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五龙口板块，郑州市区一个神奇的存在。

说他神奇是因为北编组站的阻隔、污水处理厂的标签、片区内经适房林立，三环内发展较缓的片区，但8号线的到来确实给片区带来了生机。郑轨云麓携地铁上盖连年蝉联刚需榜榜首。

但兴瑞雅著的到来，打破了楼市一股独大的面貌。

它是五龙口板块第一个四代住宅项目，主打129-143㎡的改善户型，开发商是郑州兴茂置业有限公司（隶属于巩义兴瑞系）。项目预计2026年6月15日开盘，交房时间定在2027年12月底，毛坯交付。

一、项目基本情况

项目详情

推广名兴瑞雅著

开发商郑州兴茂置业有限公司（巩义兴瑞系）

位置高新区东风路北、育林路西（地铁8号线五龙口站西侧约400米）

占地面积约28.5亩

总户数约353户

产品4栋26层高层 + 2栋17层小高层

容积率约2.5

绿化率逾35%

户型129、136、143（3+1/4+1功能型）

装修毛坯

开盘时间2026年6月15日（预计）

交房时间2027年12月30日

二、地段：四区交界，到底是优势还是劣势？

兴瑞雅著的位置值得单独说一说。

它行政上属于高新区，但实际处于金水、高新、中原、惠济四区的交汇处。这种位置，放在别的城市可能叫"四不管地带"，但在郑州，它的实际体感更像是——四个区的资源你都能蹭到，但哪个区最好的那个，你也蹭不太着。

具体来看：

• 地铁方面，距离8号线五龙口站约400米，这是实打实的优势。8号线串联郑州东西主轴，从这里出发，往东可以去北龙湖、郑东新区，往西可以到中原老城，地铁通勤半径比较合理。
• 自驾方面，北环快速路、西三环快速路、农业快速路、京广快速路环绕四周，开车出行便利度不错。
• 教育方面，科创小学、科创中学等。学区质量在高新区算中等。
• 商业方面，8号线四站路可以到正弘汇/正弘城。附近有华强。

三、产品：四代宅

项目打出的概念是"四代空中住宅"，主打129㎡和143㎡两个面积段，户型结构为3+1/4+1功能型。开发商宣称的核心卖点包括：

• 大面宽：最高约17.4米全景面宽
• 全明双套房设计
• 一梯一户：私享约7㎡独立电梯厅
• 负公摊空间：南北景观阳台高赠送
• 外廊阳台与浮岛花园

从产品描述来看，它的逻辑和郑州目前主流的四代宅类似：通过错层阳台、挑空赠送等方式，把"公摊"变成"实得"，变相提升得房率。

但问题来了：

郑州这两年四代宅"掺水"的情况很普遍。业内把产品分为"真四代"（带露台）和"3.5代"（室内得房率高，但不带露台）两个档次。部分项目只有大户型是四代宅，小户型其实是伪四代。

四、价格：参考周边，该卖多少？

目前项目价格待定，但周边竞品的价格摆在那里，可以作为参照：

楼盘

面积段

均价

郑轨云麓

100-143㎡

1.2-1.4万/㎡

地铁上盖

电建华曦府

132-229㎡

1.2-1.6万/㎡

热度高，160万+买高新四房四代宅

西美招商云启

103-175㎡

0.97-1.4万/㎡

103㎡非四代宅

兴瑞雅著

129-143㎡

约1.25万/㎡

五龙口首个四代宅，2027年底交房

按129㎡-143㎡、参考目前的价格区间估算，总价大概在150万-200万之间，属于高新区刚需刚改门槛级。

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