广州南沙发布“南十条”：“以旧换新”最高17万元补贴，探索商办物业入学

贯彻“控增量、去库存、优供给”的调控新思路。

吕颖雅/发自广州

6月2日，广州南沙区发布《关于进一步推动南沙区房地产市场高质量发展的实施意见》（即“南十条”）。

这是广州“穗八条”出台后，南沙区围绕“稳市场、促消费、优供给、防风险”总体思路推出的一揽子房地产新政，涵盖“以旧换新”、现房销售、房票安置、“15分钟生活圈”建设、“好房子”标准、保障房收储等十项举措。

此次“南十条”更强调通过制度创新打通住房消费链条，推动南沙区房地产市场进一步从“稳市场”迈向“高质量发展”，更好满足居民多元化住房需求。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，南沙区“以旧换新”补贴力度全市领先，有效降低人才、年轻人及新市民落户成本。他认为，当前市场核心在于“循环不畅”，政府适时介入修复循环机制至关重要。“南十条”通过现房销售缓解交付顾虑，以“好房子”全生命周期保障让购房者长期安心。

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“以旧换新”激活置换链条

“南十条”中，最受市场关注的无疑是“以旧换新”。

根据政策，旧房收购范围覆盖广州市全域，购买的新房须位于南沙区内。旧房收购款可直接抵扣新房购房款，但旧房总价不得超过新房总价。

同时，对参与“以旧换新”的居民发放专项补贴，按新房总价的1%给予补贴，单套最高2万元，补贴总额度3000万元，用完即止，实施时间为2026年1月1日至2027年6月30日。

相比此前广州“卖旧买新”政策，南沙区版本更强调普惠性。

南沙区住房和城乡建设局局长陈荣毅表示，广州政策按贷款总额1%补贴、最高3万元，而南沙区按购房总价补贴，全款及低贷款购房者同样受益，购买200万元新房即可获得满额补贴。两项补贴可叠加使用，同时还能与南沙区人才生活补贴叠加，符合条件的青年人才最高可获17万元补贴。

事实上，在“南十条”正式发布前，南沙区已率先试水“以旧换新”。

今年5月中旬，南沙开建集团率先推出住房“以旧换新”实施方案。集团董事长叶镇慧表示，该模式主要解决改善型家庭“旧房难卖、资金难转、过渡难安”等问题，推动住房消费循环。

与传统“中介代卖”不同，开建集团“以旧换新”依托国企平台，通过直接收购等方式，降低业主置换过程中的不确定性。旧房收购范围覆盖符合条件的住宅及部分具有运营价值的资产，并探索将更广区域的置换需求导入南沙。自方案推出以来，已有超400组客户报名咨询。

南沙开建集团董事长顾问宋荣表示，开建集团首批收旧资金30亿元，后续规模或达100亿至300亿元，收储范围覆盖全市并逐步拓展至大湾区核心城市；资产类型涵盖住宅、写字楼、商办及厂房，置换方式支持一套换多套或多套换一套。评估方面，通过招标引入8家评估机构，客观综合评估，不刻意压价，以促成交易为目标。

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存量盘活与去库存新路径

“南十条”另一关注点，在于通过盘活存量资产与安置需求转化，探索去库存的新路径。

“南十条”提出，未来土地供应将不再“大干快上”，而是根据人口、产业及配套的实际情况适度供应，避免供过于求。

克而瑞深度咨询｜普睿广佛数据显示，截至今年4月末，南沙区商办物业（含商业、办公、公寓）库存面积达到137.89万平方米，去化周期长达128个月，与广州多数区域一样，面临商办供应过剩问题。

在此背景下，政策鼓励商办用房“改用途”。对于空置率较高的商业办公楼，支持改造为保障性租赁住房或其他功能业态，提高资产使用效率；同时鼓励村集体利用留用地指标或地券购买区内商办物业，转化为村集体的优质资产，通过出租或自主经营等方式，为村民创造长期收益。

此外，对于部分区位较好但经营效益不佳的商业项目，政策也支持其转型为高端康养、文旅度假、养老社区或特色民宿等业态，探索新的业态出路。

与此同时，南沙是一座年轻人口集聚的城区。南沙区提出建立健全“政府引导、国企主导、社会参与”的收储机制，以需定购，有重点地收储存量商品住房及符合条件的商办用房，鼓励转化为人才公寓、市场化长租公寓，提供给有需要的新市民和年轻人。

“南十条”还提出，未来三年内，对于征收项目原则上不再统筹新建安置房源，而是更多通过房票安置、收购存量商品房等市场化方式解决安置需求，并研究进一步拓宽房票使用范围，将安置需求转化为去库存的重要动力。

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探索商办物业入学

值得关注的是，此次“南十条”并不仅聚焦房地产交易本身，还进一步延伸至社区运营与公共服务。

例如，在购房入学方面，南沙区网签即可申请学位，并探索商办物业入学。

自2025年起，南沙区已落实“购房入学”，购买新建商品住宅的非本区户籍人员，完成网签即可申请义务教育阶段起始年级公办学位（含政府购买的民办学校学位）。今年还将有条件探索购买商办物业入学，进一步降低安家门槛。

“南十条”还提出建设“15分钟生活圈”，围绕教育、医疗、交通及便民商业等领域，完善已建成居住区的功能配套。

所谓“15分钟生活圈”，即居民从家步行15分钟范围内，可覆盖学校、卫生站、菜市场、便利店及公共交通站点等基础生活服务设施，满足日常生活需求。

对于已建成社区，政策强调“查漏补缺、缺什么补什么”。例如，针对部分小区买菜不便的问题，引入生鲜超市或便民市场；对于新建片区，则探索将“15分钟生活圈”核心指标纳入土地出让环节，从源头保障居住品质。

李宇嘉认为，未来的房地产发展方向已经发生改变，开发商应该向城市运营商转型，希望南沙区能探索出新的路径。