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一、地块基础核心信息

1. 地块与拿地概况

• 地块全称：石景山区黄庄村43号棚户区改造SS00-1622-002（住宅）、SS00-2501-002（托幼）地块
• 拿地房企：北京城建（城建兴通置业，项目公司璟樾置业）
• 成交时间：2026.5.28，底价22亿元竞得
• 住宅楼面价：约3.31万/㎡
• 基础用地数据
• 总用地面积：36600㎡（3.66公顷）
• 总地上规划建面：72280㎡
• 住宅地块占地31500㎡，地上建面67690㎡；扣除配建后纯住宅约66390㎡
• 托幼地块配套12班幼儿园（建成无偿移交）
• 规划指标
• 容积率：2.15（低密改善属性）
• 限高：整体60米，局部80米，楼栋约12–18层小高层
• 绿地率：30%
• 硬性配建：1000㎡社区养老驿站+300㎡温馨家园
• 地下：2层车库，地下建面约3.97万㎡
• 产品定位：城建龙樾系刚改/改善产品线，面向海淀、石景山、丰台外溢刚需改善客群

2. 区位位置

石景山区八宝山街道，西四环—西五环之间，莲石东路南侧；石景山与海淀交界，距海淀玉泉路板块直线＜2公里，西四环约2.5公里

• 北侧：莲石东路、京九铁路（北侧楼栋存在噪音隐患，规划绿化缓冲带）
• 西侧：大公馆、中关村VR产业园、瓦林苑公园
• 东侧/北侧：鲁谷成熟居住区、远洋山水、万达商圈

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二、预计户型面积

1. 预计主力户型区间：建面约78–130㎡三/四居，户均面积约110㎡
2. 78㎡：南北通透小三居（入门刚需，低总价上车），89/99㎡：三面宽三居，主力走量户型，110–120㎡：改善大三居，双卫、宽厅，125–130㎡：四居，终极刚改、二胎家庭
3. 细分预判（主流排布）
4. 产品特点：小高层一梯两户为主，预估得房率偏高，全功能三居起步

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三、全维度周边配套

（一）交通配套

1. 轨道交通

• 地铁1号线八宝山站、玉泉路站：公交接驳直达
• 玉泉路站D口在石景山，A/B口属海淀，直达五棵松、复兴门、金融街

1. 自驾路网

• 北侧莲石东路快速路，直达西四环、西五环、长安街西延
• 10分钟直达五棵松，20分钟抵达金融街、复兴门部委集群

1. 公共公交：地块周边多条公交线接驳地铁站、万达、石景山医院

（二）教育配套

1. 社区自带：12班公立幼儿园（地块北侧托幼用地，交房同步移交）
2. 1–3公里公办中小学

• 景山学校远洋分校（九年一贯，远洋山水片区）
• 十一学校（玉泉路，海淀名校，直线约3km）
• 石景山外语实验小学、北方工大附属学校、京源学校

1. 周边双语/私立：伊顿慧智幼儿园等

（三）商业配套（成熟现成，无远期规划）

1. 步行1km内：永辉广场、西富港商城、社区沿街底商
2. 1.5km鲁谷核心：石景山万达广场、万悦城，餐饮、影院、超市全覆盖
3. 2–3km海淀商圈：五棵松华熙LIVE、万事达中心，高端商业、文娱齐全

（四）医疗配套

1. 三甲医院

• 清华大学玉泉医院（直线约1.8km）
• 301医院（五棵松，直线3km，自驾10分钟）

1. 区域综合医院：石景山医院、石景山妇幼保健院（鲁谷万达北侧）
2. 社区门诊：远洋山水社区卫生服务中心

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（五）生态公园

• 近邻：8.5公顷瓦林苑公园
• 1–2km：调色板公园、旺景公园、北京国际雕塑公园
• 远郊休闲：八大处、永定河休闲走廊（自驾15分钟）

（六）产业与居住氛围

• 西侧：北重科技文化产业园、美术馆集群
• 周边成熟大盘：远洋山水、国风长安，居住氛围浓厚，生活烟火气足

四、项目优势总结

优势

1. 区位红利：紧邻海淀，共享五棵松、301资源，房价远低于海淀
2. 低密指标：容积率2.15小高层，对比周边刚需盘舒适度更高
3. 配套现成：鲁谷万达、三甲医院、公园全部现房可用，无需等待规划落地
4. 地价友好：楼面价3.3万，无硬性限价约束，定价灵活，性价比预期高

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