低价房源持续去化 上海楼市开启“向上”置换

21世纪经济报道记者唐韶葵

6月16日，国家统计局发布5月70城房价数据。数据显示，5月上海新房价格环比上涨0.2%、同比上涨3.2%，是唯一新房价格同比正增长的一线城市。其中144平方米以上大户型同比涨幅达4.9%，高端改善房源成为房价核心支撑。

同期，上海二手房价环比涨0.6%，涨幅位居70个大中城市之首。自今年2月起，上海二手房价格已连续四个月环比上行。

房价表现向好的背后，是上海楼市成交的结构性变化。同策研究院联席院长宋红卫指出，随着前期低价刚需房源快速去化，当前刚需房源套均总价略有上调。二手房成交重心从300万元以下刚需段，逐步向300万元-500万元总价段转移，该价格区间成交占比在4月、5月持续走高。

“当前楼市置换链条正向上传导。”宋红卫表示，上海新房抗跌性强、二手房触底回升，稳价优势显著，即便步入6月传统淡季，市场热度也有望延续，房价短期内将保持稳定。

（上海外环外某新盘售楼处。唐韶葵/摄）

淡季不淡

据网上房地产数据，受春节因素影响，2月上海二手房网签仅1.13万套。3月，该指标便冲高至3.12万套，创下近五年月度新高。4月和5月，上海二手房网签量分别录得2.87万套、2.8万套，且同比涨幅均超20%，站稳成交高位。

步入6月传统淡季，市场热度并未降温。网上房地产数据显示，6月上半月，上海二手房网签已达1.33万套。中介人士预测，6月全月成交有望维持在2.8万套量级。

分析人士指出，上海二手房连续多月高位成交的现象，是2023年以来首次出现。叠加新房持续入市托底，支撑房价稳步修复。

上海中原地产监测显示，5月上海新增商品住宅供应46.7万平方米，共有39个项目取证入市。其中，外环外新盘供应面积占全市当月新增供应近78%，套数占比约77%，供货主力为300万元-800万元的刚需、中端改善产品。

从成交结构看，上海楼市成交价回升的趋势也较为明显。

上海中原地产市场分析师卢文曦近期走访了浦东新区张江板块的二手房市场，他发现，该板块面积段在100平方米左右、总价段在500万元-800万元的房源去化明显加快了，“房子挂牌一周左右，过了一个周末基本都能成交。”

上海链家的数据也显示，今年5月，上海总价300万元以下刚需房源成交量环比回落2.6%，总价500万元-800万元的改善房源成交量环比上涨9.3%。该机构指出，刚需低价房源持续去化后，置换客群也开始陆续进入改善市场。

卢文曦也表示，此轮楼市复苏的含金量开始提升，新房持续入市叠加二手房高位成交，共同构筑稳健量价支撑，走出“淡季不淡”行情。

价格修复

值得注意的是，此轮上海房价的提升仅为结构性上涨，而非全面升温。

一方面，连续多月的高位成交，快速消化了前期积压的高性价比折价房源，市场低价存量逐渐出清；另一方面，随着楼市回暖信号明确，手握低价房源的业主心态转变，纷纷撤牌观望或上调挂牌价格，改变了价格挤兑格局。

卢文曦指出，当前上海已进入价格修复阶段。上海全市二手房挂牌量持续走低，市场心态随之显著转变。

中原地产数据显示，近几个月，90平方米以上改善型二手房价格指数稳定维持0.5%以上涨幅，整体房源报价重心稳步上移。5月，总价700万元-900万元、900万元-1100万元的房源成交量分别环比上涨3.83%、8.41%。

新房市场同样呈现结构性分化行情。据上海中原地产数据，5月上海新建商品住宅成交面积55.9万平方米，环比上涨18.7%。在成交结构上，单价3万元-6万元/平方米的刚改项目成为市场主力，占据成交榜单半数席位。其中，以90平方米-144平方米为主的中端改善房源涨幅领跑，带动新房整体价格稳步上行。

同策研究院的数据也印证了该趋势。该机构指出，从今年4月开始，总价400万元以内的房源成交占比便出现回落，400万元以上所有总价段房源成交占比全部抬升，体现出置换链条向上传导的特征。

宋红卫解读了成交房源总价上移两大动因。一是核心区“老破小”价格调整到位，租售比提升，吸引刚需入场，叠加政府收储用作保障房，带动刚需业主置换改善；二是300万元以下优质挂牌房源锐减，倒逼购房者上调预算，向更高总价段置换。

在回暖大趋势不变的前提下，卢文曦认为，6月市场将集中消化存量需求、巩固修复行情，短期大概率不会出现全面普涨。但他也指出，多轮稳楼市政策已推动市场完成筑底，后续政策加码空间有限。