北京
法治瞭望 王姝涵
在国家七部委联合整治非法跨境金融活动、严打境内销售海外房产及变相非法集资的背景下，美股、港股两地上市的财富管理巨头诺亚财富（NOAH.N / 01086.HK）正面临一场关于“境外房产销售合规性”及“消费者权益保护”的舆论审视。
近日，南京高净值投资商徐先生反映，其通过诺亚财富旗下“以利出国”参与的希腊房产投资项目，出现房屋交付严重“货不对板”、资金流向不明等问题。更令投资者不安的是，直接签署服务协议的主体——上海以利因私出入境服务有限公司（下称“上海以利”），已于2023年底以“未开业、无债权债务”为由完成简易注销，但相关合同履行与纠纷远未了结。
从国内投资会员到“境外买房”：经营范围在推介群里不断越界
据徐先生助理介绍，徐先生他早就成为诺亚财富客户，2021年12月，诺亚旗下以利出国工作人员彭颖进入专属客户服务群，她就把这个客户群当成了希腊房产投资购房项目的推介阵地了。
公开资料显示，彼时正值国内严打违规跨境房产销售的窗口期。然而，销售端依然动作频频。2022年2月至5月间，以利与诺亚的销售人员交替在群内释放项目“火爆”信号，主打“子女华侨生教育”、“包租收益”及“购房换绿卡”等卖点。
2022年5月23日徐先生决定下单时，以利工作人员马女士提供定金收款账户竟为“公司授权的个人账户”，并特意叮嘱汇款时不得备注“希腊”、“购房”、“移民”等字样。这一“去标识化”的资金操作，如今被视为规避监管的关键一环。
“顶楼独户”变“两户”：宣传与现实的割裂
2022年7月，徐先生家属与上海以利签订《希腊永久居留许可项目委托申请办理合同书》；同年8月，在销售人员引导下，大额购房款汇入以利指定的所谓“监管账户”。
然而，承诺与现实出现了巨大落差。徐先生表示，销售阶段，以利明确承诺其购买的是“顶楼独户”，拥有60平方米超大阳台及全楼面花园独享权。但在2026年3月收到的房型图中，原本60平米阳台上新建成了一套房产，所谓的空中海景花园一侧变成仅能摆放空调外机的“一线天”空间。
“从销售、服务到律师对接，全链条都是你们（诺亚/以利）在主导，我们只对接你们，没见过开发商一面。”徐先生在调解会上强调。其代理律师指出，“项目全程冠名“以利”，宣传内容与实际交付严重不符，楼面面积被挤占了60%，一套房变成了两套，且在长达两年的时间里拖延交付，构成严重侵权违约与欺诈”。
主体“闪退”与责任“甩锅”
纠纷发生后，以利方面虽宣称成立了“10人专项小组”处理问题，但在徐先生看来，这只是“假象”。2026年4月23日的调解座谈会上，诺亚方代表始终将责任归咎于境外开发商，声称“不具备开发资质”、“被开发商忽悠”。原以利高管温龙华也辩称，“我们没有能力保证你等拿到你想要的房屋。”
更具争议的是涉事主体的工商变更。工商信息显示，上海以利作为诺亚财富体系内运营出入境服务的主体，于2023年12月8日完成简易注销。注销公告中赫然写着“未开业、无债权债务——准许简易注销”。
“我们买的房子到了第42期，后面他们一直在销售，居然谎称‘没开业’！ 合同没履行完、我们客户投诉未解决，怎么能叫‘无债权债务’？”徐先生质疑，这种“金蝉脱壳的操作，意在逃避后续的法律连带责任，如此弥天大谎或将面临诚信拷问。
合规阴影与历史重演？
这并非诺亚财富首次卷入争议漩涡。记者梳理发现，2019年“承兴系”事件曾导致诺亚旗下歌斐资产34亿元爆雷，实控人罗静获刑无期；2023年末，京东更是指责诺亚“恶意起诉”并直指其尽调存在重大漏洞。更早之前，诺亚还因飞单、风控瑕疵多次被监管关注。 结合现行法规，依据住建部禁令及七部委专项整治政策，境内机构销售境外房产、承诺固定收益涉嫌违法；依据《刑法》第225条，相关主体甚至可能涉嫌非法经营罪。
资者提出的“购房款监管去向”、“包租协议法律效力”及“注销主体责任承接”等核心诉求，截至发稿前，诺亚财富官方尚未给出正式回应。
在监管趋严的大环境下，这家千亿级财富管理机构能否给投资者一个“透明”的交代，还是将继续沿用“主体下沉、责任上移”的套路？关于此事进展情况我们将持续关注。
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此文于2026年6月2日于北京发布于北京市西城区西长安街
编辑：京媒快评
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