刷新楼面价新高！保利拿下深圳宅地，未来单价要卖到20万？

深圳土地市场再创新纪录！

6月5日，南山科技园片区时隔多年推出的首宗纯住宅用地——南山区粤海街道T204-0153宗地，在经过长达一个多小时、共计291轮的激烈线下竞价后，最终由深圳市保利房地产开发有限公司以57.72亿元的总价成功竞得，成交楼面价108680元/㎡刷新深圳涉宅用地楼面价纪录，溢价率达150.74%！

南都湾财社记者注意到，这场土拍吸引了包括中海、招商蛇口、保利等在内的6家头部房企同台竞拍。随着土拍的结束，其不仅成为今年深圳热度最高、竞争最激烈的土拍，也再次印证了深圳核心区域优质宅地的稀缺价值与市场吸引力。

竞拍近300轮！刷新楼面价纪录！

据了解，本次出让的T204-0153宗地于4月30日挂牌，起拍价为23.02亿元，采用“不设上限，竞地价，价高者得”的竞价方式。该宗宅地开拍前已吸引了保利、越秀、建发、华润、中海、招商蛇口6家国内头部房企报名参拍，市场关注度极高。

6月5日15时土拍正式打响，现场竞争异常激烈。6家头部房企轮番加价，竞价幅度多次调整，从初期试探性举牌逐步升级，最终演变为两家房企的一对一拉锯战。竞拍现场，多次出现主持人即将落锤时突然有人举牌的惊险场面，经过一个多小时、共计291轮的线下激烈举牌，保利置业以57.72亿元总价成功竞得地块，楼面地价达约10.87万元/㎡，一举刷新深圳涉宅用地楼面价纪录。

值得一提的是，南山粤海街道上一宗宅地出让发生在2024年12月2日，即深圳湾澐玺项目地块，当时华润+中海联合体经过295轮竞价，以185.12亿元总价、70388元/㎡楼面价成交，创下深圳涉宅地块总价纪录。

而深圳此前的住宅楼面价最高纪录由2025年7月14日招商蛇口拿下的前海桂湾地块保持，成交楼面价为84180元/㎡。2026年4月14日，该地块项目招商海晏府正式取证入市，备案均价14.2万元/㎡，项目首次开盘实现首开去化九成的佳绩，成为深圳2026年现象级豪宅项目。

“低密+核心区位”引爆土地价值

本次土拍之所以如此激烈，核心原因在于该地块的稀缺性与优质属性。作为南山科技园片区时隔多年推出的首宗纯住宅用地，T204-0153宗地填补了区域住宅供应的长期空白。

该地块位于粤海街道海云路和海天二路交叉口东北角，土地面积14116.04㎡，建筑面积53110㎡，土地属性为二类居住用地，产权70年。其中，住宅建筑面积49000㎡，商业建筑面积1500㎡，同时需配建街道长者服务站、文化活动室、托育机构等公共配套设施，建成后无偿移交政府。

尤为值得关注的是，地块的规划指标极为优越。根据出让文件，该地块容积率仅为2.9，建筑高度限制在100米以内。在以高密度开发著称的科技园核心区，2.9的容积率堪称“奢侈”，这意味着项目未来可打造舒适度更高的小高层或高层板式产品，这在超高层住宅林立的片区内具有明显的差异化优势。

地理位置方面，该宗地位于粤海街道，地处科创中轴与滨海大道发展带的交会核心。交通上，邻近地铁2号线和13号线；配套上，周边环绕着百度国际大厦、深圳湾万象城、深圳湾学校等顶级城市资源，地段价值极高。中介平台显示，目前，地块周边的卓越浅水湾、恒立听海花园等楼盘挂牌均价普遍在14万元/㎡以上，其中深圳湾悦府等顶级豪宅挂牌价更是超过20万元/㎡。

未来单价或卖20万元+？

本次南山科技园宅地的高溢价成交，引发了业内对深圳豪宅市场的广泛讨论。多位业内人士表示，此次土拍结果充分体现了房企对深圳核心区域房地产市场的长期看好，也反映出深圳高端改善型住房需求依然坚挺。

据部分市场人士初步测算，考虑到土地成本、建安成本、税费及合理利润，该项目未来入市售价预计将在18万-20万元/㎡。

尽管预估价格不菲，但业内普遍对其市场前景持乐观态度。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，本次粤海宅地土拍体现深圳主城核心优质宅地供需格局分化：外围刚需地块走势稳健，科创核心稀缺低密宅地房企争夺异常激烈。片区常年宅地断供，周边深圳湾、科技园二手标杆小区挂牌价普遍12万-15万元/㎡，同片区在售新房备案均价逼近12万元，新晋楼面地王进一步夯实区域房价价值底盘。

孙红梅表示，从市场维度看，该宗地凭借超10万每平方米楼面价刷新深圳楼面单价，大幅抬升南山粤海、科技园地价中枢，稳固深圳湾豪宅价值预期，延续央国企重仓主城核心优质地块的拿地趋势。项目未来入市将补齐科技园片区低密改善住宅供应短板，填补片区新房断供空白；同时为6月后续前海桂湾、宝安新安两宗重磅宅地预热，强化深圳核心区优质资产的价值韧性预期，成为2026年深圳土地市场极具标志性的强势信号。

采写：南都·湾财社记者 孙阳