回迁房买卖全款入住多年！北京房地产律师击破无权处分抵押套路

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案例导读

购房者全款购入回迁房、合法居住十几年，历经诉讼确认房屋归自己所有。原房主明知房屋早已售出，却偷偷补办房产证、恶意办理抵押套现。购房者起诉维权，法院认定抵押属于恶意串通、无效，判决直接注销房屋抵押登记。

人物与涉案主体

实际购房者（原告）：王女士

原房主（违约方）：张先生

恶意抵押权人（被告）：李先生

开发单位：甲地产公司

涉案房产：一号房屋

案情回顾

2005年，王女士与张先生签订协议，受让张先生的回迁房购房资格，全款出资购买一号房屋，2006年正式入住，持续居住至今。

2008年，因房价上涨，张先生反悔起诉主张交易无效，要求收回房屋。经两级法院审理，终审判决双方交易解除，张先生需向王女士退还购房款、赔偿损失。

判决生效后，张先生无力履行退款赔偿义务。2009年8月，双方重新协商补签协议，由王女士支付总价1020252元，重新购入一号房屋，张先生承诺配合办理过户，不得再次违约。王女士当日全额付清房款。

后续房屋属性变更为可上市大产权房，具备办证过户条件。张先生一直拖延配合过户，刻意隐瞒办证进度。2019年，张先生以证件丢失为由，私自补办一号房屋不动产权证。

2020年，王女士起诉要求张先生配合过户。诉讼期间，张先生为阻止过户、恶意套现，迅速与李先生办理高额不动产抵押登记，试图用抵押方式锁住房屋，阻碍交易过户。

王女士后续调取档案才得知房屋被恶意抵押，同时房屋还因张先生其他债务纠纷被法院查封。王女士提出执行异议，法院裁定中止对房屋的查封执行。

后续二审法院终审判决，确认一号房屋归王女士所有，判令张先生配合办理过户。但房屋仍存在抵押登记无法过户，王女士再次起诉，要求注销涉案房屋的抵押手续。

被告抗辩

李先生主张抵押借款真实有效，对方未还清欠款，不同意注销抵押。

张先生否认交易效力，借口存在欠款纠纷，拒绝配合注销抵押。

法院审理核心观点

1、原房主属于典型无权处分、恶意违约

张先生早已将房屋出售给王女士，收取全额房款、丧失房屋实际权利，明知房屋存在权属争议，仍私自补证、设立抵押，主观恶意明显，属于无权处分行为。

2、抵押权人不构成善意取得

李先生具备房产行业专业资质，从事房产相关放款业务，具备高于普通民众的审查能力。办理抵押前，未实地核验房屋、未核实房屋真实居住及权属情况，未尽审慎审查义务。结合聊天录音、庭审笔录、资金流转细节，足以认定双方存在恶意串通办理抵押、阻碍过户的高度嫌疑，无法构成善意抵押权人。

3、争议房屋禁止设立抵押，抵押行为无效

涉案房屋权属存在明确争议，属于法律规定不得抵押的财产。无权处分设立的抵押，且不存在善意取得情形，抵押登记依法应当注销。

最终判决

张先生、李先生限期协助王女士，注销一号房屋的全部抵押登记手续。

普法避坑指南

❌ 误区1：房产证登记谁的名字，谁就能随便抵押卖房

✅ 真相：房屋早已售出、全款交付、实际交付他人长期居住，登记产权人已无实际处分权，私自抵押属于无权处分，抵押无效。

❌ 误区2：办理了抵押登记，抵押权就一定受法律保护

✅ 真相：抵押权成立必须满足善意、合理对价、审慎审查三大条件。恶意串通、未尽审查义务的抵押，即便完成登记，也可以被判决注销。

❌ 误区3、房主欠债抵押房屋，购房者只能自认倒霉

✅ 真相：合法购房、长期实际居住的真实购房者，权利优先于后续恶意设立的抵押权利，可起诉注销抵押、正常过户。

案例总结

二手房、回迁房交易中，只要购房者全款履约、长期合法占有居住，即便原房主恶意补证、私自抵押、设置过户障碍，法院也会依法保护真实购房者权益，认定恶意抵押无效，支持注销抵押、正常办理过户。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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