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首先是金山文翠的优劣势分析，先说劣势再说优势：

劣势是：

1、地处金山北工业园片区，配套有所欠缺，周边城市界面相对一般；

2、128平四房两厅两卫户型相对一般；

3、2028年5月之前才交房，交房时间晚，不能凭借购房合同读书；

优势是：

1、土拍时明确划片仓山头部优质教育资源：金山小对口金山中，可以很好满足既想要好的书包，又想要优质居住环境的福州家长；

2、社区占地40.15亩，规划9栋楼，共502户，社区方正，规模中等，成型度高，海派园林景观，配套设施有地施展，设有1570平业主会所，标配恒温泳池，健身房，瑜伽室，架空层泛会所等。

3、最小面积128平，都是4房起步，纯商定位，精装交付，社区品质高；

二、土拍情况

2024年8月，福州市属国企左海集团以12.4亿元竞得2024-30号地块，楼面价16909元每平。金山文翠是大金山板块17个项目中，地段和周边配套，不是最好的，但楼面价排第三，贵的原因，就是土拍时明确划片金山优质书包，金山小，是市属优质小学，初中对口金山中，有着仓山区头部优质书包资源加持，让很大一部分既想要好的书包，又想要优质居住环境的福州家长喜出望外，总之，地段不够，书包来凑。

三、区位和周边配套

金山文翠，地处金山大道以北，建新北路与金达路交叉口东侧，并不是金山核心片区，周边工业厂房居多，属于传统的金山工业园区。

（到地铁口的距离）

（到金山大道的距离）

交通方面：距离地铁5号线马榕站地铁口B出口531米，步行可直达，距离金山主干道金山大道597米，自驾地铁出行便利。

（到大润发的距离）

商业配套方面：步行779米到大润发购物广场，地铁5号线3站到金山万达广场，购物休闲方便；

（到闽江公园的距离）

项目休闲配套资源一般，到闽江公园1.1公里，距离有点远；

（到金山小学的距离）

（到金山中学的距离）

教育配套是这个楼盘最大的亮点，划片仓山头部优质教育资源，金山小本部，对口金山中，到金山小学东门步行距离889米，到金山中学北门1.5公里，接送方便。

总而言之，金山文翠的地段和周边配套，在整个金山片区相对一般，但胜在划片仓山头部的教育资源金山小和金山中，而且还是新规后的新房产品，君不见，金山划片优质书包的房子，例如金山明星，各种XX苑，楼龄都已经十几二十年，为了小孩读书，再住个9年，都可以等拆迁了。这个项目最大的特色就是就是划片金山优质书包的改善盘。

四、社区规划和户型分析

项目占地40.15亩，楼栋呈围合式布局，南侧3栋楼沿街是社区底商，内部楼栋1楼架空做泛会所。容积率2.74，中规中矩，限高100米，拟建设9栋17-32层高层住宅，将提供502套房子，主力户型是128平和149平，精装交付，全都是两梯两户设计，其中7栋两梯两户纯板楼，两栋是4梯4户连体楼。128平又分为中间B户型64套，端头A户型128套。

整个小区149平户型占比对多，310套，占比61.75%。在栋楼排布上，呈南低北高，南侧沿马路的是128平4栋小高层户型，149㎡户型的5栋楼在社区内部。从户型占比分析，这个楼盘属于刚改楼盘，不管是128还是149平，都是4房，迎合就是想读金山好学校，又想要好的社区环境，住新房的家庭。

接下来我们分析户型：

128平端头户型，分布在南侧沿街4栋楼17层的小高层，虽然沿街，但不是大马路，楼层不高，居住舒适度相对高，四房两厅两卫，独梯独户，有私家电梯厅，两房朝南，两房朝北，只能做L型厨房，偏小，餐客没分离，南侧卧室靠近电梯井，可能会有一些噪音震动影响，总之，这个户型只能说中规中矩，没有太大的亮点。

128平中间户，户型和端头户型大同小异，主要是中间户两个卫生间主要通过采光井进行采光和通风，通透性自然没有端头户型好。

149平四房两厅三卫，独梯独户，有私家电梯厅，四开间朝南，大面宽两进深，三房朝南一房朝北，餐客分离，目前主流大平层设计，户型不错。

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