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【保利熙瑞】海内熙为贵 境高瑞为峰
玉渊潭上游 建面约165-275㎡低密藏品大宅
北京四环及内城 20年一席城市低密藏品

保利熙瑞，位于海淀区西四环外，海淀四季青板块，属于八里庄学区。项目位于6号线田村站与五路居站之间。距田村站约983米，距五路居站约1073米，步行约12-14分钟。规划中的12号线四季青站约1.8公里。6号线可直达海淀八里庄、甘家口、西城金融街等核心商圈，含金量极高。

【项目基础信息】

「开发商」保利发展控股

「占地面积」约40629.23㎡

「总建筑面积」约57958.6㎡

容积率：约1.43

总户数：323户

产权年限：70年

住宅楼栋数：14栋

产品层数:3-5层

交房时间：预计2027年底

面积区间:建面约139-275㎡

套数分布：

139户型 60套165户型 140套

200户型 73套240户型 40套

280户型 10套

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项目的医疗配套十分硬核：301医院（解放军总医院）、304医院（空军总院）、武警总医院等北京顶级三甲医院均在短距离生活圈内。特别适合有养老需求的家庭，而且项目的四居室定位家里一般都会有老人和小孩的。

1公里内有京粮广场（2018年建成），可满足日常采买。3公里范围内有华熙LIVE、五棵松万达、金四季购物中心等大型商业综合体。

楼盘划片属于八里庄学区，在海淀属于第二梯队。对口人大附小亮甲西校区，初中派位为教师进修实验学校、理工附中南校区及首师大二附中。整体教育资源不算顶尖，但海淀的教育底蕴仍优于其他区域。

地块东侧规划0007地块为公园绿地，紧邻永定河引水渠，西木休闲公园也在步行范围内。

海淀新房供应持续“提质缩量”，2026年商品住宅用地仅3宗。1.43容积率的低密洋房，在海淀四环沿线几乎没有替代品。保利的“实景开盘”策略能有效降低购房者的不确定性焦虑。

但是12万+的定价与周边二手房形成明显“剪刀差”，需要极强的产品力支撑。城市界面的“割裂感”和西郊机场噪音是客观硬伤，无法通过小区内部改造解决。2026年海淀还有西郊机场地块、西北旺D1地块等竞品将入市，分流改善客群。

价格预期：按照楼面价7.84万元/㎡计算，项目成本红线约9.8万-10.2万元/㎡。目前市场预期实际成交价可能在11万元/㎡左右（约九折）。若以这个价格入市，性价比将显著提升。

该项目适合在京西航天、军工单位工作的高净值家庭（永定路沿线院所集聚）；追求低密居住体验、对海淀有执念的改善客群；需要顶级医疗配套的养老需求家庭。

保利熙瑞的“藏”，可以概括为：

境藏天地，景藏山河，宝藏文脉，礼藏归心。

藏境：双层园林，双境纳祥

为什么一定要做双层园林？因为真正的园林，不该只是站在阳台上看的一幅画，它应该是你走进去、住进去，更是“藏于绿意、深度沉浸”的地方。

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园林里不是树木、石头的堆砌。

它是在地下空间完整复刻了一座东方山水秘境。

你走在里面，分不清自己是在地上还是地下，只知道自然一直跟着你。

藏景：一府两轴，水光双生

地上水轴承袭永定河引水渠水脉，以东方"起承转合"为根基，自东向西流转。

地下光轴贯穿社区两个地块——西地块150㎡天窗引光入庭，东地块下沉庭院借风入谷，双轴交汇于地下四季花厅。

这是北京第一个地下四季自然采光的会所，三餐有绿，四季有花，让地下也拥有白天。

水与光，两条轴线一横一纵，把地上地下织成一整座可游可藏的山水秘境。

不论是步行，还是驾车沿着景观走，每一步都有水声和天光相伴。

藏宝：九院三十六珍宝

收藏，不是摆出来让人看，是藏起来让自己遇。

这三十六珍宝不是装饰清单，是沿归家路一步步遇见的惊喜——你不走进去，它不会主动出来。

东地块养心溪谷，约70块太行山脉中国黑景观石叠成溪谷，高约5米叠瀑参考钓鱼台芳菲苑，廊桥取景小飞虹，琉璃茶亭与汉白玉观景亭对望。

西地块博古雅苑，取乾隆多宝阁之灵感，三进各藏一件镇园之宝：迎璧藏伊朗白雪公主玉石，雅集藏琥珀博古架与铜胎珐琅象棋盘，玉庭藏非遗汉白玉璧水景与老桩二乔玉兰。

其余七院，各有藏法——藏落樱于浅潭，藏禅意于松石，藏静气于叠水，藏野趣于青苔，藏天光于镜水，藏知交于花径。

九院九种性格，没有一面重复的墙。

乾隆爷把珍宝锁在多宝阁里看，保利熙瑞把珍宝藏在你每天经过的路上。

藏礼：五进归家，步步入藏

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五进归家仪序，取的是王府规制，但做的不是排场——是递进式地，一层一层地把外界的嘈杂逐步藏起来。

一进府门，喧嚣藏于门外。

复刻恭王府规制，长约33.8米、高约7.8米。

照壁取钓鱼台国宾馆《迎客松》灵感，非遗孟大师历时6个月雕铸，长约11.5米、宽约3.5米，北京豪宅最完整、最大的一幅照壁；两侧用紫铜甪端瑞兽镇宅。

二进大堂，纷扰藏于礼序。

故宫梁柱木构体系为骨，端景墙以非遗京绣织就梅花，花枝吊灯垂落，与墙面梅花遥相呼应。

三进连廊，人声藏于廊影。

演化自皇家经典连廊，金属幕帘以瑞字纹为肌理，古法錾刻与现代镀铜结合，云纹连绵起伏。

四进院落，世故藏于山水。

九大院落分布于各楼栋之间，户户观景，园园景不同，路路景各异。

五进私邸，天地藏于方寸。

定制景观树、汉白玉嵌纯铜瑞字纹过门石、宝格绿奢石门牌。每深入一步，外面的世界就远一层。

五进归家，不是在炫耀排场，是在一层一层地把你自己藏起来。

而保利熙瑞"藏"的哲学，不止于园林，更延伸至居住空间。

这背后是央企的底气——不必追赶周期，有时间把事做对；也是匠心的自觉——一座要传世的府院，值得被认真“藏”过再登场。

目前项目已经火爆认筹，这是近期现场且是工作日的盛况，更加证明了：好的产品不需要高周转来证明。

市场证明了：客户等得起，毕竟四环的国宾住区已经太久没有新作。

约165㎡四居户型，空间上对面约180㎡大平层的空间体感，综合使用率达到约90%，突破了海淀的历史尺度。

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208㎡ 四室两厅三卫 ↓

240㎡四室两厅四卫 ↓

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