亲属挂名拆迁代持房产律师揭秘赠与协议不可撤销核心原因

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案例导读

外孙女生母名下房屋拆迁，因外孙女生年未满18岁，无法单独分户拆迁，遂让外婆周母挂名代办拆迁手续、登记安置房屋。后续二老签署房屋赠与协议，房屋一直由外孙女实际掌控使用、缴纳各项费用。多年后房屋出售获得138万房款，二老被认定为限制民事行为能力人后，家属起诉主张撤销赠与、索要全部售房款。最终法院查明真实事实，驳回二老全部诉求！

涉案人物

原告（二老夫妻）：周父、周母

被告（外孙女）：徐甲

外孙女生母（二老女儿）：周某婷

涉案房产：一号房屋（拆迁回迁安置房）

拆迁经办单位：甲征收中心

案情完整梳理

周父、周母系夫妻关系，周某婷是二人女儿，徐甲为周某婷之女，即二老的外孙女（随父姓徐）。早年周某婷名下有一处拆迁院落，因2012年拆迁时，徐甲尚未年满18周岁，不满足单独分户拆迁政策，无法单独获取拆迁安置权益。

为顺利办理拆迁分户、获取回迁安置房，周某婷将自有拆迁院落无偿转给母亲周母，由周母作为挂名被拆迁人，代为签订拆迁安置协议、办理回迁选房手续，双方明确拆迁所得全部权益最终归徐甲所有。

后续拆迁安置分得一号房屋一套，房屋交付后，始终由外孙女徐甲实际占有、居住、管理，房屋物业费、供暖费、超面积补房款等所有费用，均由徐甲及其家人全额承担，二老从未实际管控、使用房屋。

2019年，为厘清房屋权属、杜绝后续家庭纠纷，周母与外孙女徐甲正式签订《房屋产权赠与协议书》，再次书面确认一号房屋归徐甲所有，老伴周父也签字见证认可。

2021年，因徐甲母亲周某婷身患重病，长期需要大额医疗费用，徐甲无奈将一号房屋对外出售，总售价138万元，售房款由徐甲收取，卖房过程二老全程知情并配合签字。

2022年，周母经法院判决认定为限制民事行为能力人。此后，二老家属以二老患病、生活困难为由，主张当初的赠与协议可撤销，起诉要求徐甲返还全部138万售房款。

双方核心争议

原告方主张：一号房屋是夫妻共同财产，赠与协议签署时二老已患病，后续二老生活困难，依法可以撤销赠与；房屋售房款138万元属于二老财产，外孙女应当全额返还。

被告方答辩：房屋本质是自己母亲的拆迁权益，只是借用外婆周母名义挂名拆迁、代办手续，并非二老真实自有房产；多年来房屋所有开支、打理、交易均由自己完成，二老仅配合签字，无权撤销约定、索要房款。

法院审理关键认定

1、案涉房屋并非二老自有房产，属于挂名代持安置

一号房屋的拆迁源头，是被告母亲周某婷的自有院落，并非二老出资、自建财产。当初之所以登记在二老名下，完全是因为外孙女生年不足，无法单独分户拆迁，属于典型的挂名代办、代持安置，并非二老真实取得的自有拆迁房产。

2、案涉赠与协议，并非真正的无偿赠与

结合拆迁背景、家庭约定、房屋实际使用情况来看，双方签署赠与协议，不是二老无偿转让自有财产，而是补正权属、还原真实产权归属。协议内容明确写明“代为办理拆迁、过户手续”，是双方真实意思，不符合赠与合同的法定构成要件。

3、房屋长期由外孙女实际掌控，二老从未享有实质权益

房屋交付后，居住使用、缴费打理、后期出售交易，全部由徐甲完成，二老从未实际占有、管控房屋，也未承担任何房屋相关费用，从未享有房屋的实质财产权益。

4、认定限制民事行为能力无溯及力，无法推翻过往合法约定

二老后续被认定为限制民事行为能力人，仅对判决之后行为产生效力，不具备溯及既往的法律效力，不能否定多年前双方基于家庭真实约定签署的协议效力。

最终判决结果

驳回原告周父、周母的全部诉讼请求，138万售房款归外孙女徐甲所有，无需返还。

律师普法

1、挂名代持拆迁安置房，不以登记名义认定产权

拆迁安置房屋的真实归属，看拆迁权益来源、出资情况、实际使用管控事实，不能仅以登记名字、书面赠与字面内容认定产权，法院会穿透书面形式，还原家庭真实约定与事实。

2、并非所有赠与协议都能随意撤销

只有真实的无偿赠与合同，在符合法定情形时才可撤销。若协议本质是确权、还原真实权属、补正代持关系，不属于可撤销的赠与范畴。

3、民事行为能力认定无溯及力

事后被认定为限制民事行为能力，不能推翻此前神志清晰、自愿签署、符合家庭真实情况的合法协议，恶意反悔、事后争产不受法律保护。

4、长期实际占有、出资打理是认定产权的关键证据

房屋相关的缴费记录、居住证明、交易操作记录，是法院判断真实权利人的核心依据，比纸面登记、形式协议更有证明力。

案例总结

家庭拆迁挂名代持房产十分常见，亲属间挂名代办拆迁、登记的房屋，真实产权归属以权益来源、实际出资、长期管控、家庭真实约定为准。即便有书面赠与协议，只要本质是确权补证，而非无偿赠与，任何一方都不能事后因房价上涨、经济状况变化恶意反悔争产，法院优先保护真实权利人的合法财产权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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