楼盘预警：江悦和鸣被曝转嫁商转住费用及逾期交房

你的房子按时交付了吗?你的房屋质量达到预期了吗?随着近年以来一系列房企的陆续暴雷，楼市延期、停工、质量问题喋喋不休。为避免广大购房者踩雷，乐居定期将整理目前长沙仍身陷这类风波之中的一些楼盘，并跟进它们的最新实时近况，同时也提醒购房者在购房过程中提高警惕，尽量避免踩雷。

(注：以下素材来自于问政湖南平台上网友投诉)

梦想江悦和鸣商改住费用问题与业主出现争议

近期，有梦想江悦和鸣业主向长沙市住房和城乡建设局、长沙市自然资源和规划局等部门提出求助，希望主管部门叫停开发商的不合理收费行为，明令禁止将签署不公平协议作为办理房屋性质变更的前置条件；同时督促开发商严格履行施工合同，确保按期交房。

该投诉主要集中在开发商借“商改住”之机强制收费一事上。

投诉人向主管部门反映，2024年购买该公寓时，开发商承诺业主可配套入读长郡外国语第一附属小学及长郡外国语实验中学。2024年7月“商改住”政策出台后，开发商主动联系业主签署了其预先拟定的《梦想江悦府业主申请“公寓改住宅”的申请函》。签署过程中，开发商口头承诺“商改住业主不需要承担什么费用，最多是一点点手续费”，但申请函中包含了“承担本人所购房屋建筑面积应增加的费用（由开发商代收并交政府指定收款单位）”的模糊表述。

2026年2月“商改住”手续完成后，开发商却以该条款为由，要求业主签署《商改住协议》，并按每平方米1710.57元的标准补交房款差价，否则不予办理房屋性质变更。业主称，开发商还将子女入学事宜作为逼迫交钱的筹码。

业主质疑这一收费标准缺乏法定依据，认为开发商将补缴土地价款、教育配套专项资金及相关税费自行核算后按住宅建筑面积平摊，强行向已购公寓业主收取。多名业主表示，若事先知晓需要补交如此高额的费用，“根本就不会同意商改住”。

投诉背景情况

江悦和鸣项目位于长沙市天心区新开铺路与志清路交汇处，由长沙悦梦置业有限公司开发建设（系梦想置业与越秀地产联合开发）。2024年7月，长沙市自然资源和规划局等部门联合出台《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》（长资规发〔2024〕25号），明确开发、去化存在困难的公寓经论证可行后可依规依程序调整为住宅。江悦和鸣S09-A421地块因此启动了“商改住”规划调整，于2026年初完成调规，原规划公寓产品将改为住宅产品销售。

项目进度：逾期交房风险

除了收费争议，业主还对项目施工进度表示严重关切。根据购房合同约定，江悦和鸣1#楼应于2026年8月30日前交付。但业主反映，目前项目1栋仅完成主体框架施工，工程建设进度严重滞后。开发商已口头告知无法按期交房，需延期至2027年底，但至今未出具正式书面说明、未明确具体交付时间，也未制定后续施工方案及赔偿方案。

值得注意的是，此前长沙市住建局已对长沙悦梦置业有限公司的不良信用信息进行过曝光。2026年1月5日，长沙市住建局曝光了包括长沙悦梦置业在内的8家房企的不良信用信息，曝光事由为“建设工程竣工验收后，建设单位未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案，主管部门指定期限内未整改，且逾期6个月以上未改正”。

问政湖南平台原文如下：

网友爆料：您好！我是天心区江悦和鸣（梦想江悦府）1栋的一名业主。2024年购买该公寓时，因可配套入读长郡外国语第一附属小学及长郡外国语实验中学，我支付了房款及相关费用并完成了网签备案。2024年7月2日政府职能部门出台“商改住”政策【长资规发[2024]25号】，作为本政策的最大受益者，开发商（房屋升值、去化加快、库存减少、资产增值）主动联系并诱导我们签署了开发商提供的《梦想江悦府业主申请“公寓改住宅”的申请函》。因函件中未明确费用，在签署时开发商口头向我们承诺：“商改住业主不需要承担什么费用，最多是一点点手续费”，我们才在申请函上签字。

