房产价值是租金和租售变现时机的结合-馨昊不动产规划之租赁篇

在高净值高知家庭的不动产规划中，我们既要平衡房子单次“租金”，又要洞察隐形成本损耗和机会成本即出售时机的选择。

馨昊作为不动产规划和单边服务方，主要是房屋出租、减少隐形损耗、分析该房屋是否持续保值？如何租转售或置换的灵活变现？是否需降低持有风险？怎样能达到不动产收益最大化？

【馨昊不动产规划和单边代理服务】

专一服务境内/外高端高知人士

唯有您的立场，Always one！

永远站在委托人一侧，只为一方负责

One side. One loyalty

馨昊单边代理和管理：出租

不动产管理型托管的重点是资产整体规划，风险控制，房屋空置率和持有策略，装修回报率和未来灵活变现时机的结合等：

1. 租金由业主直接收取，租金收益透明可见，您房屋租金收益和支付馨昊的管理费（含支付给中介的出租佣金）为单独费用，两者独立分开！

2. 我们更关注： 注重租客质量，关注出租的时机和方式，保证出租的稳定性和房屋长久状态的维护，最大化房屋租金收益的同时，链接未来出售时机和资产持续保值/增值的能力。

房屋租赁的整体规划服务

1. 前期：针对家庭房屋的整体情况和资产需求，目前租赁市场和屋况，确定该套房屋如何出租最适合，如年限、是否装修/维修等建议，进而到确定合同细节；如房屋押金等，最有利于业主的房子。

2. 装修和算账：提供客观报告收益，投入产出的收益比确定预算投入。

3. 租客定位：根据装修和市场，确定潜在租客画像，一开始介入规划。

4. 定价：对真实的租赁市场做调研-确定大概租金，根据市场真实的租客出价调整！

5. 精准营销：针对租客画像，运营自媒体、定向合作中介等加大房屋出租速度。

6. 租客筛选：比出租速度更重要，如租客收入稳定性，职业背景核实等，往往决定房屋未来数年的损耗和成本/收益价值。

7. 租到售的衔接：收租期间，关注租/售市场，根据家庭对资金需求的变化，灵活处理租赁收益和置换或变现收益，让房屋收益最优化
   

业主只需收租金、支付房屋维护费和管理服务费，其余所有“杂事”无需参与，也不用出面，完全由馨昊处理，包括保洁维护，寻找租客，发票开具，租客邻里纠纷矛盾的处理，维修管理等；

但租赁管理中看不到的隐形服务价值，更大，长期来看，带来的收益更高，更省心！

而，这点，也是很多业主没有买单，主要是因为看不到隐形管理带来的直接短期价值。

看不见的隐形服务-更重要

整个租赁管理服务中，业主最在意，也是最直接的“收益”就2点——能否快速租掉，能否租到好的价格；

实际上，这是短期的，更长期，更大的收益是隐形：

1. 好的租客，可以减少房屋日常无形损耗和降低沟通成本，节省时间精力，可以更好的保护好房屋，特别是豪宅和优质装修，不但不浪费装修费用，甚至7年8年后，因为保养和维护，人气等还会带来超出成本装修的溢价；

2. 把房屋当成“灵活”资本，隐形的收益，租赁和买卖收益的完全衔接，租赁前后的各种风险管控，就更加重要！

3. 控制主动违约/被违约的成本等，在拟定合同前期，都会提前规避潜在风险，合同中细化条款，实际充当了律师角色。

当然，从省心和时间成本来看，谁都不想天天和租客有“摩擦”，更不想接到邻居投诉，最不想碰到的是想出售时，因为间接和租客发生关系或其他租赁关系，导致房子不能出售，导致损失更多房价，我们确实碰到过，也帮业主挽回过损失！

