想在北海买房？请先看懂这份5月楼市报告

导语

2026年5月，北海市商品住宅市场延续深度筑底格局，但内部结构出现微妙变化，呈现"供应骤升、成交回落、价格止跌微涨、库存稳步去化、土地持续冻结的复合特征。

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成交端：5月新房成交427套、4.43万㎡，同比分别+23.41%、+38.13%，环比分别-20.34%、-24.70%；成交金额25364.35万元，同比+20.55%、环比-23.87%。4月以536套低供应高去化态势冲量后，5月去化掉头向下，反映真实有效需求仍未实质性扩张。

供应端：5月供应94套、1.9035万㎡，环比分别+623.08%、+251.48%，是2026年开年以来力度最大的一次推盘试探，但供求比仅0.43，表明市场仍由去化主导。

价格端：成交均价5727元/㎡，同比-12.73%、环比+1.10%，这是2026年以来首次环比正增长，结构性筑底信号初现，但单月数据尚不构成趋势确认。

库存端：4月末新房库存33572套、300.42万㎡，12个月去化周期68.3个月，较4月70.1个月连续第5个月下行，库存压力边际改善但绝对量仍处高位。

土地端：2026年5月北海涉宅土地零供应、零成交，土地市场延续完全冻结状态，符合"控增量、去库存"的中央导向。

核心判断：北海属高库存、弱基本面、强外地客户依赖度的典型三四线沿海城市。5月中央城市更新支持名单中广西仅桂林入围、北海未入选，错失中央财政补助窗口，存量出清节奏可能低于政策预期。机构投资者应继续高度警惕北海远郊住宅敞口，关注政策套利与存量收储机会。

01北海市新房住宅市场全景分析
整体供求量价走势：供应放量、成交回落、价格首现微涨

5月供应面积1.90万㎡是2026年开年以来力度最大的一次推盘（前4个月分别为5.33、1.749、1.86、0.546万㎡），但成交面积4.43万㎡较4月5.88万㎡环比-24.7%，供求比仅0.43，仍是去化主导市场。值得关注的是均价5727元/㎡环比+1.10%，是2026年首次环比正增长，结构性筑底信号初现。

5月末库存300.42万㎡较4月301.18万㎡微降（环比-0.25%），12个月去化周期68.3个月较4月70.1个月继续下行，连续第5个月改善。但绝对值仍远超三四线城市健康水平（18-24个月）。

核心数据要点：

• 5月供应套数94套（同比-12.96%、环比+623.08%），供应面积1.9035万㎡（同比+341.16%、环比+251.48%）；

• 5月成交套数427套（同比+23.41%、环比-20.34%），成交金额25364.35万元（同比+20.55%、环比-23.87%）；

• 5月套均价59万元/套（同比-2.32%、环比-4.44%）；

• 5月末库存33572套、300.42万㎡（同比-10.61%、-7.19%）；

• 多周期去化指标：3个月口径58.2个月、6个月口径58.6个月、12个月口径68.3个月、24个月口径67.4个月、36个月口径56.4个月，均较前期下行，去化加速。

02区域结构：海城与银海排序反转

海城区：5月零供应，纯靠存量项目去化，成交245套（同比+67.81%、环比+7.46%），成为全市去化主力。均价5157元/㎡环比-2.15%，"以价换量"特征显著；

银海区：独家承担全市供应（94套全部来自银海），但成交182套出现同比、环比双降（同比-9.0%、环比-40.91%）。均价6725元/㎡环比+8.67%，反映新推盘项目品质溢价；

海城/银海排序反转：4月（海城228套、银海308套）银海占优，5月（海城245套、银海182套）海城反超，说明在购买力收缩背景下，刚需主导的低价去化逻辑（海城5157元/㎡）压制了改善型高价产品（银海6725元/㎡）。

03市场驱动因素与北海特殊性分析

外地客户依赖度高，文旅康养需求是主要支撑

北海2026年5月在成都举办"从蓉出发 逐浪北海"文旅推介，主推"好房子·悦生活"康养概念（来源：中国旅游新闻网）。这一举措揭示北海需求结构中外地客户（尤其北方、内陆）占比较高，市场需求受异地客户预期和购买力影响显著。

价格筑底初现 vs 库存仍处高位

5月均价环比+1.10%是2026年第一次环比正增长（1-5月分别为7199、6189、6006、5665、5727元/㎡），但单月数据不构成趋势确认，北海价格筑底信号尚需更多月度数据印证。

主要风险点

1. 供应骤升+成交回落组合：5月供求比0.43，警惕6月起新增库存压力；

1. 居民部门贷款持续负增长：前4月住户贷款减少4902亿元，4月单月住户中长贷减少3408亿元；

2. 北海未入选中央城市更新支持名单：错失财政补助窗口，存量出清需依赖市场化路径；

3. 全国三四线整体下行压力：5月监测30城三四线成交面积同比-18.1%，北海难独善其身。

04

趋势展望与策略建议
短期展望（2026年Q2末-Q3）

• 量：6月是上半年冲业绩窗口，预计月度成交在4-6万㎡区间波动；供应大概率维持低位（1-2万㎡）；

• 价：5727元/㎡均价短期可能在5500-5900元区间震荡，结构性见底信号尚不充分，趋势性回升仍需观察；

• 库存：12个月去化周期可能进一步下探至65-68个月，但绝对值仍远超健康水平。

• 库存出清需3-5年时间，期间难有趋势性反转；

• 广西城市更新支持仅落子桂林，北海难以分享中央补助窗口，存量盘活更多依赖地方自筹与市场化收储；

• 关注下半年降息（市场预期10-20bp）对外地客群购房成本的边际改善；

• 政策套利窗口：若公积金代际互助、跨区域贷款、卖旧买新补贴等政策在北海落地，可能形成短期脉冲行情。

1. 房企：北海土地市场已自然冻结，新增拿地无意义；存量项目应聚焦"以价换量"快速去化。5月银海区新推盘均价环比+8.67%显示新房品质溢价空间仍存在，产品端应紧扣"好房子·悦生活"康养主题，借助成都等内陆城市推介模式强化外地客户营销渠道。

2. 金融机构：审慎对待北海新增开发贷敞口，优先支持品牌房企的存量项目续贷。5月开发商集中在银海推盘，可针对优质项目进行白名单管理，对海城区低均价快销项目按"短周期回款"逻辑评估，对铁山港远郊敞口严格规避。

3. 资产管理：关注北海高库存住宅纳入地方"收储转保障房"试点的可能性；由于北海未入选中央城市更新支持名单，地方收储节奏可能偏慢，REITs底层资产暂不具备配置条件。

4. 区域选择：银海区临海板块（银滩、冠头岭周边）凭借资源稀缺性相对抗跌，5月均价环比+8.67%印证溢价能力；海城区面临老城更新与库存竞争双重压力，需精选地段与产品；铁山港远郊连续零成交，应严格规避。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞广西区域分析师刘志敏，通过人机协作综合使用行业Skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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