然而，2026年2月“商改住”手续刚完成，开发商却以申请函中“根据政府政策具体执行细则……承担本人所购房屋建筑面积应增加的费用（由开发商代收并交政府指定收款单位）”这一条款为由，强制要求我们签署《商改住协议》，并按每平方米1710.57元的标准补交巨额房款差价，否则不予办理房屋性质变更。更卑劣的是，他们把“办理子女入学”当成了逼迫业主交钱的筹码。

同时，该项目施工进度严重滞后。根据购房合同约定，房屋应于2026年8月交付，但开发商已明确表示无法按期交房，需延期至2027年底。

同时，该项目施工进度严重滞后。根据购房合同约定，房屋应于2026年8月交付，但开发商已明确表示无法按期交房，需延期至2027年底。开发商违法转嫁成本、胁迫交易、逾期交房等多重违法违规行为叠加，严重侵害全体业主合法权益，现本人向主管部门求助：

一、开发商违法违规事实

（一）以欺诈方式利用预先拟定的模糊的“商改住申请函”诱骗业主签字，同时签署过程中未尽法定提示说明义务，隐瞒费用关键信息，事后单方定价、强制收费，严重侵害业主知情权、选择权与公平交易权。

首先，开发商提供业主签署的申请函属于预先拟定的格式条款，其中涉及业主出资的关键条款仅笼统表述为：“根据政府政策执行细则……承担本人所购房屋建筑面积应增加的费用（由开发商代收并交政府指定收款单位）”，存在严重信息模糊、关键要素缺失，未明确收费项目名称、收费依据、执行标准、单价及总金额。

其次，条款中“根据政府政策执行细则”、“代收交由政府指定收款单位”的法定本义，应当是：先由自规局、住建局、财政局等政府部门出具盖章生效的应由业主缴费的正式收费文件，文件里应明确列明是否由购房业主承担、按建筑面积计费标准及具体金额，经业主知情并同意后，开发商方可依规代为收取、上缴政府；绝非开发商在事前不告知、不出示政府正式收费文件、不明确金额的前提下，擅自自行定价、单方确定收费标准，再强行向业主摊派收取费用。

按照开发商现在要收取的高昂费用，完全不是业主真实意思表示，如果我们知道要交这么多钱，根本就不会同意“商改住”。开发商的行为严重侵害业主知情权、选择权与公平交易权。

（二）违法转嫁土地出让金、教育配套专项资金、契税、印花税等开发成本，胁迫业主签署按1710.57元/㎡土地补差款的商改住协议，违规要求业主撤销已签署备案的公寓合同，重新签署高价住宅合同，否则不给业主办理网签变更备案；

本人就1710.57元/㎡的收费标准向售楼部咨询核实后，开发商提供三类材料作为收费依据来源：

（1）长沙市自然资源和规划局与开发商签订的《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同（S09-A421地块）》，约定项目需补缴土地价款60782300元；

（2）长沙市教育局出具的《关于梦想﹡天悦项目教育配套专项资金核算的函》，明确项目教育配套专项资金18524881.92元一并计入补缴土地价款范畴；

（3）开发商按上述两项费用自行测算的契税、印花税，合计3211940.87元。

开发商将补缴土地价款、教育配套专项资金及自行测算的税费三项费用总额，直接按项目住宅总建筑面积平摊，单方核算出1710.57元/㎡的收费标准，并强行要求已购为收房公寓业主承担。上述补缴土地价款、教育配套专项资金及相关税费的法定缴费主体均为开发商，属于其拿地、调规及开发建设过程中应承担的经营成本与法定义务，开发商私自将企业履约成本转嫁给已购未收房公寓业主。

