中海环宇玖章四批次加推 上海普陀真如市场的热度与谨慎

观点网 中海带着环宇玖章四批次重回上海普陀楼市。

继2025年12月完成首次开盘后，中海环宇玖章在6个月内接连推出了三个批次房源。

据网上房地产数据显示，截至目前该项目已售总套数为103套，可售总套数为222套，平均售价在12万元/平方米左右徘徊。

回顾推盘策略，2025年12月中海环宇玖章第一次开盘时放出90套房源；第二次放出149套房源；第三次则仅放出58套房源。

由此来看，中海在后续开盘前都斟酌了前一次开盘的实际已售数量。

如今四批次认购启幕，中海在这片深耕数十年的普陀区域更加谨慎，试图通过更为精细、密集的推盘节奏来平衡市场热度与去化压力。

中海普陀深耕

环宇玖章项目的落地极快。

2025年7月摘地，五个月后项目一批次便迎来开盘，这一迅速操作背后，源自中海在普陀的前期布局。

早在2018年，上海普陀真如区域上架4宗地块，中海联合体以93.99亿元总价全部收入囊中，楼板价约为4.12万元/平方米，分拆计算住宅部分楼板价约为5.2万元/平方米，商办部分楼板价约1.55万元/平方米。

总体而言，4宗地块并非天价，但受让人需承担地块内红旗村城中村改造地块范围内集中配置的租赁房、保障房、公共设施等的相应建设费用。

据中海披露的信息显示，4宗地块总用地面积近7万平方米，规划地上建筑面积22.8万平方米，将开发集写字楼、商场、住宅于一体的项目，最多可开发15.88万平方米住宅、6.78万平方米商业，是上海2018年核心区出让的最大规模综合体之一。

此外，与4幅地块仅一街之隔的真如E03-03地块也已完成招拍挂用地审批，为办公、商场用途，地上建筑面积超过29万平方米，将建设高达230米的地标建筑。

值得注意的是，这宗地块临近李嘉诚旗下长江实业在2006年摘得的真如综合体项目。

被李嘉诚选中的位置，自然会迎来更多地产玩家，中海便是其中一位。

要知道，红旗村所涉及5幅地块总地价预计将超过200亿元，总投资则将超过300亿元，而2018年中海就已拿下了其中4宗地块。

为了补全区域拼图，2020年1月，在E03-03地块进入集中拍卖之时，中海再度联合中环集团及长征镇以62.71亿元拿下地块，楼板价约为2.14万元/平方米。

因此，基于在红旗村积累的经验与模式以及对真如的深度布局，时隔7年，中海于2025年再度落子。

2025年7月24日，斩获静安C050202单元053-b-1地块后，中海又与上海城建“对垒”，以14.17%的溢价率拍得“真如翠谷”一期地块，成交总价65.25亿元，包含普通商品房及商业两幅地块——普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03组团地块。

中海在普陀的摘地攻势愈发猛烈，但并非每一次努力都如愿。

三个月后，上海2025年七批次土拍，普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块上架，共吸引中海、上海城建、招商三家竞买人参与竞拍。

经过68轮激烈竞价后，最终由上海城建以总价52.4亿元竞得，溢价率为12.79%，中海未能成功摘地。

值得注意的是，该地块成交楼面价超越了中海手中的真如翠谷一期地块，后者住宅可售部分楼板价达到7.6万元/平方米。

玖系上海命运

从地理位置分析，中海所摘真如翠谷地块仍有优势。

具体来看，地块临近上海地铁20号线真华路站南侧，总出让面积4.72万平方米，住宅容积率约2.5，限高100米，装修标准5000元/平方米，中小套型不低于30%。

该地块处于真如副中心东部，这一板块内的项目分为三大功能组团，东区地块定位为居住区及社区商业；西区地块定位为融合商业功能的复合居住社区。

观点新媒体了解到，中海所摘地块所处的区域范围较广，整体规划地上开发规模约30万平方米，其中商品房住宅约21.85万平方米，保障性租赁住房约5万平方米，商业约2.45万平方米，社区公共服务设施约0.5万平方米。

此外，轨交20号线的后勤补给站设在区域中区，将配建综合楼、商品房、社区配套等设施，并与东西两侧地块衔接。

这代表中海将上海业务的一部份重心押注在了真如板块，操盘项目、接连拿地，如今又密集筹备环宇玖章的开盘动作，明显可见其对于该板块的重视程度。

不过，从开盘成绩来看，环宇玖章仅在一批次开盘时拿下较高认购率。

2025年12月18日该项目首开认筹之时推出90套房源，首日认购率约合130%，截至12月19日认筹客户数已经达到140组，认购率达155%，触发5年限售。

据网上房地产的数据显示，二、三批次加推后，中海的愿景与销售数据开始出现差距，来到4批次认购现场，2026年6月6日加推28套房源，目前售出5套。

事实上，近期中海所放出的“玖”系项目不止环宇玖章，位于杨浦滨江的2025年“销冠项目”云邸玖章也迎来加推。

据悉，该项目网签情况略低于前者，5月19日开盘项目放出56套房源，均价约合11.75万元/平方米，截至目前网签率34%，网签售出19套。

有市场声音表示，中海在蓄客储备尚未到位的前提下，持续高频加推两宗“玖系”项目，但还是难抵当前上海市区存量在售楼盘的竞争压力。但未来两宗项目的去化走向，还要以中海对项目的操盘节奏为准。

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