北京
焕新城市肌理，重塑发展引擎。日前，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国首部以“城市更新”为主题的中长期专项规划。《规划》将“壮大城市发展新动能”置于城市更新六方面重点任务之首，凸显其在建设创新城市、推动高质量发展中的新担当新使命。
城市更新从“民生修补”升维为“发展引领”。六方面重点任务中将“壮大新动能”置首位，正是因为我国城市发展已从“增量扩张”转向“存量提质”。过去依赖土地财政和大规模建设的外延式模式难以为继，必须转向以盘活老旧厂房、城中村、低效楼宇等存量为基础的内涵式增长，通过功能转换、业态升级释放空间价值。“十五五”期间城市更新市场容量预计达15–20万亿元，直接带动建筑、建材、家居、智能建造及首发经济、银发经济、低空经济等产业发展，是稳投资、促消费、稳就业的系统性引擎。《规划》与“十四五”规划纲要、新型城镇化、共同富裕、双碳目标深度衔接，旨在实现“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市总目标。此举标志着城市更新从“民生修补”升维为“发展引领”，是破解增长瓶颈、重塑竞争新优势的系统性战略选择。
城市更新从城市“修补工”升级为“发动机”。壮大城市发展新动能推动“腾笼换鸟”，植入科创、数字、银发、低空等新质生产力载体，以及文旅等新业态，实现发展方式根本转型。强化系统性改革牵引，以空间更新为制度创新试验场，破除制约存量激活的产权、规划、财税壁垒，为“房地产新模式”和城市治理现代化探路。锚定“人民城市”核心目标，以民生改善和创新生态协同为抓手，实现“安全、宜居、韧性、智慧”与“创新、活力”的统一。响应国家战略号召，使城市更新成为落实新型城镇化、共同富裕、科技自立自强等国家战略的空间抓手，确保城市作为“主战场”不偏离、有支撑。此举标志着城市更新从“修补工”升级为“发动机”——不是只修房子，而是通过空间再造重塑城市经济基因，走出一条内涵式、可持续、以人民为中心的中国式现代化城市之路。
栽下城市新的生长之根，须跨越重重丘壑。将“壮大新动能”置于首位，也面临许多困难和挑战。大量老旧厂区、低效楼宇存在产权复杂、建筑结构限制等问题，难以低成本、快速转化为科创载体或新消费场景。“腾笼换鸟”中新兴产业落地意愿与空间匹配度低，部分城市缺乏产业规划与更新片区联动机制。地价计收、不动产登记、容积率奖励等配套细则未全国统一，导致项目“可研可行但报批难”。过度依赖财政投入，而专项债、中央补助、REITs、资产证券化等市场化工具尚处于试点阶段，低效资产收益很难覆盖改造成本。“谁投入、谁受益”机制尚未健全，部分地方隐性债务风险制约融资创新。“老城不能再拆”刚性约束与新动能空间需求之间张力加剧。同时需统筹危房改造、生命线工程等安全问题，以及文化保护与功能升级的平衡，系统性、时序性把控难度陡增。
城市在困顿中重塑筋骨，在挑战里淬炼新生。壮大城市发展新动能，关键在于以存量空间重构为核心，以新质生产力为导向，以机制创新为保障，推动城市更新从“物理改造”转向“动能生成”。激活低效空间承载新质生产力，优先将其转型为科创园区、孵化器、数字车间等新产业载体。系统推动消费基础设施升级，重点发展首发经济、冰雪经济、赛事经济、体验经济及智能建造产业等。建立“城市体检—片区策划—项目生成”机制，确保更新项目与区域产业规划精准匹配。加快修订土地、规划、产权规则以支持功能转换。历史文化街区和工业遗产活化须严守风貌底线，引入可持续运营模式，防止过度商业化和空心化。需压实地方政府主体责任，通过“一城一策”制定新动能导入清单，并建立中央—地方—市场风险共担机制，确保“腾笼”真能换“新鸟”。
织补城市记忆，编织梦想经纬。城市更新进入存量提质增效的新阶段，将培育壮大新动能放在首位，既坚持因地制宜的差异化路径，又坚守以人民为中心的方向，最终会让城市更新成为既赋能产业发展，又改善民生福祉的系统工程，推动城市从规模扩张转向内涵式增长，加快建成创新活力充沛的现代化人民城市。（胡建兵）
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