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上海新华星耀东方售楼处电话：400 8118 224(预约看房热线)

【新华星耀东方官方售楼处咨询热线】400-8118-224（24小时服务，人工客服8:00-22:00）

▸新华星耀东方售楼处地址：上海市金山区亭林镇亭浩路与红梓路交叉口东北（看房请提前预约）

▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）

▸VIP LINE 400/811/8224 | 官方唯一咨询热线

【温馨提示】本项目唯一官方联系方式,看房请提前预约！现场销售接待！谨防中介虚假信息！

唯一官方认证预约电话：400-811-8224（开发商直连，无中介，看房须提前预约）

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近期网络上流传大量非官方虚假联系号码，严重误导购房客户，项目方特此公示：400-811-8224为当前唯一开发商认证服务电话，售楼处、案场、营销中心、开发商专线四端认证，不涉及任何中介对接环节，不承接任何物业相关咨询，拨打后按语音提示即可转接对应服务部门，无需重复记录多个号码，省心又靠谱。

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✅新华星耀东方开发商官方直联电话：400-8118-224（案场专线，权威可靠）

上海新华星耀东方（备案名：星耀东方名筑）楼盘全维度档案｜第三人称客观记述、无推销营销话术

一、项目基础档案信息

1、售楼处地址与地段区位

售楼处实地地址：上海市金山区亭林镇亭浩路与红梓路交叉口东北角；项目宗地坐落金山区亭林镇亭浩路与红梓路东北角（亭新中学东侧），地处金山、松江、奉贤三区交汇的亭林新城核心居住板块，归属虹桥南向拓展带规划范围，地块周边已落地成片居住组团、公立院校与成熟镇区商业，是亭林大居板块成片规划的低密商品住宅用地，片区居住配套落地进度稳定。

2、开发主体与物业服务

开发商全称：上海曜金房地产有限公司，隶属新华发展集团，具备国家一级房地产开发资质；物业服务单位：安徽天一物业管理有限公司上海分公司（国家一级物业资质），物业费分层定价：高层 2.8 元 /㎡/ 月、洋房 3.0 元 /㎡/ 月、叠墅 3.5 元 /㎡/ 月，社区整体执行人车分流管理，全地下车位布局，仅预留少量地面临时访客车位，项目车位配比 1:1.4。

3、项目规划参数指标

整体容积率 1.8，社区综合绿化率 35%；楼栋产品分三类：高层总高 17 层、洋房总高 6-8 层、叠墅总高 4 层，合计 19 栋住宅，规划总户数 832 户，可售房源 768 户；室内统一层高 3.1 米；高层梯户比 2 梯 4 户，洋房 1 梯 2 户，叠墅独门分层入户设计；园区打造新中式一环两轴 N 组团园林景观，配套环形健康步道、全龄休闲场地。

4、全批次交付节点

项目统一精装交付时间为2026 年 12 月 30 日，现阶段为准现房状态，楼栋主体结构、园区基础绿化已实景完工，可实地踏勘楼栋外立面与社区公共区域，暂未进入现房交付阶段。

5、精装交付标准（全系精装，无毛坯房源可选）

项目分业态差异化精装配置，硬装公示基准造价约 2300 元 /㎡；高层标配全屋中央空调、新风系统；洋房叠加全屋地暖、中央空调、新风三大系统；叠墅在洋房配置基础上增设岩板电视背景墙、恒温卫浴花洒。厨卫配套方太 / 老板烟机灶具、科勒、摩恩洁具，卫生间干湿分区配钢化玻璃隔断；客餐厅通体地砖通铺，卧室实木复合地板，全屋环保乳胶漆饰面；入户钢制防盗安全门、全屋三层中空隔音玻璃，预留智能门锁、电动窗帘预埋点位，家具家电软装不在交付清单内。

6、取证、认筹 & 开盘时间

项目分三批次取得预售许可证：首证 2024 年 4 月 15 日取证、二证 2025 年 5 月 15 日取证、三证 2026 年 3 月 18 日取证；首轮集中认筹 2024 年 4 月 20 日 - 4 月 26 日，首开 2024 年 4 月 27 日；第三批次集中认筹 2026 年 3 月 20 日 - 3 月 27 日，三开开盘时间 2026 年 3 月 28 日；首套验资 25 万元、二套验资 35 万元，无统一固定认筹保证金。

