给实控人年交逾500万元“房租”，玫瑰岛被问是否利用租赁调节业绩？业绩可持续性再度被关注

广东玫瑰岛家居股份有限公司（简称“玫瑰岛”）6月10日更新IPO动态，公司回复北交所二轮问询函。

招股书显示，玫瑰岛是一家专业从事淋浴房、浴室柜、智能马桶、花洒等全卫定制产品及全景门、生态门、玻璃金属柜类等定制家居的研发、设计、生产及销售的国家高新技术企业。

公司是国内最早的淋浴房生产企业之一。在定制淋浴房的基础上，公司逐步拓展了定制浴室柜、智能马桶、花洒、浴缸、智能毛巾架、壁龛、地漏等卫浴产品。同时，公司于2018年开拓了市场空间更大的全景门品类，并逐步拓展生态门、玻璃金属柜类等定制家居产品，成为公司重要的第二增长曲线。

在首轮问询中，北交所曾关注到公司向实控人租赁厂房和办公楼进行经营、子公司违规使用土地、扣非净利润连年下滑等情况。

本轮问询中玫瑰岛再度被问到租赁中山制造基地的背景及租赁价格公允性、业绩真实性及可持续性等问题，同时公司被要求进一步说明公司定制家居产品创新性体现。

根据申请文件，玫瑰岛向实际控制人租赁中山制造基地，主要用于淋浴房、全景门等产品的组装和浴室柜的生产，报告期内（2022年至2024年及2025年上半年）每年租金均为528.86万元。根据双方于2021年5月签署的租赁协议，该厂区租赁期限为2021年5月1日至2031年4月30日。

2025年7月，玫瑰岛与中山市自然资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》，取得位于中山市港口镇胜隆社区的工业用地60,659.79平方米，拟用于建设生产基地、总部大楼、研发中心及信息中心。

对此，北交所要求玫瑰岛说明中山制造基地租赁面积与实际经营是否相符，是否存在闲置或与关联方共用的情形；说明募投项目用地的建设使用投产进度安排以及公司是否存在关于后续续租的衔接规划；如不再续租，实控人关于租赁厂区的后续处置安排，是否存在闲置的风险及对实控人经济状况的影响。

与此同时，结合前述事项进一步说明未直接从实际控制人处收购厂房，拟使用募集资金建设生产基地、总部大楼、研发中心及信息中心的原因及合理性；结合租赁协议具体约定，说明报告期各期租赁价格及变动情况与同区域房产租赁情况是否一致，租赁合同中的定价方式是否符合市场行情，是否存在利用租赁调节业绩或侵占公司利益情形。

对此，玫瑰岛表示，中山制造基地于2007年建成后，一直主要由玫瑰岛使用至今。2014年4月，伟杉管理设立，肖杉将中山制造基地办公楼的208㎡作为伟杉管理办理工商登记的注册地址，并于2021年7月迁出，伟杉管理并未实际经营业务。2018年8月，公司参股公司中山丹萨尼设立，肖杉将中山制造基地办公楼的100㎡出租给中山丹萨尼作为注册地址。2020年1月，因业务所需，中山丹萨尼将租赁面积增加至985㎡，合同约定租赁期限至2023年8月。

报告期内，玫瑰岛租赁面积与实际经营面积相符，不存在公司租赁房产被闲置或者与关联方共用的情形，中山丹萨尼在报告期内承租的房屋系其单独租赁的场所，与公司承租部分不存在重合。

玫瑰岛称，目前公司正在申请办理《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，开展各项报建工作。募投项目地块拟于2026年8月开工建设，2028年8月完成厂房装修及竣工验收，2029年4月完成设备安装调试及投产。

公司表示，如不再续租，且厂区所在地租赁市场行情低迷，则该厂区可能存在一定的闲置风险，但不存在对实际控制人经济状况产生重大不利影响的情况。

此外，玫瑰岛表示，公司的募投项目为生产、研发、销售提供了更高规格的硬件，可匹配公司未来拓展酒店渠道的大宗客户，发展东南亚市场、深耕欧美市场的走出去战略，以及更好地向消费者提供健康舒适的一站式高端全屋定制解决方案。因此，公司未直接从实际控制人处收购厂房，拟使用募集资金建设生产基地、总部大楼、研发中心及信息中心具有合理性。

报告期内，公司向实际控制人肖杉承租的房屋建筑物的租赁价格公允，公司不存在利用租赁调节业绩以及实际控制人不存在侵占发行人利益的情形。

根据玫瑰岛申请文件及此前首轮问询回复，公司收入主要来源于中高端淋浴房，2023年至2025年1月-6月，淋浴房在三线、二线城市毛利率高于一线城市。2025年上半年，公司营业收入同比增长7.98%，扣非归母净利润同比增长11.09%，可比公司2025年半年度收入均呈下滑趋势。

北交所要求玫瑰岛说明各期大宗及零售业务在二手房和新建商品房等的销售金额及占比，大宗业务收入是否主要来源于新建商品房，说明公司下游市场变化趋势，业绩是否可持续。同时，结合在手订单等分析期后业绩的稳定可持续性，是否存在业绩下滑风险。

玫瑰岛称，零售业务模式下，公司负责生产并销售给经销商，经销商的客户可能包括二手房更新的客户、新建商品房及别墅客户、当地装修公司或者小型开发商客户，公司无法了解到所有终端客户的具体应用场景。因此，无法统计零售业务模式下产品在二手房和新建商品房等的销售金额及占比。

大宗业务模式下，公司收入主要来源于新建商品房。2023年至2025年，大宗业务收入分别为2.06亿元、2.54亿元和3.31亿元，分别占各年主营业务收入的27.58%、32.17%、37.69%。

玫瑰岛认为，公司相较可比公司，营业收入持续增长，具有良好的成长性；净利润和经营活动产生的现金流量净额持续为正，净利润下滑情况已改善，整体经营较为稳定。此外，公司零售、大宗、出口业务并驾齐驱，提高了抗风险能力。

此外，公司各类业务均衡发展，与主要客户长期合作，关系稳定，在手订单充足，公司业绩下滑风险较低。

来源：读创财经