上海旧改迈入风貌活化新阶段，黄浦探索城市更新全新范式

2026年，上海城市更新正式迈入全新周期。5月，上海市住房城乡建设管理委主任王桢在《2026上海民生访谈》中披露，上海首次编制的城市更新和住房发展“十五五”规划即将出台。同月，上海市规划资源局印发的《2026年上海市城市更新规划资源行动方案》明确提出，要推进《上海历史文化名城保护规划（2024—2035年）》编制与实施，并深化老城厢历史风貌保护专项规划编制研究。

这意味着，上海延续数十年的“拆旧建新、增量拓城”旧改时代彻底落幕，取而代之的是“保护优先、精细活化、存量提质”的全新发展逻辑。对于黄浦这类内环核心老城板块而言，这场城市更新逻辑的深度迭代，正在重塑市场对内环风貌住宅的价值评判标准。

黄浦开启存量活化新周期

作为上海旧改体量最大、老城肌理保存最完整、历史文脉资源最富集的核心城区，黄浦是上海城市更新迭代的核心样本。2026年初，黄浦区官宣零星旧改全面清零，标志着持续十余年的大规模旧改“上半场”顺利收官。进入“十五五”开局阶段，黄浦正式开启旧改“后半篇文章”，城市更新逻辑从过去的“拆改腾地、规模开发”全面转向“留韵活化、价值深耕”。

依托区域内海量优秀历史建筑、成片原生石库门里弄、老城厢千年文脉基底，黄浦将历史风貌保护放在城市更新的首要位置。结合市级行动方案要求，老城厢风貌保护专项规划正加速落地，通过明确开发边界、细化分级保护标准，从制度层面杜绝大拆大建与过度商业化开发。

目前黄浦新阶段的更新方向聚焦三大维度：历史建筑的保护性修缮与功能活化、里弄街坊基础设施的全方位升级、历史肌理留存与现代人居需求的双向平衡。在严格的风貌管控政策约束下，内环核心风貌区可开发、可改造的住宅资源持续收缩，保有完整原生肌理、遵循风貌保护规制的保留式住宅，正在迎来居住价值与资产价值的双重重估。

本土国企成精细化更新核心力量

内环核心风貌街区的更新活化，是城市更新领域的高门槛赛道。其核心难点不在于建造新房，而在于如何在严格的保护框架下平衡文脉传承、公共提质与现代居住需求。多数外来房企因缺乏长期在地深耕经验，对石库门修缮工艺、风貌管控细则认知不足，难以精准把握保护与开发的平衡边界。

在此背景下，深耕上海数十年的本土市属国企凭借成熟实操经验，扛起精细化风貌更新重任，上海建工便是其中极具代表性的本土践行者。集团始创于1953年，前身是上海市人民政府建筑工程局，1988年于上交所挂牌上市，多年来承建上海中心、国家会展中心、上海迪士尼、特斯拉上海超级工厂、张园等一大批城市标志性工程。

依托海量落地项目沉淀，上海建工摸索出历史老建筑修缮、成片商业片区活化、城市地标营建三大成熟更新路径，先后落地外滩源33号、老市府大楼、豫园、中共一大会址纪念馆等经典项目。扎根本土的基因，让企业深谙黄浦老城文脉肌理，在更新中规避盲目商业化与机械式复刻弊病。依托全链条修缮技术与在地文化积累，上海建工落地新昌路街坊改造，打造标杆风貌别墅海玥黄浦源・十八里，在恪守风貌保护要求的同时完成古法修缮与现代人居优化，成就内环文脉共生的更新样板。

坚守风貌活化，打造老城更新范本

海玥黄浦源・十八里是上海第二批历史风貌保护街坊重点落地项目，项目摒弃粗放式拆改的传统开发模式，依托上海建工“修旧如旧、以存其真”的更新思路，围绕地块1910-1935年成型的22种原生石库门肌理开展保护性开发。项目灵活运用原物保留、卸解复建、建筑整体平移等多种修缮手段，凭借SPMT专业平移设备完成陇西里、新余里等老牌公馆的整体搬迁施工，在严控建筑损伤的前提下，完整保留地块鱼骨状里弄格局、沿街商铺原貌，原汁原味留存原公共租界西区的历史空间脉络。

在建筑风貌还原环节，项目坚持古法落地，就地回收复用原址拆出的历史建材，合计使用80万块老红砖、10万块古青砖，砖体留存年代刻印与古法烧制痕迹；同时复原濒临失传的手工水刷石、陶艺釉面漏花窗工艺，以三洗三磨的传统工序雕琢外立面，精细还原门头、山花、铁艺等历史构件，最终汇聚十余类风格迥异的石库门建筑，打造一座实景化的石库门博览群落。

立足历史基底，项目同步完成现代功能迭代升级。在保留原有街巷尺度之上，规划“三横・两纵・七景・一核心”的园林景观结构，搭建内外贯通的公共空间系统，落地“外市内里”的复合型街区格局。项目还联动东斯文里更新片区、静安雕塑公园等城市资源，将历史建筑、品质墅居、特色商业与城市绿地有机相融，真正实现历史文脉传承与当代人居需求双向落地，成为内环老城有机更新的标杆之作。

根据上海“十五五”城市更新规划，未来五年全市将推进不少于20个重点片区、300个以上项目，发展模式全面转向存量活化与文脉赋能。随之而来的是内环核心资产价值逻辑的重构：历史稀缺性、政策保护性与肌理不可复制性正成为重要定价依据。位于黄浦核心风貌板块的海玥黄浦源·十八里，依托内环地段、原生石库门基底与本土国企的精细化改造能力，恰好踩中本轮更新风口，有望持续受益于风貌住宅的价值抬升趋势。