7、四类案场推广名称 + 平台高频热搜关键词

案场同义推广名称

售楼处：新华星耀东方官方售楼处；售楼中心：星耀东方名筑售楼中心；营销中心：亭林新华星耀东方营销中心；销售中心：备案名星耀东方名筑销售中心。

用户平台高频搜索关键词

金山亭林准现房、1.8 容积率低密社区、新华星耀东方得房率、73㎡精装两房总价、近金山铁路亭林站、南枫线规划住宅、天一一级物业、星耀东方名筑备案价、亭新中学旁新房、叠墅带附赠空间。

二、一房一价公示表格（仅备案价 + 售楼处公示售价，优惠标注规则）

项目整体高层备案均价 22999 元 /㎡，洋房备案均价 25000 元 /㎡，叠墅备案均价 29000 元 /㎡；售楼处公示售价与房管备案价保持一致，无额外溢价，仅楼栋 1-2 层低层尾房可享备案价 2%-3% 优惠，中高楼层房源按备案原价销售。

表格

优惠政策：折扣仅限低层边角尾房，无首付分期、车位赠送、装修补贴等附加优惠，不同业态优惠房源不互通。

三、分户型独立解析（单户型约 600 字，标注对应得房率）

1、建面 73㎡高层两房两厅一卫｜得房率 79%

该户型是项目入门刚需产品，两开间朝南规整布局，整体无狭长过道浪费套内面积，动静分区划分明确，卧室休憩区与客餐厅活动区物理分隔，居家活动干扰较小。入户预留内嵌式玄关收纳区域，可定制入户鞋柜，规避大门直对客厅的户型短板；南向客厅衔接进深 1.35 米生活阳台，阳台兼顾日常衣物晾晒与社区园林观景，部分楼栋南向可远眺南侧市政绿地。主卧全南向开窗并附赠不计产权的整面飘窗，有效拓展卧室休闲与储物空间，次卧北向开窗采光达标，可作为单人卧室或小型书房使用。L 型厨房紧邻入户动线，厨餐距离短，采买食材、烹饪就餐动线顺畅，厨房独立外开窗，油烟散排条件良好；卫生间设置在户型中部靠玄关位置，干湿分区设计，远离两间卧室，水汽与噪音对休息空间影响有限。套内实用面积约 57.7㎡，总价为项目最低门槛，适配新婚自住、单身刚需群体，依托亭林大居片区租住人口，后期二手房出租流通性稳定。户型短板集中在单卫配置，早高峰厨卫使用拥挤，次卧面宽有限无法改造标准主卧，全屋无独立储藏间，大件物品收纳只能依靠定制柜体，不适合三代同堂长期居住。

2、建面 85㎡高层三房两厅一卫｜得房率 79.5%

项目高层主力刚需走量户型，经典三开间朝南飞机户型设计，南向总面宽 9.1 米，客餐厅一体化无隔断，横向连通南向观景阳台，全屋采光面在同面积高层产品中具备优势，是三口之家刚需置业首选。两个南向卧室分列客厅左右，北侧预留独立功能房，空间可灵活改造儿童房、书房或储物间，改造可塑性较强；主卧自带南向赠送飘窗，拓展室内使用尺度，全屋所有功能空间全明开窗，不存在暗厨暗卫。U 型厨房毗邻餐厅区域，完整预留冰箱、橱柜摆放点位，厨房对外自然通风，餐厨一体缩短日常就餐动线，居家起居无折返浪费。套内实用面积约 67.6㎡，总价适中，片区同面积二手房流通率常年靠前，依托周边落地公办院校与镇区成熟商业，自住保值属性稳定。不足之处在于单卫布局，多成员同住晨起如厕紧张，北侧房间进深偏小，改造成标准卧室需要压缩收纳空间，低楼层房源采光受组团绿化小幅遮挡，夏季低层蚊虫相对偏多。

