九大维度解析城市更新十五五规划期的10万亿级投资机遇

近期，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确“十五五”期间城市更新主要指标，聚焦城镇危旧房改造、新开工改造城镇老旧小区、老旧街区厂区改造、城中村改造、历史建筑修缮、存量应急避难场所改造、提升城市公共服务品质、修复城市生态系统及加强城市基础设施建设改造九大方面，合一特此研究“十五五”期间城市更新指标对应改造模式及案例，与业界朋友共飨！

01

城镇危旧房改造

对城市C、D级危险住房和非成套住房建档立卡并动态更新。用好中央补助资金、地方政府专项债券等，加快拆除改造D级危险住房，精准消除安全隐患。支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式。优先支持资源枯竭城市实施危旧房改造等项目。稳步推进预制板房屋治理改造和地震易发区房屋抗震加固。加强建筑保温材料管理。

当前，各地正探索老旧小区自主更新原拆原建模式，如广州集群街2号危破房改造项目、杭州浙工新村业主自改旧住宅区改造项目、北京桦皮书胡同8号楼改造项目、深圳罗湖第一幼儿园宿舍楼自主更新原拆原建项目等。

综合以上案例分析，现行老旧小区自主更新原拆原建的改造模式，或更将迎合当前市场环境。依据“谁投资、谁收益”的大原则，推动老旧小区更新改造。

业主出资

老旧小区自主更新原拆原建模式资金绝大部分由业主自筹，单户自筹成本单价与项目住宅建安成本单价基本持平。针对于改善性住房需求的业主，可选择增购住房面积，增购成本参考项目整体综合改造成本或市场评估价等方式确定。

政府支持

业主核心关注的是资金成本、过渡安置及项目具体由谁来实施更有保障。一是政府可提供财政资金及专项资金等支持项目改造，如租金补贴、装修补贴、搬迁补贴、改造成本补贴等。二是政府可给予业主租金补贴或直接提供保障性租赁房屋，保障业主过渡安置期间的住房需求。三是针对资金困难户，政府可协调银行机构提供低息贷款等金融扶持政策，且针对原租户在改建后仍可提供租赁住房，租金参考公租房相关标准。四是协调市区国企作为项目实施主体，具体推进实施，更能让业主感到有保障。五是从政策上约束明确成立业主委员会，对项目资金使用及实施推进起到监督的作用，确保项目能落地。六是出台优惠政策，如可增容公配建面、流程审批简化、产权登记等，提供政策路径支持。

实施主体

目前新增和存量旧改项目推进普遍受当前市场所影响，且市场业务机会少，市场主体势必要转变投资战略。当前，老旧小区自主更新原拆原建模式或是新的投资机遇。市场主体可通过前期工作推进绑定后期工程代建业务，且在业主自筹、政府补助等资金渠道加持下，前期资金投入成本较少，后期开发建设有银行支持，是属于小而美的项目，值得一试。值得注意的是，该模式开发主体目前更倾向于市区属国企。

综合改造效益

对于业主而言，改造效益最直观体现就是房屋改造后价值的变化和居住品质的提升，且土地年限重新计算；有利于政府解决民生问题，且增量房源除满足业主改善性住房需求，也可增加保障性住房供应，满足社会刚需住房需求；市场主体则可通过老旧小区改造代建业务在当前收缩的市场环境下继续生存。

老旧小区更新改造核心围绕解决三个问题，即资金来源、资金回笼、谁来改造。首先，资金来源解决的是项目前期研究、搬迁补偿、报批报建等资金投入问题；其次，资金回笼实现项目资金闭环的关键，以论证项目是否具备经济可行性；再者，开发主体选定是解决项目由谁具体实施推进，确保项目能落地实施，是项目具备实施可行性的关键。

02

新开工改造城镇老旧小区

重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。支持具备条件的楼栋加装电梯。结合改造同步完善长效管理机制，提高管理维护水平。

1、新开工改造城镇老旧小区11.5万个。结合实际合理确定改造对象范围，优先改造市政配套设施存在安全隐患、居民改造意愿强烈的小区。

2、提升居住环境安全水平和品质。改造提升燃气、供水、排水、污水、热力、消防、道路等基础设施，结合实际推动入户管线、充电设施等建设改造。因地制宜推进公共空间和配套设施适老化、适儿化、无障碍改造。

