江苏
看房后忘关水龙头，空置房漏水淹了楼下，业主、物业谁该赔？6月10日，现代快报记者了解到，近日，南通如东法院审理了这样一起案件，最终判决楼上住户承担90%的赔偿责任，物业公司承担10%的赔偿责任。
李某和张某分别是某小区上下层的业主。2025年5月，张某发现其房屋客厅顶部渗水，经物业查看，发现系上层住户李某家中厨房水龙头打开导致。后张某发现其房屋存在石膏板吊顶裂缝、霉变等情形，故将李某和物业公司诉至法院。
李某表示，户内的水表是由物业公司在水表间内进行控制，水表间的钥匙由物业公司持有，其没有私自或者擅自打开水表间的行为。李某主观、客观上均没有对侵权的主观故意，造成张某财物受损并非李某的过错。物业公司表示，张某家中受损是李某疏于管理房屋，忘记关闭家中水龙头导致，与物业公司无关。李某家中的水井房一直处于锁闭状态，水井房里标识清晰，物业已经履行了相应的服务义务。虽然水井房钥匙是物业管理，但锁是通用锁，开发商的房修人员、部分装修公司的装修人员、自来水公司的工作人员都是有钥匙的，并不是物业独有。
如东法院审理认为，本案中，李某作为房屋的所有权人，对房屋及其附属设施享有占有、使用、收益和处分的权利，同时也负有法定的管理和维护义务。在李某的房屋暂无人居住的情况下，应通过关闭水龙头、定期检查等方式，防范可能引发的风险。结合李某房屋的用水量，李某与家人及装修公司工作人员曾于当日勘验房屋，以及10时以后离开等事实，法院认为案涉漏水事件系因李某等一行人勘验房屋后遗忘关闭水龙头，从而水龙头出水所导致的，具有高度盖然性。
李某作为房屋所有人，在房屋空置暂无人居住的情况下，未关闭开启的水龙头，未定期检查发现水龙头出水的情况，导致居住其楼下的张某财产受损，应对张某因此造成的损失承担赔偿责任。物业公司在长期提供物业服务过程中，理应知晓李某房屋处于未装修、未入住、长期空置状态，在水井房的钥匙由其控制的情况下，应就空置房屋的养护、维修、管理与李某进行充分协商沟通，并提示其采取合理措施预防漏水等事故的发生，现物业公司未关注分阀已经实际被打开的现状，明显存在过失，故亦应对张某因此造成的损失承担相应责任。
综上，法院根据积水情况、双方过错程度等因素，判决李某对张某户损失承担90%的赔偿责任，物业公司对张某户损失承担10%的赔偿责任。
法官说法：日常生活中，因房屋漏水引发的邻里财产损害纠纷十分常见，尤其是长期空置、未装修、未入住房屋的漏水事故，责任认定往往存在争议。从法律层面来说，房屋所有权人对自有房屋负有法定管理和安全保障义务。无论房屋是否自住、是否空置、是否装修，业主对室内水管、水龙头等屋内设施均负有管护责任。
房屋空置并不等于责任“空置”。业主在看房、短暂进屋、装修收尾离开时，均应及时关闭水源、电源，做好风险排查。同时，物业公司对小区公共设施及空置房屋负有相应物业服务义务。物业应当对长期空置房屋加强巡查，及时排查供水隐患，并主动向业主做好风险提示。邻里相处，权责明晰。业主务必绷紧居家安全弦，空置房屋及时断水断电；物业公司落实常态化巡查职责，共同防范漏水事故，减少邻里矛盾，维护和谐居住环境。
通讯员 高冯洁 现代快报/现代+记者 严君臣
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