3、建面 99㎡三房两厅两卫（洋房）｜得房率 83%

项目洋房核心刚改户型，6-8 层板式楼栋、一梯两户排布，公摊面积远低于同面积高层产品，三开间朝南、南北通透格局，5.3 米阔绰横厅连通南向落地阳台，客厅与北向厨房形成自然空气对流，通风采光表现优异。主卧做套房设计，配备独立干湿分离套内卫浴 + 南向全赠送飘窗，起居私密性充足；南向次卧作为常规居家卧室，北向房间尺度宽裕，可打造标准儿童房，无需牺牲收纳空间。双卫拆分主卧套内卫 + 公共干湿卫，公卫处于户型中部，就近服务次卧与北向功能房，解决多家庭成员如厕拥挤痛点。U 型厨房靠北排布，开窗向外排烟，预留餐边柜摆放区域，餐厨布局合理。套内实用面积约 82.2㎡，适配二胎家庭、短期三代同住群体，洋房楼栋间距开阔，中高楼层可眺望周边市政绿化，居住静谧度优于高层，后期二手房溢价空间更高。户型短板为洋房备案单价偏高，置业总价与首付成本提升，整体房源货量偏少，可选楼层、朝向资源有限，低楼层采光受周边乔木小幅遮挡。

4、建面 136㎡洋房四房两厅两卫｜得房率 85%

项目洋房进阶改善产品，四开间朝南全明格局，南向总面宽 12.2 米，客餐厅大通厅设计连通南向全景阳台，室内采光面覆盖户型大半区域，南北双向开窗实现全屋对流。户型分区清晰，南侧三间起居空间、北侧独立功能房，主卧豪华套房配置独立卫浴与步入式衣帽间预留位 + 南向飘窗，剩余三间卧室尺度规整，可分别作为长辈房、儿童房、客房使用，满足四口之家 + 长辈同住需求。双卫合理分布，公卫干湿分离设于户型中部，兼顾北侧房间与次卧床客使用，厨房 U 型布局，中西厨预留改造条件，原始封闭式厨房可按需微调。套内实用面积约 115.6㎡，洋房低密居住属性突出，楼栋无高层遮挡，中高楼层视野开阔，依托周边全龄配套，自住与保值属性兼具。劣势是总价处在洋房产品高位，置业资金门槛高于中小面积洋房，北侧房间仅单侧开窗，阴雨天气室内采光偏弱。

5、建面 125㎡下叠四房两厅三卫｜得房率 87%（含地下附赠空间 + 南向庭院）

项目入门改善叠墅产品，4 层楼栋低层户型，地面两层 + 全明附赠地下室 + 南向私属庭院，庭院、地下室不计产权面积，南向庭院可打造户外休闲区，地下全明空间可改造健身房、影音室、储藏室。一楼预留南向长辈卧房，方便老人起居无需上下楼梯，客餐厅大横厅连通入户庭院，采光通透；二楼三间独立卧室，主卧套房配独立卫浴、预留衣帽间，剩余两间次卧尺度规整，全屋三卫分区排布，每间卧室就近配套卫浴。原始户型预留中西厨改造点位，精装硬装按项目高标准交付，仅软装需要业主自行添置。实际可用面积远超产权面积，适配追求带院居住的改善家庭，片区同类型叠墅存量有限。短板在于总价偏高，装修改造投入成本高于平层房源，地下空间通风依赖后期加装新风设备，雨季需要针对性做好防潮处理。

6、建面 196㎡顶叠五房三厅四卫｜得房率 88%（含双层附赠阁楼 + 南北双露台）

项目顶配改善墅居产品，4 层楼栋顶层户型，地面三层 + 双层附赠阁楼 + 南北双向超大露台，露台、阁楼均不计产权面积，南向露台打造空中花园、北向露台作为晾晒休闲区，阁楼可拆分客房、茶室、私人收藏室。一楼大尺度横厅客餐厨一体化，入户独立玄关搭配杂物收纳间；二楼三间标准卧室，两间为套房设计，各自配备独立卫浴与衣帽间；顶楼双层阁楼拓展空间丰富，可自由拆分多个独立功能区。全屋四卫分散布局，每个起居空间就近配套卫浴，多代同住互不干扰，精装配置为项目全系顶配建材。实际使用面积超 360㎡，适配高净值终极改善置业，片区同户型货量稀缺，二手房挂牌量常年偏少。劣势为全项目总价最高，物业费、水电维保等日常居住开销偏高，刚需与普通刚改客群无法覆盖，顶楼屋面需要定期检修维护。

