深圳湾1号重上货架

2026年盛夏迎来暴雨。深圳湾1号T7栋71层，世界上最高的音乐厅， 格莱美奖得主查尔斯·杨举行了一场音乐会。查尔斯·杨是一位美籍华裔小提琴演奏家，他是“跨界”的方式打入格莱美奖的——用摇滚的方式拉小提琴。

这座音乐厅及整个建筑群的主人徐航，也因“跨界”而闻名于世。作为迈瑞医疗联合创始人，徐航 2007年突然杀入深圳房地产市场，成立鹏瑞地产，创造了顶级豪宅IP深圳湾1号。

然而，就在音乐会举行前不久，深交所披露，迈瑞第二大股东徐航质押了1450万股份，累计质押股份达到其所持股份的 25.17%。

而举办 查尔斯·杨音乐会的目的，则是为了推销深圳湾1号保留单位——T7栋84套——这些压了箱底超过10年的收藏级公寓，整个公司数来数去最珍贵的存货。

鹏瑞，怎么了？

1

质押科技股份、卖掉“最后的黄金”，这两件事的根源要追溯到2006年。

这一年，迈瑞在纽交所上市，是中概股中成名较早的。上市后的迈瑞业绩爆发，从2006年营收2亿美金，到2008年营收5.5亿美金。但在如此高增长时，第二大股东徐航却转身潜入房地产行业。2007年，他创立鹏瑞地产，迈瑞第一大股东李西廷并未跟进。2012年徐航辞去迈瑞联合CEO职位，只除保留股份和董事身份。这只能说明一件事，一山不容二虎。

徐航有自己的王国。

诱惑徐航另起炉灶的，是 深圳湾旁边的一块总建面约48万平米的土地。2007年的时候，深圳湾已经完成填海，大开发还没有启动。深圳湾一号那块地是低容积的商办用地，持有人是一个私人老板。最初，转让给了实力不凡的鸿荣源，据说定金都交了。但或许是鸿荣源为了上市，集中力量做住宅开发，放弃了这块容积率低的商办用地，转到鹏瑞手上。

2019年，在这座世界最高的音乐厅落成时，徐航讲起了这块地的故事：“想起十年前为什么要做这个项目，是一个非常偶然的时间，十年前我对房地产一点认识都没有，这个时候我一个好朋友挺身而出，陈剑先生，他原来是华侨城地产的董事长，他建议我拿下，他说这是不可多得的一块宝地，我说我做不了，我只要一栋楼，他说我帮你做。他给了我很大的信心，他是我们‘深圳湾1号背后的男人’。”

创造传奇，除了“背后的男人”，更重要的是——

国家给的运气。

2007年深圳赢得世界大学生运动会举办权，选择深圳湾建体育中心，整个深圳湾的规划随之提升。不久，2008年金融危机爆发，国内启动大规模投资，鹏瑞深圳湾地块容积率大幅提升到5.5。

徐航迎来一战封神的机会。

干市面上没见过的大平层！业内质疑声四起：做呼吸机起家的跨界从业者，能否做好高端豪宅？50年产权的商务公寓，又该如何获得市场认可？

但是，徐航看到了业内人士看不见的世界——

他亲身经历了科技造富的力量。迈瑞上市三年，他的 他的身价暴涨数十亿 。而2009年10月，深圳创业板开市，深圳湾1号附近的高新区正是深圳科技企业扎堆的地方，简直就是一个巨大的造富机器。

另一个趋势正在悄悄逼近。2006年，为了住房公平，国家推出了“9070”政策，要求每个住宅项目，70%的户型面积必须在90㎡以内。加上2003年的限墅令，大户型住宅在市场绝迹。任何一个2006年后开发的豪宅，很难有180平米以上的户型——直到开发商发明出双拼户型，但随着限购政策出台，这条路也在很大程度上被封死了。

所有的大门，向深圳湾1号敞开。

深圳湾1号不但 填上了政策造出来的大空档，还极大地引领了正在批量产生的富人的需求和审美。50年商办产权，实际产品却是300㎡以上的大平层“类住宅” ——室内空间、精装标准、物业服务完全对标纽约顶豪住宅。深圳乃至内地房地产从未见过的豪宅范儿，与万科等批量生产的普通住宅完全是两个世界。