真实案例分享

我们管理的某1楼3房，租客稳定住了3年多，由于市场一直在变化，2022年开始，我们几次“劝说”业主卖掉。

结合市场流动性与板块趋势，2024年，馨昊再次强烈建议尽快出售；最终业主同意并在一个月成功出掉，规避约300万市场回撤！

对于此类高净值的资产而言：很多时候，少亏，比多赚更重要！

真实案例和业主点评

收费标准

除日常的房屋管理和出租服务费外，如，保洁，维修、保养等所有正常的房屋支出，均会实行提前沟通、实报实销，由业主方支付。所有费用保证完全透明和提前告知；

馨昊单边代理收费（租赁）

管理服务费

每月月租金的5%和首次租房1个月租金

续租服务费

房屋当期月租金50%

空房管理费

5000-10000元

代缴费手续费

如有，按市场价格收取

维修/保养项

小额维修包干内不另收，大额维修按项目约定

原则强调：收费透明，所有费用在协议中清晰列明，事先告知

说明：具体的支付方式，管理年限的收费，根据馨昊的委托协议详细约定！

常见问题答疑

问：你们保洁费用有标准吗？多久保洁一次？

馨昊：空房期间，或在交房给租客前，安排保洁；保洁费用标准按照当前大部分App价格，用我们合作的保洁阿姨，也可以直接安排线上app保洁！

问：维修的费用是否有标准，是否指定商家？

馨昊：品牌家具家电，直接安排售后，非品牌，按照固定合作的维修师傅，价格提前告知，获得您的同意后，再开始维修。

问：如何保障我的房屋安全：比如空置期间的屋况？租客不付租金或晚付租金等？

馨昊：①空置时，定期拍摄房屋视频，让您及时知晓屋况，极端天气，第一时间检查门窗及室内设施，做到时时如临现场；

②不付或晚付租金“很难得”出现，首先我们专人负责提醒，将要超期时，会“催”租客；如果晚付或不付的极端情况，第一时间会介入，必要时会清空房屋，我们代安排律师。

问：你们不承担房屋的空置期，如何保障我的资金收益，如何确定房屋的租金价格？如何确保租到高的价格？

馨昊：营销渠道广泛；加上管理费和租赁空置期都是捆绑。

营销渠道上，二房东，包租公司和托管，渠道销售实际都一样，上市公司指定的合作涉外/中介都合作，保证合作中介费用和馨昊品牌建立，就是为拓展销售渠道；

管理出租中，基本不用自己的租赁渠道，居间和单边是矛体，希望涉外/自媒体销售，挑选到最好，综合最优的租客。

问：会不会空置很久？一直租不掉怎么办？

馨昊：只有一种可能:真实筛选后的客户，出价范围在2.8-3万等，您一定要租3.5万以上，给了调整或其他建议您不接受，那可能需要一定时间选择到高价的租客。

问：如果房屋装修，你们会有自己的设计师或装修团队吗？装修费用如何确定？我们是否可以装修好之后给你们管理？

馨昊：装修费用业主您出，我方提供长期合作的装修团队和单独的设计师（用您自己的也可以），同时提供监理服务，装修的材料即费用，根据房屋的特点给不同方案；

不建议你们装修好之后给我们，希望在装修设计时，就参与房屋的设计，因为需要根据租赁市场和个人未来的计划，确定设计方案。

问：便宜的房子你们也会接受托管吗？或者说什么样的房子你们接受委托？

馨昊：房子价值大小是否接受，主要看业主是否认同隐形管理价值，接受付费服务，认同公司的管理理念，认同专业的事专业的人来做。

创始人说

根据我们多年处理过的各种租赁和实际管理的经验；从省心角度和收益角度来看，需要具备的基本专业：

省心：真正让客户放心，首先是服务的心态，就是任何时候，作为业主的代理和房有关的问题时，不能是代理身份，而是完全的业主角色代入，早上5点多和租户一起听楼上的“噪音”并录音，因为扰民买水果到邻居家代道歉等，我们都做过；

完全把业主的房子当成自己的事情，把自己当成“产权人”，不选择任何的逃避，才能真正帮业主省心；

收益：房子正常收租时，不是只关注租金，关注租客是否付租，关注租客期间的维护，更加时时关注宏观信息对这套出租房子可能带来的影响，及时准确的为业主提供有价值的信息；所以，租赁开始不是服务结束，而是当成“股票”一样，时时关注动态！

我们在接到任何一个委托时，第一时间的考虑，不单单是有了生意，而是庆幸又可能多帮到一个人！

市场上很多的租赁纠纷——要么是业主不专业，要么是和服务方“搞不过”“没精力搞”。

而馨昊要做的不动产规划（单边代理）：对家庭不动产总体规划的基础上，房屋的租金+专业规划管理完全独立分开的收费和付费。

吴青辉

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