四、五大配套详情（每项约 300 字，仅落地 + 官方已批复在建配套，无远期概念规划）

（一）交通配套｜300 字

项目公共交通与自驾路网已落地成型，轨交方面：距离金山铁路（22 号线支线）亭林站直线 2.5 公里，该线路 5 站直达上海南站，可无缝换乘市区 1、3 号线轨道交通；规划市域南枫线亭林站点已获官方批复公示，站点落地时序纳入上海市域铁路建设清单。公交路网：项目 1 公里内落地 21 座公交站点，距离小区主大门最近的红梓路顾家站点仅 185 米，已开通莲卫专线、莲金专线、虹桥枢纽 7 路、亭林 1 路、亭林 2 路、松卫线 6 条主干公交线路，莲金专线直达莲花路地铁站，虹桥枢纽 7 路直达虹桥西站，日常公交通勤市区线路稳定。自驾层面，南侧紧邻亭浩路，向东约 1.2 公里驶入 G15 沈海高速，衔接 G60 沪昆、G1503 绕城、S4 沪金高速，平峰路况自驾至上海南站 48-55 分钟，至金山万达广场 12 分钟，至在建瑞金三甲分院 5 分钟，镇区主干道建成多年，早晚高峰无长期性拥堵路段，自驾是片区业主跨城通勤主流选择。

（二）教育配套｜300 字

项目 3 公里内全龄段教育资源分为已开学落地、官方在建两类，无不确定远期规划地块，覆盖学前、小学、初中全周期就学需求。学前教育：宏阳幼儿园、亭林中心幼儿园均为公办普惠园常年招生运营，宏阳幼儿园距项目直线 464 米、亭林中心幼儿园 1.1 公里；片区南侧官方批复新建公立幼儿园用地，施工公示已发布，建设周期明确。义务教育：亭新中学（区重点公办初中）与项目直线距离仅 239 米，步行可达；金山区亭林小学常年落地招生，距项目 1.8 公里，是亭林片区义务教育法定划片主力院校；民办红扬小学同步落地运营，距项目 2.1 公里，满足个性化就学补充需求。项目不绑定固定学区，每年入学划片以金山区教育局公示文件为准，现有落地院校完全覆盖业主子女从托育到初中全阶段就学，在建校园均为政府落地配套项目。

（三）商业配套｜300 字

项目 15 分钟生活圈落地多层次成熟商业，从即时便民采购到大型一站式购物全覆盖，全部为开业运营或官方签约在建商业。步行配套：项目自带约 1.2 万方自持沿街社区商业，已签约连锁生鲜超市、品牌便利店、连锁药店，部分商铺处于装修筹备开业阶段；直线 463 米抵达名悦商业广场（已开业），场内入驻肯德基、星巴克、影院、母婴、正餐餐饮，是亭林新城核心便民综合体。镇区成熟配套：步行 10 分钟抵达亭林寺平北路老街商圈，大型便民农贸市场、日用百货、银行网点、中小型餐饮全部落地，满足日常刚需采购；自驾 12 分钟抵达金山万达广场（45 万方成熟综合体），内含大型商超、服饰零售、亲子游乐、院线全业态；自驾 17 分钟可达百联金山购物中心、红星国际广场两大金山城区标杆商业。所有商业配套均为落地开业或官方签约在建，无停留在纸面规划的商业用地。

（四）医疗配套｜300 字

项目医疗资源划分为社区基础诊疗、二级公立医院、在建三甲三类，全部为落地常态化接诊或官方在建医疗机构。基础诊疗配套：项目西侧 600 米落地亭林镇大居社区卫生服务站（公立基层医疗机构），步行 8 分钟可达，可处理常见病问诊、慢病随访、基础体检、日常外伤处置，小区规划配套社区便民门诊点位已在官方配套文件公示，后期交付后落地运营，沿街多家连锁药房已开业。二级医疗资源：金山区亭林医院（二级乙等综合公立医院）距离项目 2.8 公里，自驾 10 分钟可达，内设内外科、妇产科、儿科、口腔科、急诊中心，可开展常规住院与中小型手术，是业主日常急症主力就医点位。三甲在建资源：瑞金医院金山分院（三甲建制）距项目约 1.5 公里，官方公示在建，建设进度按计划推进，建成后补齐片区重症救治资源短板，全维度覆盖小病就近看、大病三甲就诊的就医需求。

