上海
影响房地产市场变化的外围因素，有三大指标：
一是经济环境；
二是金融环境；
三是政策环境。
其中股市和楼市，对金融环境的变化，比较敏感，属于重要的短线因子。
五月份已经过去了，我们今天聊聊五月份全国的金融环境吧。
近几年，我们构建了一个全国金融环境景气指数，用来监测它对于房地产的影响。
这个综合的金融环境指数里面又包含了九个细分情况。
这九个指标又可以分为两类，一类是偏宏观类的，另一类是偏房地产类的。
其中就包含了货币供应、利率、汇率、股市、个人买房利率、房企贷款宽松度、居民杠杆率等等指标。
由于细分指标众多，今天就不再展开分析了。
今天主要观察和分析一下综合的金融环境指数。
这个图，是过去十多年全国金融环境景气指数的走势。
在零以上，说明金融环境是偏宽松的；
在零以下说明金融环境是偏紧缩的。
基本逻辑是：金融环境宽松利好楼市、股市；金融环境紧缩利空楼市、股市。
过去的十多年，有三次金融环境宽松时期。
第一次，2015、2016、2017 年，这波宽松幅度很大，持续时间很长，催生了一波很大的股市牛市和更大的楼市牛市。
第二次，主要是 2020 年，当时应对疫情，所以货币宽松催生了局部的楼市牛市、股市的小牛市。
第三次，主要是过去一年，股市已经走牛，但是楼市还没有走出低谷。
还有两次金融环境的紧缩期。
第一次，是 2018、2019 年银根收紧，导致很多的 P2P 爆雷了，股市表现比较低迷。
第二次，出现在 2021 年下半年到 2025 年的一季度，持续时间比较长，紧缩幅度比较大，导致股市、楼市双熊，尤其是楼市出现了一次长熊。
接下来，详细的对比分析一下金融环境变化对于房地产市场的影响。
这个图中红线就是金融环境指数，蓝线是房地产市场的当期景气指数。
可以看到，2014 年下半年，一直到 2021 年的上半年，当时多数时段金融环境是处于正值的，也就是比较宽松。
而这个时段，房地产市场总体处于繁荣期。
其中，还有一个规律：金融环境先变化，楼市后变化。
尤其是在 2014 年下半年到 2015 年上半年，金融环境先上升，之后的半年多，楼市指数才穿过了零轴。
2022、2023、2024 年金融环境处于负值区间，也就是收缩，这个时间段楼市是比较低迷的。
而且楼市的低迷程度，大幅地超过了金融环境指数。
过去的一年，金融环境已经翻红了。
近几个月金融环境指数在40上下徘徊，而房地产市场依然比较低迷，景气度依然处于冬天。
从 2025 年四季度以来，房地产的市场景气度逐步的上升，尤其是今年春节之后，很多城市小阳春表现不错。
虽然近段时间楼市有所低迷，小阳春已经结束了，多数城市交易量有所回落，而回落的幅度要小于去年同期。
这个核心逻辑是：金融环境目前是处于正值区间震荡、往上走，它对楼市有一种隐性的托底作用。
我们从金融环境的九个细分指标当中，单独拉出股市这个指标，聊几句。
过去我多次分析过，股市先变化，楼市后变化。
股市先走牛，出现财富效应之后，即便股市回落了，楼市也会见底开始往上走。
最近的案例其实是香港。
香港股市从2024年2月持续上涨，今年1月创反弹新高，近四个月振荡下行。
虽然当前很难以判断，恒生指数是否已经见顶了。
但不管本轮牛市是否已经结束，香港的楼市已经起来了。
去年5月份以来，香港的房价翻红之后持续上涨，至今已经累计上涨了15%左右了（图中11.4%的涨幅为累计至今年3月）。
预计今年到明年还会继续涨，这就是很典型的股市先涨、楼市后涨。
按这个逻辑，咱们推理一下大陆地区的股市楼市：
即便是今年的下半年到明年之间的某个时点，股市见顶回落了，也并不影响楼市见底反弹，进入到缓慢的复苏周期。
让我们拭目以待吧。
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