激战23轮、溢价21%！“神秘大佬”武汉抢地

武汉地产圈的牌桌上，又多了一个值得关注的玩家。

中房报记者 许倩 北京报道

一股新势力，正悄然进入武汉土地市场。

6月12日上午，武汉土地拍卖大厅，一宗位于光谷步行街核心商圈的小体量住宅用地，经历了一场少见的竞价拉锯战。23轮激烈竞价后，武汉鼎源房地产开发有限公司（以下简称“武汉鼎源”）以总价2.885亿元竞得该地块，成交楼面价11169元/平方米，溢价率20.96%。

这是一家成立仅7个月的民营房企，但拿地动作颇为迅猛。半年内，武汉鼎源已连续落子三宗宅地，除本次光谷地块外，另有两宗武汉常青板块宅地于2025年12月拿下，其中一宗已引入绿城代建。这一系列操作，打破了近年来武汉核心地块长期由国企央企包揽的格局。

武汉鼎源敢于在低谷期逆势抢地，并非偶然。公开工商信息显示，该公司由两名自然人持股，股权架构中未出现知名企业身影。但结合武汉地产圈多方信源及企业过往运作轨迹，这家新晋拿地主体实为三合集团关联操作平台，背后实控人为蛰伏武汉地产圈十余载、手握全城庞大房产流量资源的渠道总包核心人物——付卫平。

逆势三连拿地

本次拍出高溢价的武汉光谷地块，区位优势突出。该地块为纯住宅用地，规划用地面积9747.12平方米，总建筑面积2.58万平方米，容积率2.65，建筑高度不超过80米。按套均100平方米估算，可售房源约200余套。小体量，意味着开发周期短、资金压力小、去化风险可控。

该地块出让历程几经波折。它曾于2025年底以182号编号首次挂牌，起拍楼面价10534元/平方米，但在临拍前被终止出让。时隔半年，起拍价下调至9233元/平方米后重新入市，性价比显著提升，最终三合系以近21%的溢价率，将价格推至11169元/平方米。

这是三合集团半年内的第三次拿地布局。2025年12月2日，武汉集中出让3宗涉宅用地。其中位于东西湖区常青板块的两宗低密宅地热度颇高，总建面约7.45万平方米，吸引多家房企参拍。

常青花园是武汉规模最大的安居工程项目之一，整体总建面超过400万平方米，开发历史逾20年，学校、医院、商业、轨道交通配套齐全。但该片区已多年未有新盘亮相，大量改善需求无从释放。这正是三合看到的市场缺口。

彼时土拍中，武汉鼎源分别以6.74%和6.46%的溢价率竞得这两宗地块。其中148号地块成交价2.85亿元，容积率低至1.91。拿下地块后，三合迅速选择与绿城合作，由绿城负责代建，项目命名为“绿城云墅”，定位为高端改善性住宅产品，瞄准区域改善客群。三合还为此发出喜报，庆祝正式进军地产开发领域，实现多元化战略布局的重要突破。

常青花园项目，是三合集团从地产“乙方”走向开发“甲方”的试验田。此次试水之后，才有了光谷的第二次出手。

基于已落地的成熟合作路径，业内预判，本次光谷核心地块大概率延续品牌代建模式。对于长期深耕渠道、缺乏独立开发体系的三合而言，借助绿城或其他头部房企代建，能够快速弥补工程建设、产品打磨、品质管控短板，最大程度降低核心地段首开项目的开发风险，保障产品力与市场去化稳定性。

中指研究院华中分院分析师李国政分析表示，当前武汉楼市区域与产品分化明显，核心地段高品质项目投资收益超出预期，加上地块价格设置合理、总价不高，企业投资积极性提高。三合地产半年内3次出手拿地，充分体现了“缩量提质”的发展新趋势。

渠道大佬跨界地产开发

频频逆势拿地的武汉鼎源，股权结构简单清晰。工商资料显示，公司成立于2025年11月10日，注册资本2000万元，由江涛、巴志豪分别持股70%、30%，表面无大型企业背书。但在业内认知中，该公司是三合集团专为土地开发搭建的独立操盘平台，背后真正决策人为付卫平。

深耕武汉地产圈十余载，付卫平带领的三合集团，是本土服务商逆袭转型的典型样本。公司核心业务覆盖地产营销、商业管理、金融投资三大板块。核心主体三合联行（武汉）房地产营销管理有限公司成立于2018年，注册资本500万元，法定代表人为付保平，实际控制人为付卫平。

2016年，付卫平创立三合集团，初期聚焦地产渠道营销，专做远郊、尾盘、公寓等难去化项目，凭借“高佣金、强执行、快周转”的打法快速立足武汉市场。公司秉持“与天合，与地合，与人合”的理念，擅长研判市场周期、筛选价值地段、整合本土资源。

2018年三合联行成立后，公司开启规模化扩张，并逐步在长沙、西安、深圳等地设立分公司及关联公司。2019年合作门店突破千家、经纪人规模破万，成功进入保利、招商、金地、龙湖、华润、万科、中建等百强房企核心合作体系，百强房企合作占比超65%，获评年度地产互联网领军企业，一跃成为武汉渠道赛道的黑马。

2020～2021年，武汉楼市疫后快速修复，分销行业迎来爆发窗口。三合集团依托峰值超3800家合作门店、4万名合作经纪人的庞大渠道网络，盘活多个滞销大盘和公寓项目，创下多个短期清盘纪录，坐稳武汉楼市“渠道一哥”地位，业内戏称其为“清盘王”。高速扩张的同时，也伴随价格战内卷、打法激进、竞争强势的市场争议。

2022年起，楼市进入深度调整期，渠道行业内卷加剧、利润压缩。付卫平调整企业策略，加大资产端布局，通过金融投资、大宗资产收购、项目包销增厚收益，对房企的议价能力持续提升。但高杠杆、重运作的风格，也让市场对其资金周转稳定性提出质疑。

公开信息显示，当前三合联行涉及较多的司法案件、立案信息和开庭公告，案由包括劳动合同纠纷、商品房预售合同纠纷等，这些法律纠纷是其经营中需要关注的风险点。

2025年起，三合正式跨界地产开发，从“卖房子”转向“盖房子”，对外定位为“城市商业资产运营商”。2025年1月，成立武汉三合房地产开发有限公司（拥有开发资质），11月成立武汉鼎源（专门拿地平台）；2025年底以来连续三次拿地，正是其从后端服务商走向前端开发主体的关键落地动作。

三合的故事并非孤例。本轮行业洗牌中，一个值得关注的现象是，一批原本从事营销代理、渠道服务的公司，正在转变为新的开发商。传统头部房企收缩战线之际，现金流稳健的本土服务商反而获得了入场机会。

付卫平的转型算盘能否打响，两三年后可见分晓。但有一点可以确定，武汉地产圈的牌桌上，又多了一个值得关注的玩家。