在业主拒绝缴纳不合理费用、拒绝签署权利义务不对等的“商改住”补充协议，且坚决反对撤销已网签备案的公寓买卖合同、重新签订高价住宅买卖合同时，开发商拒不配合依规为业主办理网签备案变更（仅变更房屋用途与土地使用年限，无需撤销原合同、不向业主额外收取任何费用）等相关手续，变相胁迫业主妥协缴费、违心签署协议。该行为严重违反政策规定与公平交易原则，侵害了购房业主的合法物权及合同权益，属于典型的胁迫交易与霸王条款，违反了《民法典》《消费者权益保护法》《房地产开发经营管理条例》等法律法规。

（三）项目施工进度严重滞后，明确无法按期交房，恶意违约

本人与开发商签订的商品房购房合同已明确约定：房屋应于2026年8月30日前交付。目前项目1栋仅完成主体框架施工，整体工程建设进度严重滞后。开发商已口头明确告知业主无法按期交房，至今未出具正式延期交房书面说明，未明确延期交房的具体时间、也未制定后续施工整改方案及赔偿方案，存在故意拖延、恶意延期交付的情形，已构成合同违约，严重侵害业主按期收房的合法权益。

二、求助诉求

1.恳请长沙市住房和城乡建设局、长沙市自然资源和规划局、长沙市教育局、长沙市税务局等各主管部门，联合严查开发商违法向购房业主转嫁土地出让金、违规分割分摊教育配套专项资金的违规违法行为，立即叫停案涉1710.57元/㎡ 的不合理补差收费；明令禁止开发商将业主签署不公平、不合理的商改住补充协议，作为办理房屋性质网签备案变更的前置条件，杜绝违规捆绑设卡行为。

2.恳请长沙市住房和城乡建设局督促开发企业长沙悦梦置业有限公司严格履行商品房买卖合同约定，压实项目建设主体责任，全面管控施工进度，制定并落实工期追赶、质量管控保障措施，确保案涉房屋严格按照合同约定2026年8月30日前保质保量按期交付，确保业主按期收房合法权益的违约行为。

3.恳请长沙市信访局、天心区属地街道办事处、住建综合行政执法部门联合介入、专项督办协调，责令开发商严格遵照长资规发〔2024〕25号文件规定，无条件为业主依规办理房屋性质变更手续，切实维护广大购房群众的合法财产权益与合同权益。

项目建设现状图

官方回复：网友您好！您的留言已收悉，现将相关情况回复如下：

长沙市房屋交易管理中心（以下简称交易中心）在收到来信后第一时间与开发企业取得联系。经核实，江悦和鸣项目由长沙悦梦置业有限公司开发建设，目前该项目1#栋已办理商改住相关手续。一、关于您反映开发企业将补交差价作为办理“商改住”网签变更的前置条件问题。《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）规定：新建商品房买卖，由房地产开发企业与购房人签订买卖合同时办理网签备案。根据《梦想江悦府业主申请“公寓改住宅”的申请函》，其中已明确业主同意“无条件配合开发商办理相关手续”。因此，对于符合办理条件的合同备案撤销或变更申请的，我中心将依法依规予以办理，但补交差价是买卖双方的民事行为，不是办理合同备案撤销或变更的前置条件。二、关于逾期交房问题。经核实，您与开发企业签订的购房合同中已明确约定房屋交付时间，若开发企业未能按期交付，建议您依据合同约定与开发企业协商解决。如双方因合同内容或履约问题引起纠纷且协商无果的，您可通过仲裁、诉讼等司法途径维护自身的合法权益。

感谢您对我们工作的关心、理解和支持！

值得欣慰的是，相关部门及时给予了回答，相信相关问题可以得到妥善解决。如双方因合同内容或履约问题引起纠纷且协商无果的，业主也可通过仲裁、诉讼等司法途径维护自身的合法权益。