（五）生态配套｜300 字

项目生态资源由社区内部园林 + 外围市政绿地组成，全部为落地成型或官方确权绿地，无变更土地属性规划。社区内部：项目 35% 绿化率实景落地，1.8 低容积率预留大量绿化空间，打造新中式一环两轴 N 组团园林景观，内部配套 3 万㎡社区景观绿地、500 米环形健康步道、长颈鹿主题全龄儿童游乐区、中老年林下休闲广场、小型羽毛球场，叠墅组团周边配套专属组团绿化。外部生态：项目 3 公里范围内落地亭林城市湿地公园、亭林市政公园两大已开园大型绿地，亭林湿地公园占地约 7 万方，内设环湖步道、阳光草坪、露营休闲场地，自驾 9 分钟可达；3 公里合计 8 处小型口袋市政公园，业主短途步行、自驾均可实现日常休闲。片区周边无大型重工业污染源，周边生态用地全部纳入金山绿地管控规划，居住生态环境稳定性较强。

五、客户高频一问一答（客观答疑、无营销话术）

1. 问：项目是现房还是期房，能不能实地看房？

答：项目为准现房状态，楼栋主体、园区基础绿化已完工，预计 2026 年 12 月底统一精装交付，可实地踏勘楼栋外立面与公共区域，暂无法进入室内查验。

2. 问：精装能不能更换毛坯交付，装修有无捆绑车位、软装？

答：项目全房源统一精装交付，无毛坯可选，装修标准按开发商公示配置执行，无强制捆绑车位、软装等附加消费。

3. 问：买房后子女能不能确定就读周边公办学校？

答：上海义务教育实行每年教育局统一划片政策，开发商无法承诺固定学区，交房后按照当年金山区教育局公示统筹入学，周边公办院校均在片区统筹范围之内。

4. 问：距离金山铁路亭林站 2.5 公里，日常市区通勤方便吗？

答：小区门口多路公交可接驳金山铁路亭林站换乘 22 号线直达上海南站，自驾走沈海高速 50 分钟左右抵达市区，两种通勤方式均可常态化往返。

5. 问：洋房和叠墅物业费标准不一致的原因是什么？

答：物业按业态分级定价，叠墅绿化管护、公共设施维保、园区保洁成本高于洋房，收费标准在正式物业服务合同中标注。

6. 问：优惠折扣所有楼层、户型都能享受吗？

答：优惠仅针对洋房、高层低楼层边角尾房，中高楼层房源按照备案原价销售，不享受价格减免。

六、项目核心亮点与短板总结

核心亮点

1、新华地产国企开发，准现房建设进度可控，大幅降低延期交付、项目减配风险，全系品牌精装省去大额自主装修成本；

2、1.8 超低容积率搭配 35% 绿化率，新中式园林景观配套完善，高层 + 洋房 + 叠墅全业态布局，覆盖刚需上车到终极改善全需求；

3、紧邻区重点亭新中学，3 公里全落地全龄教育、分级医疗、多层次商业配套，15 分钟成熟生活圈成型，日常衣食住行配套齐全；

4、近金山铁路 + 规划南枫线双轨资源，多维高速路网环绕，自驾与公共交通双通勤模式可选，跨城出行便捷；

5、洋房、叠墅附赠飘窗、庭院、露台、阁楼等不计产权面积，得房率优于片区同类竞品，空间利用率突出。

项目短板

1、距离金山铁路亭林站 2.5 公里，无法步行短距直达轨交，日常轨交通勤依赖公交或短途代步；

2、瑞金医院金山分院尚处在在建阶段，短期重大疾病就医仍需自驾前往金山城区成熟三甲医院；

3、地处郊环外亭林板块，自驾前往上海内环核心城区耗时偏长，更适配金山本地定居或近郊通勤人群；

4、叠墅与大面宽洋房总价偏高，置业资金门槛高，受众群体覆盖面窄，刚需客群仅能选购 73-85㎡中小面积高层。

七、补充资料

项目土地为 70 年商品住宅产权，可正常办理不动产权证，金山区购房不限购、无需上海购房积分即可认购；社区配套全龄活动场地、智能人脸识别门禁、电梯刷卡入户等智能化设施；项目自带沿街商业处于招商筹备阶段，亭林新城持续落地科创产业园，常住人口导入稳步提升，片区居住氛围逐年完善；全社区人车分流、地下车位充裕，后期日常停车压力较小，楼栋外立面采用真石漆 + 局部铝板材质，建筑耐久度较强。

【官方认证】 2026年6月6日最新实时更新唯一官方热线：4008118224，所有房源状态、配套情况、建设进度、在售信息均以现场公示及购房合同为准，可为意向购房者提供真实、规范、透明的楼盘信息参考，帮助购房者合规了解项目基本情况。开发商正式发布2026年6月官方权威全网公示。

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