上海楼市“淡季不淡”：5月二手房价领涨全国，新房去化周期降至8.4个月

本文来源：时代周报 作者：张钇璟 杨春霞

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6月16日，国家统计局公布2026年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，5月份，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降，一二三线城市同比降幅总体收窄。其中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市个数比上月增加。

对此，58安居客研究院院长张波接受时代周报记者采访时表示，整体来看，5月全国房价延续市场持续复苏、房价结构性分化的趋势，楼市的稳定性进一步加强。

他认为，政策起到了较好的拉动作用。5月份，全国累计出台47条房地产相关政策，叠加城市更新 “十五五” 规划落地，政策以托底修复为主要方向，宽松类政策占比超八成，公积金提额、租房、装修提取放宽、多地推进住房以旧换新成为主流。

在70城中，上海5月新房价格环比上涨0.2%，涨幅较上月收窄0.2个百分点；二手房价格环比上涨0.6%，连续第四个月上涨，涨幅较上月收窄0.1个百分点。

对于后市，上海中原地产资深分析师卢文曦分析认为，6月上海楼市将延续惯性上行态势，受淡季影响，房价涨幅或将小幅收窄，但回暖反弹的核心行情不会逆转。

新房价格环比上涨0.2%，去化周期降至8.4个月

国家统计局数据显示，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

此外，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4个百分点；二线城市同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市同比下降4.2%，降幅扩大0.1个百分点。

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张波指出，相比于二、三线城市，一线城市楼市复苏表现更为亮眼，这背后离不开更好的供求平衡性。5月一线城市新房在售项目环比仅微增1.3%，房企推盘整体偏谨慎，并未出现大规模放量；同时新房去化周期维持在13.3个月的合理区间，上海更是低至8.4个月，库存结构健康，去化压力整体偏低。此外，4月底深圳、广州政策发力对于成交量拉动作用明显，也进一步稳定了房价的预期。

就城市层面而言，5月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市共有16个，比上月增加2个。其中，上海的新房价格环比上涨0.2%，涨幅较上月收窄0.2个百分点；同比方面，上海新房价格涨幅达3.2%，位列全国第一。此外，今年前5个月，上海的新房价格均值亦领涨全国，同比上涨3.8%。

除了价格上涨，上海新房的成交量也在稳步回升。上海中原地产数据显示，5月，上海新建商品住宅成交面积 55.9 万平方米，环比上涨 18.7%。而在5月新建商品住宅成交面积前十的榜单中，成交均价在3万/㎡-6万/㎡的首次改善项目占据榜单半数席位；反观高端豪宅产品热度有所回落，成交均价超10万/㎡的高价楼盘仅2个，且排名靠后。

卢文曦认为，5月上海楼市氛围持续升温，置换客群入市趋势明显。对于后市，月底土拍出现高溢价地块，也体现出房企对后续市场的乐观态度，进一步带动购房群体入市节奏。6月恰逢上半年收官节点，房企将加快推盘节奏冲刺业绩，预计新房市场依旧能保持较高成交活跃度。

二手房价同比下降4.3%，专家称年底有望止跌转涨

数据显示，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同；二线城市环比下降0.2%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降5.8%，降幅比上月收窄1.0个百分点；二、三线城市同比分别下降5.7%和6.2%，降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。

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就城市层面而言，5月份，70个大中城市中，二手住宅价格环比上涨城市有10个，比上月减少2个。对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这一指标相比新房市场稍显偏弱。从实际情况来看，二手房市场在大城市的表现相对强势一些，而其他城市尚未完全进入强势阶段。

具体来看，上海二手住宅价格环比上涨0.6%，领涨全国，涨幅较上月收窄0.1个百分点；同比方面，上海二手住宅价格下降4.3%，已经收窄至5%以内。

卢文曦指出，从当前市场回暖节奏来看，年底上海二手房房价有望同比止跌，甚至转正上涨，楼市底部基本夯实。

需要提及的是，即便进入了传统淡季，上海二手房市场成交热度仍维持在高位。据上海中原地产数据，2026年5月上海二手住宅成交2.48万套，环比微降4.72%，同比大涨29.25%，已连续三个月维持在2万套之上。

据卢文曦观察，目前上海二手房挂牌量已触及本轮调整周期以来的最低值。他指出，当前业主心态持续乐观，议价难度明显提升，刚需入门级房源基本无议价空间。同时，低价刚需房源快速去化、存量持续减少，整体房源报价重心稳步上移。

此外，卢文曦认为，若后续市场持续维持当前热度、置换链条良性循环，上海二手房市场整体走势或将迎来彻底逆转，开启稳定上行的全新行情。