2013年开盘，一位创业板上市公司创始人看完样板房，当场刷卡，签下两套320㎡大平层。当时他只有一个直觉：贵是贵，但值得。三年后，深圳湾1号单价翻了近一倍，他在朋友聚会上半开玩笑地说："这房子比我公司IPO涨得还稳。"深圳湾一号负责人自豪地说：我们从内地为深圳引进了3家上市公司。

许家印最风光的时候，一甩手买了两套深圳湾一号700平米的C位公寓。

彼时，T8珍藏单位实际单价达到39-40万/㎡。据说当时鹏瑞一年的利润是30多亿，而迈瑞2013年利润为12.16亿，2014年利润为13.6亿——房地产这台印钞机，一度比高科技更凶猛。

这恰恰喻示了一个不幸的结局。房地产干倒高科技，国家要出手了。

2

2021年，房地产深度调整的前夜，深圳湾1号积累的信心加持，鹏瑞迅猛走向了扩张之路 。然而——

天大的运气，很难给一个人两次。

2021年一年，鹏瑞在上海、深圳、广州、佛山等城市拿地多个项目，耗费资金达121.34亿元，还全盘接手了华夏幸福深圳城市更新公司的业务。 万科也是在这一年大规模高价拿地的，成为陷入泥潭的一个重要原因。但复盘来看，鹏瑞的扩张虽然踩错了时点，但其经营能力不弱，大湾区和上海的六个住宅项目， 守住了底线，没有带来太大损失，这在房地产下行的今天，也属难能可贵了。

以下是分布大湾区及上海项目的具体情况。

但是，鹏瑞出现的债务负担，恰恰是因为对深圳湾1号的复制。这有点匪夷所思——我在远方没有迷路，却在家门口迷路了。

鹏瑞扩张之初，就把深圳湾1号几乎原样搬到珠海和广州。

2021年，鹏瑞拿下广州金融城地块，总建面约30万㎡，按照规划总投资不低于160亿，且半数物业自持不少于10年。这个项目被命名为鹏瑞一号，珠江全景是其最大看点，就像在深圳无遮挡看深圳湾一样。 除了景观和所占据的城市地位，产品打造上也完整复刻深圳湾1号的思路，2023年10月正式入市，首期推出T1-T3栋共152套房源，主力户型320-550㎡，备案单价区间20-56万/㎡。你没有看错——

最高备案价达到56万/㎡。

但是，深圳湾1号所拥有的大运气，鹏瑞一号一个都没碰上。

深圳湾一号当面所处的房价上行期，变成了行业低潮期。 但更核心的问题在于，广州高净值客群偏保守，更青睐70年产权住宅，对40年产权类公寓接受度偏低。 随着 9070 政策取消，住宅开始高端化。汇悦台、保利天悦、琶洲南TOD等顶豪项目分流客源，旁边的珠光金融城低价竞争，鹏瑞1号陷入被动。

开盘当天，鹏瑞1号首月网签不足10套。 2024年市场下行，鹏瑞1号降价自救，单价从56万/㎡逐步下调至30万/㎡，之后降至20万/㎡。2025年9月特价房源跌至10.9-13万/㎡（公开备案价）。但是顶豪降价是比刚需降价更可怕的事情，业主未必会围堵售楼处，但却意味着——

整个品牌调性的毁灭。

另据克而瑞统计，鹏瑞一号2026年3月单月网签仅4套，4月2套，5月网签数据为零。截至5月底，T1-T3栋累计网签65套，成交面积31640，整体去化按套数计算为42.7%，按面积算则是60%，网签金额为53.72亿元， 均价16.98万元/㎡ 。2026年3月，鹏瑞邀请侨鑫汇悦台资深操盘手张学凤坐镇项目，等待她的是一个艰巨的挑战。

2020年，珠海时任领导提出一个到2035年人口规模从200万到500万人口的规划。也许这个理想激发了鹏瑞，2021年在珠海投资的深圳湾1号——珠澳湾世纪中心，规划总建面约33万㎡的40年产权商业公寓。与深圳湾1号纯大平层定位不同，珠海项目走的是“双轨制”少量195-420㎡大平层撑门面，主力却是42-75㎡的小面积。 但即使这样搭配，珠海市场并不为理想买单。历经四年运营，项目综合去化率仅40%，累计回笼资金约40亿。

