北京
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案例导读
不少购房者贪图低价，私下入手尚未建成的回迁安置房指标，可这类定向安置房暗藏产权限制，极易碰到房主一房另处、无法交房的糟心事。本案买家全款付完房款，房主却把安置房落户自家子女名下，买家起诉维权，法院依法判退全款。
人物信息
买家：宋某杰
卖房人：温某成
代付房款人：程某
涉案房产：一号回迁房（三定三限定向安置房）
案情回顾
2020年7月，宋某杰和温某成签订《房屋买卖合同》，约定温某成将一号回迁安置房出售，房屋预估面积120㎡，单价10000元/㎡，房屋属于定向回迁安置房，签约时房屋还未动工建设，双方实际交易的是回迁购房指标。
合同写明：房主保证房源无产权纠纷，逾期交房超30天，买家有权解除合同，房主退还全部房款并承担违约责任。
签约之后，宋某杰通过本人转账、朋友程某代为转账，再加小额现金，前后合计向温某成交付购房款66万元。
付款完毕两年时间里，温某成始终没有交房。宋某杰多方打听后得知：温某成已经把一号回迁房落户到自家女儿名下，房屋产权早已不在房主手中，客观上没法继续交付房屋。
沟通无果后，宋某杰向法院提起诉讼，诉求解除购房合同、房主全额退还66万房款，并赔付违约金87360元。
温某成收到法院传票后，无正当理由拒不到庭应诉，自行放弃答辩、举证权利。
法院审理要点
1. 购房合同合法有效
双方签订的安置房买卖合同是真实自愿签署，不违反法律强制性规定，合同具备法律效力。温某成无故缺席庭审，没有举证反驳房屋过户至女儿的事实，法院采信买家主张：房主擅自将涉案房屋转给子女，房源丧失交付条件，已构成根本违约，买家依法享有合同解除权，合同在起诉状送达房主当日正式解除。
2. 房款全额返还
合同解除后，房主温某成需在限期内向买家退回全部购房款66万元。
3. 违约金酌情调低核算
一号房屋属于政策限定的三定三限安置房，政策明文规定：拿到房产证5年内不能上市交易，买卖双方签约时都清楚该房产的交易限制，买家明知房源受限仍选购指标，自身存在一定过错。
合同原定高额双倍违约金条款无法全额支持，法院参照法定贷款市场报价利率分段计息核算违约金，同时违约金总额封顶不超过原告诉请的87360元。
最终判决
1、双方2020年签订的房屋买卖合同依法解除；
2、温某成限期退还宋某杰购房款660000元；
3、温某成分段计付违约金，违约金总额上限87360元。
普法干货
❌误区1：回迁安置房价格低，随便买指标稳赚不亏
✅真相：三定三限定向安置房受政策管控，办证5年内禁止私下过户交易，私下买卖指标极易遭遇房主反悔、另行过户子女、一房多卖。
❌误区2：合同写高额违约金，违约就能按双倍房款索赔
✅真相：违约金约定过高时，法院可结合买卖双方过错、实际损失酌情下调，买家明知房屋受限仍签约，自身也要承担部分交易风险。
❌误区3：房主不出庭应诉，买家诉求就能全部全额按合同兑现
✅真相：缺席仅代表被告放弃抗辩，法院依旧会结合房屋属性、双方过错依法调整违约金金额。
案例总结
私下交易未建成的回迁房指标风险极高，一方面受政策限售约束难以顺利过户，另一方面极易遇到房主事后反悔、私自过户给家人。即便买卖合同有效，维权耗时费力，想要追回房款往往周期漫长，购房人尽量谨慎选购受限安置房。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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