历史惊人相似，中国房地产或将重蹈2015年覆辙

最近这两个月，楼市里飘出来的味道，让不少人开始往2015年那本旧账上对照。

3月份，上海二手房成交超过3万套，是近五年最高。北京接近2万套，同比涨了3.4%，创下15个月以来的新高。

杭州环比涨了178%，势头很猛。20个重点城市加起来，二手房成交面积超过1700万平方米，环比翻了一倍多。这些数字一出来，谁都得多看一眼。

2015年4月，70个大中城市的二手住宅价格环比由跌转涨。到了11月，同比也转正了。2016年10月，新建商品住宅价格同比涨幅冲过10%。2018年11月又一次摸到两位数。

商品房销售面积增速，从2015年的6.5%一路冲到2016年的22.5%。那两年买房的人，几乎都赚到了。

那把火，是怎么烧起来的？关键推手是棚改货币化。央行通过抵押补充贷款给政策性银行输血，钱顺着棚改的管子流到了居民口袋里。

原来政府发房子，后来直接发现金，老百姓拿着钱进市场买商品房。三四线城市的库存就这样被消化掉了。

居民部门杠杆率也从低位一路抬上来，叠加当时的城镇化速度和人口红利，需求一下子被点着了。那几年的房子，被市场当成成长股来定价。

逻辑很简单，工资每年涨10%，房价就能涨20%、30%，未来几十年的好日子全提前算进了今天的价格。预期没破，就有人接盘。

但预期这个东西，说变就变。2021年、2022年高点过后，调控收紧，融资链条收缩，市场掉头往下走。

下行一走就是三年多。先是二三四线扛不住，2023年一线也加入了下跌。北京房价从高位回落接近40%，上海跌幅35%上下。

老破小成交价直接退回2016年之前的水平。前几年高位接盘的家庭，账面上都不好看。

被动卖房的人先割肉，主动卖房的看着行情不行也跟着出手，抛压一层压一层。

转折出现在2025年四季度。北京11月挂牌量先往下走，上海更早一点。今年春节后那50天，北京挂牌量没有像过去三年那样冲高8000到1万套，基本和节前持平。

供给端的压力肉眼可见地小了。挂牌价稳住，上海甚至小幅反弹。2月、3月成交价连着两个月往上抬。

这才有了今年这波小阳春。仔细看成交结构，今年和过去两年不太一样。

北京二手房单套成交面积大约86平方米，比历史同期的近90平还低一点。买的人，多数是刚需。

这个细节挺关键。一线这几年成交量不算差，但价格一直跌，根子在居民预期偏弱、收入增长承压。现在刚需先动起来了，说明价格真的跌到了一个够得着的位置。

为什么老破小先反弹？两个理由摆在那。第一，租售比已经爬过3%。有些小区租金能把月供的大头覆盖掉，对自住的家庭来说是个心理门槛。

第二，前几年高位买进的卖家陆续割肉离场，价格被打到一个新购房者敢出手的水平。

原来挂500万的房子，现在300万就能成交，刚需家庭自然愿意进场。

政策也在帮忙。今年一季度，全国各地累计出台了175次稳楼市的措施。上海调低了部分区域的购房门槛，一线城市同步收紧供地节奏，库存压力得到缓解。

货币端，2026年5月20日公布的贷款市场报价利率，1年期是3.0%，5年期以上是3.5%，已经连续多个月没动。上一次调整是2025年5月，两个品种各降了10个基点。

这就和2015年那一套有了一个明显区别。当年的棚改货币化，是全国性的、批量的、带着强烈财政色彩的需求扩散。

今年的政策，更多落在一二线核心城市，是结构性的、点状的、偏市场化的调节。城镇化率已经爬到一个较高的位置，人口连续负增长，新增住房需求中枢已经下了一个台阶。

同样的工具，今天激起的浪花没那么大。横向再看一眼海外经验。历史上多数地产泡沫破裂之后，下行周期的中位数大约6年。

中国一线城市2023年初才见顶，属于主动刺破，并非被过度投机击穿。按这个时间表算，2026到2027年前后是个合理的筑底窗口。

高盛给出的判断是上海、深圳今年底触底，到2028年累计上涨15%。这个数字信不信另说，方向上和不少本土研究对得上。

市场为什么敢谈底部？租金回报率是个硬指标。

全国50个大城市平均租金回报率已经爬到2.6%左右，超过30年期国债收益率，接近房贷利率水平。哈尔滨这种弱二线甚至能给到5%上下，跌幅比一线还小。

中国的租金回报率和海外比要扣掉持有成本，美国家庭还要扣物业税和维护费用，差不多两个百分点。

房子的定价逻辑，已经悄悄换了底层。过去那套成长股估值法，假设收入每年涨10%、城镇化每年提升一个百分点、人口持续流入。这几个变量现在都在掉档。

房子从一个押注未来的资产，回到了看现金流、看居住价值的资产。估值的锚也从远期预期，挪回了眼前的租金和持有收益。这是逻辑的根本切换。

还得看老百姓的账本。这一轮下跌里，居民资产负债表受了伤，但韧性比海外强。

按揭不良率依然很低，居民存款和金融资产还在增长，不像当年美国次贷之后家庭存款被迅速消耗掉。企业端制造业表现稳，地方政府的土地财政压力更突出一些。

这种结构决定了，中国的修复路径会比想象中慢一点，也会比想象中稳一点。

另一层变化在产业。房地产占GDP的比重，从高峰时的30%上下，回落到20%以内。腾出来的位置，被新能源、电力、智能制造、AI相关产业接了过去。

资金、人口、政策资源都在按新的产业地图重新铺路。哪些城市能接住新流量，哪些只能守着老库存，分化已经写在城市格局里。这一点，对普通家庭买房选址影响很大。

对普通人来说，最实在的问题，还是要不要出手。看法是，先想清楚是住还是炒。

自住的话，把租售比、月供压力、孩子上学、通勤距离这几项算清楚再决定。如果还想着五年翻倍，这班车真的没了。

回归持有收益，回归居住属性，是这一轮周期给所有人上的一课。听上去朴素，做起来真不容易。

2026年的楼市会不会复刻2015年？相似的地方，是政策工具里能看到熟悉的影子，市场情绪里能闻到熟悉的躁动。

不同的地方，是基本面已经换了底盘，人口和城镇化过了拐点，居民对房子的认知被三年下跌彻底重塑。

历史不重演，只是押着同样的韵脚。能笑到最后的，多半是看清现金流、选对城市、选对资产的那批人。