基本面作出客观判断。
毋庸置疑，楼市很长时间都会呈现“一边有人喊底抄底、一边仍在阴跌不止”的魔幻般的割裂现实。这时候，普通人唯一该做的，不是猜底赌涨，而是守住本心，告别对楼市的盲目投机，即使刚需入场，也必须选对核心城市、优质地段、有真实租金支撑的资产。紧紧守住居住价值的常识，远比重金押注周期拐点更稳妥。
（END） 阅读更多人生背后的故事，请关注于凡诺说
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
