资管、房企、民资齐聚万亿不良资产赛道

21世纪经济报道记者 张敏

今年5月末，一家名为苏州安益股权投资基金合伙企业（有限合伙）的基金公司悄然完成工商注册，公司出资额约29.5亿元人民币，经营范围为以私募基金从事股权投资、投资管理、资产管理等活动。

这家公司由珠海安和企业管理有限公司、广州资产管理有限公司、北京弘宸益远企业管理有限公司共同出资。其中，广州资管为越秀资本旗下不良资产管理平台，北京弘宸益远由弘毅投资实际控制，持股比例最高的珠海安和则是大连新达盟旗下企业。

大连新达盟成立于2024年，珠海万达商管为其旗下公司，后者拥有大连万达集团核心资产——万达广场的运营权。在新达盟的诸多投资方中，最具主导地位的是号称“亚洲黑石”的太盟投资。

前述基金公司的成立，意味着继“抄底”万达之后，太盟投资意图继续在不良资产领域掘金。

近年来，房地产不良资产领域，正迎来多路玩家的关注。除AMC外，民营资本及私募资金也在着手布局，房地产企业依托资管和代建能力，亦试图分一杯羹。部分出险房企也通过搭建平台的方式，处理自身旗下项目。

分析人士指出，不良资产领域市场空间广阔，但资产复杂，处置难度高，一些早期启动的项目，由于各种原因进展缓慢。要在这一领域深耕，必须在机遇和风险之间做好权衡。

在太盟设立基金公司、加码不良资产领域之前，已有其他玩家高调进入这一领域。

5月15日，全联房地产商会、远洋集团、盛世神州基金共同发起特殊资产中心，60余家AMC、金融机构、律所、房企的代表在现场见证中心揭牌。

5月11日，金科股份与瑞威资管正式签署合资合作协议，共同出资设立合资公司，双方各持股50%，以金科信托包资产为基础，参与市场化不良资产投资。

更早之前，以融创为代表的房企成立公司，通过与AMC或地方平台合作的方式，涉足不良资产。

中指研究院企业研究总监刘水向21世纪经济报道表记者示，参与不良资产处置的主要企业有三类：持牌资管公司、房企、民营资本及私募资金。

具体而言，5大国家级AMC及近60家地方AMC是地产不良资产处置的重要力量，地方AMC近三年业务增速较快，深耕属地楼盘与地方出险项目；房企出于转型发展的目的，依靠自己盘活不良资产积累的经验，拓展不良资产领域业务，其中出险房企的转型动力更足；民营资本及私募资金则借道有限合伙、合作处置模式入场，进入不良资产处置领域。

抛开业务转型逻辑，房地产企业涉足不良资产领域，还有着诸多复杂的原因。

刘水表示，出险房企持有大量写字楼、产业园、长租公寓等沉淀物业，出租率低迷，现金流枯竭；通过不良重组完成资产确权、改造升级后，依托REITs政策实现证券化退出，可一次性大额回笼资金。

同时，出险房企原有的施工总包、建材供应链、物业、渠道等团队大量闲置，持续产生人力成本。切入不良盘活后，可盘活存量人力与供应链资源，摊薄管理成本，避免大规模裁员带来的额外支出与劳资纠纷。

此外，房企披露布局不良资产、落地AMC合作项目，也向资本市场传递资产盘活、经营修复的信号，提振股票、存量债券估值，利于后续境内外债券置换、引进战略投资人。

不良资产领域成为关注重点，有诸多因素促成。刘水表示，一是出险房企债务集中出清。过去数年房企债务风险持续释放，大量停工楼盘、闲置土地、商办物业转化为不良债权与实物资产，叠加项目隐性欠款、施工债权，地产类不良实物资产持续扩容。

二是银行涉房信贷劣变加速出表。随着按揭、开发贷不良率抬升，银行净息差跌至历史低位，核销空间有限，批量打包转让成为银行化解不良首选，倒逼不良资产持续入市。

三是商业地产下行催生存量不良。一些城市写字楼、购物中心、产业园区空置率走高，经营性抵押贷逾期攀升，商办不良成为仅次于住宅的第二大不良品类。

关于该领域的市场规模，因统计口径、资产估值等因素，得出的数据通常不一致。不良资产处置领域的某资深从业者向21世纪经济报道记者表示，按最保守的统计方法，银行系统的真实不良贷款规模在1万亿元以上，若再算上信托、非标类不良资产，其他低效存量资产等，整体规模应在5万亿元以上。

短期来看，不良资产领域受到的关注度增加，与房地产市场的积极变化也有关系。

前述人士指出，当资产价格反弹时，市场的乐观情绪开始增多，决策往往更加果断。他透露，一位客户曾关注某二线城市项目超过一年，近期重点城市房地产市场升温，项目周边的房价上涨，该客户也结束观望，与资产方签下意向合同。

刘水也表示，近期一线城市二手房价格连续多月环比上行、强二线城市二手房价格跌幅持续收窄，房地产市场进入核心城市企稳阶段。不良资产因查封、诉讼、债权纠纷仍保留深度折价，并形成估值剪刀差，由此给各方带来介入不良资产领域的机会。

但与此同时，由于很多不良资产项目存在历史遗留问题，这一领域的风险往往也不可忽视。

前述从业者表示，其客户曾在去年5月获取一宗烂尾楼项目，但由于持有方存在股权被查封等问题，导致至今未能完成股权变更，项目自然也未能启动。他指出，在房地产的不良资产处置中，这属于“常规操作”。

刘水表示，地产不良资产的平均处置周期为1.5年到3年，前期尽调、解查封、续建、司法确权持续垫资，不仅耗费时间，也会占用较大规模资本金。

他还指出，近年来，地方AMC扩容，民营资管、稳健房企、外资同步进场，使得优质资产竞标溢价逐年走高。2026年核心城市优质包成交价普遍高于挂牌底价10%，压缩了利润空间。