广州、珠海的深圳湾1号，合计投入近170亿，累计回款仅90亿，整体现金流缺口约80亿，后续投入还需30亿，这便是鹏瑞陷入百亿级困局的核心真相。

3

鹏瑞一号、珠澳湾世纪中心的失利，几年前参与的不少城市更新项目也难获收成。在此重压之下，2022后，鹏瑞不再新增任何地产项目。 但数十亿资金已经投入广州、珠海，土地成交、工程开工、合作协议全部落地，局面早已难以抽身。

2022年之前，徐航的股权质押多用于"自身投资经营"——钱投向鹏瑞地产项目；2022年之后，用途逐步转向"偿还债务"。进入2026年，这一趋势愈 发明显：3月、4月、5月连续三轮质押，用途均标注为"其他"。在上市公司公告中，"其他"通 常意味着偿还存量债务，而非新增投资。钱不再投入项

目，只用来偿债，地产板块的回现能力已然兜不住资金缺口。

偏偏这台"现金奶牛"也在同步贬值。迈瑞医疗2025年年报显示，全年营收332.82亿元，同比下降9.38%；归母净利润81.36亿元，同比降幅达30.28%。分红变薄、股价走低，股权质押的融资空间随之大幅收窄。与此同时，迈瑞第一大股东李西廷斥资2亿回购股票，但徐航并未一致行动，他正在想方设法补充快要用完的弹药。

鹏瑞只好祭出最后一招：出售深圳湾 1 号 T8 栋保留长达十年的珍藏单位，取名为“瑞公馆”。330㎡户型挂牌1.3亿、500㎡挂牌2亿，算下来单价仍是39-40万/㎡。

但是，昔日深圳豪宅的一号，环伺四周，却发现出现了过去不曾有的对手。而这些对手，很大程度上都是它自己塑造的。它才是深圳湾顶豪气质的创造者，那个最初的点火者。

事隔十多年后，深圳湾在1号的周围已经发生非常不同的变化。国家要求房地产开发模式转型，同时给住宅政策松绑。因此，那些曾经因扩张而受伤的资本——

席卷而归，如后浪推前浪。

从深圳湾1号顶楼音乐厅向南看去，2公里外的中信城开·信悦湾，备案均价24万/㎡，首开2小时销售额破100亿。在这一内地顶豪新王面前，深圳湾一号的存货只能俯首称臣。

不远处华润+中海联合开发的深圳湾澐玺，拿地楼面地价7万/㎡，首开收金130亿，户型涵盖200-500㎡，坐拥一线海景。

保利2026年6月新拿的地王，楼面地价更是飙到10.86万/㎡。

这些顶豪无一不是70年产权纯住宅，在产权年限、使用率、贷款成数、学位配套上全面碾压瑞公馆——更要命的是，深圳湾1号当年拿的是50年商办用地，近二十年过去，剩余年限已不足35年，且续期预期不明。时间成了它最大的敌人。

这才是最残酷的真相：深圳湾1号重上货架，不是因为深圳湾一带房价反弹乘机出货，而是因为不得不卖；而不得不卖的时候，才发现货架上早已站满了竞争者，个个比自己年轻貌美。

从”因信念而屹立”到”不得已而变现”，深圳湾一号十二年走完一轮轮回。十二年前，徐航在这里定义了中国顶豪的标准；十二年后，他回到了出发地。T7的84套瑞公馆，是鹏瑞最后的堡垒。

窗外，中信城开·信悦湾、华润中海澐玺、保利新地王……

一个个后浪正沿着他开辟的航道驶来。

从深圳湾出发，兜兜转转一大圈，最终还是回到深圳湾——这不是败退，是中国房企共同的宿命：退守核心城市核心板块，守住最不可替代的稀缺性。

而最终出现的问题将会是：卖完深圳湾一号最后84套公寓之后，该何去何从？

2024年12月，一个耐人寻味的细节出现：鹏瑞集团法定代表人由徐航变更为张楠，他从执行董事、总经理调整为董事。 这是徐航创办鹏瑞集团20多年来首次发生法定代表人变更。之后，鹏瑞控股及多家子公司的法定代表人也陆续变更。是管理分工的优化，还是风险防火墙的筑建？外界不得而知。

窗外的深圳湾，云雾弥漫，大雨滂沱。