低密宅地持续上新 满足“好房子”用地需求

土拍一直被视为房地产市场的晴雨表。近段时间，一线城市密集调低了出让地块的容积率，此外，还有不少城市陆续推出优质地块。

　　在受访专家看来，优质地块供给持续加码，提高房企拿地的积极性，更好满足居民刚性和改善性住房需求，为房地产市场注入新的活力。

　　低密地块持续上新

　　容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。

　　对于购房者来说，容积率大小直接影响居住舒适度，容积率较小，建筑密度一般也就较低，居住舒适度越高。

　　今年以来，北京多次下调住宅地块容积率。

　　5月28日，北京城建投资发展股份有限公司以底价22亿元竞得北京市石景山区黄庄村43号棚户区改造项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块（以下简称黄庄村地块）。

　　2024年，黄庄村地块首次上市，起始总价达42.43亿元，总建筑面积约8.49万平方米，容积率2.55，楼面价约5万元/平方米，但最终撤牌。

　　今年，黄庄村地块重返市场，出让条件明显优化，起始总价降至22亿元，总建筑面积调至7.23万平方米，容积率降至2.15，对应楼面价约3.3万元/平方米。

　　数据显示，今年以来，北京市规划和自然资源委员会一共挂牌了21宗住宅用地。其中，至少有5宗地块在出让过程中调降了容积率。

　　除北京以外，广东省广州市也在下调宅地容积率。

　　5月29日，广州市规划和自然资源局挂牌出让海珠区琶洲中二区AH041208地块（以下简称琶洲地块）、番禺区洛浦街BA0206303地块，容积率仅为2.5。

　　其中，琶洲地块还明确限高80米。需要指出的是，该地块曾经进行控规调整，容积率由4.1大幅下修至2.5。

　　据广州市房地产行业协会统计，广州2025年的土地供应中，容积率处于2.0至3.0区间的地块比例较2024年显著提升了15个百分点。

　　低容积率地块正成为各地土地市场的“常客”。

　　易居研究院统计数据，从2006—2026年25个重点城市纯住宅用地交易数据来看，2016—2026年进入持续下行通道，容积率从2.32降至今年一季度的1.84，十年累计下降约20.7%。

　　缩短时间轴来看，2026年一季度，容积率2.0以下（不含2.0）的成交用地占比达49%，比上年同期提高8个百分点；容积率1.5以下（不含1.5）的占比为24%，提高5个百分点；容积率1.2以下（不含1.2）的占比为11%，提高1个百分点。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近年来土地市场一个比较明显的变化是容积率普遍下调。过去很多地块容积率在2.0以上，现在不少已调至2.0以下，部分甚至在1.0左右。这反映出供地结构正在优化，从过去偏重“量”转向注重“质”的调整。

　　在严跃进看来，多地下调地块容积率并非短期行为，而是近几年来持续推进的操作，既契合住房改善需求的方向，也符合土地“缩量提质”的政策导向，因此更应视为一个长期趋势。

　　低容积率不等于低开发难度

　　低容积率的优质地块，在一定程度上刺激房企拿地的热情。5月28日，上海市闵行区浦江镇一宗低密度住宅地块经过136轮激烈竞价，最终以36.55亿元总价成交，溢价率达40.72%。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，我国住房发展已经从“有没有”转向“好不好”。过去地方政府多供应高密度、高容积率地块，如今越来越倾向于供应优质地块，用以满足改善型、高端型住房需求。

　　“该趋势与去年5月实施的《住宅项目规范》直接相关，该规范明确，高层Ⅱ类住宅（18—26层）建筑高度控制最大值限80米。同时，也是对控增量、去库存、优供给政策导向的精准落实。”李宇嘉说。

　　严跃进向中国城市报记者表达了相似的观点。他提到，过去十年，高容积率地块主导的市场以高层、高密度、高周转的刚需产品为主，户型紧凑、公共空间压缩、社区配套受限。当前，在降容背景下，优质地块尤其是低密地块，天然适配洋房、叠墅、联排等产品形态，户均面宽、层高、绿地率、日照条件等关键品质指标显著提升。

　　严跃进认为，优质地块有助于引导住房市场从“有没有”向“好不好”过渡，更好地承接中年改善、多代居、养老及职住平衡等多元改善型需求。

　　一位头部房企杭州营销负责人则向中国城市报记者表示：“低密地块能留出更充裕的空间，为绿化、配套设施和景观设计提供施展余地。开发商得以放开手脚，打造低密度、高舒适度的高端改善产品，形成差异化竞争力，从而实现产品溢价。”

　　容积率对于住宅形态往往有着决定性影响。一般来说，独栋别墅的容积率在0.2—0.5之间，联排别墅通常在0.4—0.7之间，叠拼别墅0.8—1.2，洋房则要到1.5—2.0。

　　不过，严跃进也提醒，低容积率不等于低开发难度。相反，这类项目对产品设计、社区营造、精细化运营、绿色低碳技术等能力提出了更高要求。房企需要积极研究新形势下的产品开发模式，从土地市场“降容”倒逼行业和企业供给侧改革的角度出发，不断优化当前住宅项目的开发模式。

　　推动片区价值跃升

　　在受访专家看来，未来企业通过开发高品质改善型产品，有助于进一步撬动住房消费潜能释放。

　　李宇嘉认为，低容积率地块除了有助于实现供求关系平衡外，还能维持片区的房价水平，让市场看到该片区高品质住宅所能达到的价格标杆，从而增强市场信心，稳定房地产市场。

　　“同时，低容积率地块开发建设还有助于提升片区整体价值，改善城市界面、公共服务和基础设施，弥补许多片区的短板。相比之下，普通地块通常不具备这种综合功能。”李宇嘉说。

　　住宅容积率下调是长期趋势，但低密项目市场接受度仍需观察。严跃进分析，低容积率住宅项目因低密、低层、高舒适度等特性，具备更强的定价能力和去化韧性。部分新城区的调研显示，购房者确实对这类新产品有较高期待，相关项目的单价溢价率也优于其他产品。这为开发商提供了从“拼速度”转向“拼产品”的盈利空间，推动行业从规模导向转向品质导向。

　　多数受访者向中国城市报记者表示，在未来的住房置换过程中，他们会更倾向于选择低密度的居住环境，而非传统的高层住宅。

　　“不过，低容积率产品当前也面临一定挑战。”严跃进介绍，实际销售中，大平层类产品的市场表现反而更好，低密度项目去化压力较大，部分项目甚至需要调整规划，例如将三层楼的产品改为按楼层拆分销售，以降低总价门槛，让更多购房者能够买得起，这类调整后的项目市场反馈较为积极。

　　“相比之下，低容积率项目对二手房市场的影响相对有限。”以上海为例，严跃进介绍，核心区域的二手豪宅如翠湖天地等，仍然具有较强的市场竞争力，部分购房者并不必然转向低容积率的新房项目，两者之间存在一定的客群差异。

■中国城市报记者 邢 灿