亏100万都难卖！越秀学位房，也不抗跌了？

　　没想到，越秀顶级学位房，亏本也难卖。

　　最近，有粉丝透露，他当年400万买的培正小学的学位房，现在亏本100多万都卖不出去。

　　对口署前路小学的房子，业主原先450万入手，现在看房客直接砍到裤腰带。

　　还有曾经的“硬通货”东风广场、君汇世家、锦城花园等，也不抗跌了。

　　越秀学位房，是如何被一步步“做空”的？

　　｜越秀区航拍

　　｜广州楼市发布 摄

　　壹

　　越秀学位房，有种“大势已去”的无力感。

　　今年，市场彻底撕开了三个真相：

　　1、前期高位入手的业主，都在亏本卖房。

　　我们有位粉丝2017年400万买了越秀培正小学的老破小。

　　但你知道现在他挂多少吗？280万！还没卖出去。

　　同年，他的同事买了署前路小学的单体楼，总价450万，今年买家最高只给到280万。

　　｜楼市君和粉丝的聊天截图

　　像这样亏本卖房的，还有很多。

　　有粉丝2018年3.8万/平入手越秀老破小，现在同一批入手的邻居，挂2.8万/平，直降1万/平。

　　越秀北站路云泉居也有业主，认亏18万放卖能读东风西路小学的三房。

　　｜图源：@momo

　　早些年，越秀的房子不管多老、户型多奇葩，只要沾上“好学位”就不愁卖。

　　但如今，有些亏本卖都很难套得出钱了。

　　2、最抗跌的东风东“四剑客”，也快扛不住了。

　　不止那些单体楼，连对口东风东路小学、曾经最抗跌的“四剑客”，也难顶。

　　以东风广场的97平为例，斜角、厅不能直出阳台，早期不妨碍它卖到1000万+。

　　但你看，现在成交总价不足500万。

　　｜图源：贝壳找房

　　再来看主打大户型的君汇世家，近三年价格整体缩水幅度超过45%，今年最新成交的一套，首次跌回6字头。

　　万科金色家园同样身价大减，单价6万多成交的，不止一套。

　　还有锦城花园，今年三房、四房的成交价，也都集体退守6万大关。

　　｜图源：贝壳找房

　　3、部分房源有价无市，流动性濒临枯竭。

　　即便挤掉了很多泡沫，越秀部分学位房，也有价无市。

　　比如万科金色家园去年只成交了4套，君汇世家今年近半年只卖了1套。

　　方凯华庭成交记录停在了2年前；越兴苑上一套成交还是2024年，单价4万+/平；御东雅苑最近一套卖出是去年底。

　　这三个小区加起来，一年卖不超过10套房，流动性濒临枯竭。

　　｜图源：贝壳找房

　　贰

　　越秀学位房，是如何被“做空”的？

　　这不只是简单的市场降温，而是缩招、名校分流、产品迭代等因素共同作用下的必然结果。

　　1、三年缩招165个班，越秀学位的信仰在下降。

　　说出来你可能不信，曾经一席难求的越秀学位，近年在持续缩招。

　　2023年招生班数是425个，今年仅260个，三年直接砍掉了165个班。

　　｜广州楼市发布 制图

　　就拿今年来说，东山培正小学、署前路小学、小北路小学等响当当的学校，都裁掉了1个班。

　　八一实验学校（小学部）等，最多一次性缩减3个班。

　　｜广州楼市发布 制图

　　从挤破头到招不满，说明越来越多人不愿意为越秀高价学位房买单了。

　　而这点，又会进一步影响买家的“进场信心”，进一步拉低房价。

　　2、名校遍地开花，越秀一家独秀的优势没了。

　　以前，无论老广、新广都知道，广州的基础教育看越秀，也只认越秀。

　　但现在，名校集团化办学全市铺开，越秀很多名校像东风东、省实、铁一等，在其他区也能找到“分店”。

　　而且你会发现，有这些名校加持的新盘，普遍卖得都不错，侧面反映出买家的认可。

　　越秀的“独家信仰”，正在不断被稀释。

　　｜广州楼市发布 制图

　　时间证明，部分分校的实力和本部，相差并不大。

　　比如番禺、白云铁一的中考录取分数线，和越秀本部的就很接近。

　　｜广州楼市发布 制图

　　假如有一天，让你在越秀和其他区名校中做选择，你会怎么选？

　　这个问题，今年我们有粉丝就遇到了。他家的小孩子同时被越秀执信和白云华附录取，他最终选择了后者。

　　另外，越秀小升初有很大的不确定性，而部分新校是“九年一贯制”，教学连贯性更有保障。

　　3、家长趋于理性，要好学校，也要好房子。

　　名校遍地开花后，家长们的择校逻辑，也变得更加理性了。

　　以前越秀学位跟二手房深度捆绑，很多人就只看学校，哪怕环境很差也能接受，因为选择少。

　　｜梅花路设计大院

　　|图源： @海上的泡沫

　　但现在选择多了，这届家长不仅要好学校，还开始挑好房子、讲配套...

　　在拥有名校、新规产品加持的新房面前，越秀学位房的价格护城河，正在不断被“填平”。

　　｜新盘配套学校实景图

　　|广州楼市发布 摄

　　总的来说，还是越秀学位房的优势太单一了，缺少预期和新故事。

　　在“教育平权”的时代背景下，它很难再维持原来的“信仰高台”。

　　未来，这些房子，大概率要靠老城区的存量购买力来消化了。

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