3、完善长效管理机制。指导制定管理规约，鼓励引入物业服务，发动居民积极参与小区管理，共同维护改造成果。

03

老旧街区厂区改造

改造提升老旧商业街区、生活街区，完善功能布局，补齐基础设施和公共服务短板，优化交通组织，提升公共空间品质，丰富文商旅体展等融合业态，创新沉浸式体验等多元消费场景。实施老旧交通枢纽与周边街区一体化更新改造。推动老旧厂区功能转换，完善厂区及周边配套设施，优化景观环境，加强工业遗产保护利用，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能。鼓励以市场化方式推动老旧厂区改造提升。

04

城中村改造

城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先实施改造。严格落实“一项目两方案”，做到征收补偿到位、项目资金平衡。加强安置房规划设计和建设管理，确保合理工期和建设质量。

自2023年7月中央印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》以来，对城中村改造指明方向，提出新要求，中央及地方政府均较为重视；目前，北京、上海、广州等城市城中村改造项目推进速度在全国较为靠前。

国家层面城中村改造政策相关动态图

05

历史建筑修缮

整体保护历史文化名城、街区和文物及周边风貌。开展历史文化名城、街区保护提升工程。开展不可移动文物、历史建筑和传统民居修缮。建立以居民为主体的保护实施机制，提升人居环境品质。坚决防止大拆大建、拆真建假。

06

存量应急避难场所改造

支持盘活闲置低效资源，推进城市平急两用公共基础设施建设，完善医疗应急服务体系和应急物流体系。建设改造应急避难场所，推动平急两用公共基础设施及多种应急资源共建共用，完善应急避难功能，构建多层次应急避难场所体系。加强公共消防设施建设。提升街道、社区应急救援基础设施保障水平。强化城市道路桥梁安全管理，对超过设计使用年限或经专业检测发现存在安全隐患的D、E级桥梁隧道进行更新改造。提升工程防火保障能力，加强工程防火和消防审验技术力量，建设国家工程防火实验室和防火能力仿真模拟自主平台。提升高层建筑火灾防范和救援能力。

07

提升城市公共服务品质

充分利用存量闲置房屋和低效用地，优先补齐民生领域公共服务设施短板。推动养老机构提质增效，支持有条件的医疗卫生机构开展医养结合服务。建设改造托育服务设施，发展普惠托育和托幼一体化服务。完善全民阅读设施等公共文化服务设施，建设新型公共文化空间。建设改造“小而美”的全民健身场地设施，推动乒乓球等群众喜爱的运动项目进社区、进公园，举办群众身边的赛事活动。整治提升背街小巷环境，开展小微公共空间改造，加快公共场所适老化、无障碍环境建设改造，建设儿童友好空间。

08

修复城市生态系统

建设连续完整的城市生态基础设施体系。加快修复受损山体、采煤沉陷区和特大矿坑。加强建设用地土壤污染风险管控和修复，有序推进污染地块环境修复与开发建设衔接。持续深化工业园区水污染整治，强化入河排污口排查整治，建设排污口分级分类监管体系。巩固城市黑臭水体治理成效。保护修复城市湿地，因地制宜推进渠化河道改造，建设幸福河湖、美丽河湖。统筹推进城市噪声等污染治理。结合地方实际，因地制宜、量力而行，完善城市绿地系统，推动公园绿地开放共享，加强古树名木保护。

09

加强城市基础设施建设改造

实施城市地下管网和综合管廊建设改造。开展城市地下管网体检，加快实施燃气、供水、排水、污水、热力等老旧管网更新改造，因地制宜推动地下综合管廊建设。推进城市燃气管道老化更新改造，优化燃气设施布局，加强上游供给。推进供水设施更新改造，提高城市供水安全保障能力。完善城市排水防涝体系，健全洪涝联排联调机制。深入实施城镇供热“温暖工程”，推动老旧供热管网和设施设备更新改造，有序推进供热计量改造。统筹国防动员和城市地下管网建设改造。

城市地下管网

未来5年预计将投资5万亿元建设改造城市地下管网约77万公里。

燃气

建设改造燃气管网约20万公里。推动瓶装液化石油气厂站标准化提升改造。强化上下游统筹、区域间协同的应急储气调峰设施体系建设。加强日常巡检维护，推动居民用户加装安全装置。

供水

建设改造供水管网约17.5万公里。有序实施城市水厂工艺升级改造，推进居民住宅调压调蓄设施改造和移交供水企业运维。推动城市供水企业加强供水管网更新改造和分区计量管理，减少管网漏损，加强节水宣传。

排水

建设改造城市排水管网约17.5万公里，建设改造污水管网约10万公里。持续推进排水管渠、泵站、排涝通道、调蓄设施、智慧平台等排水设施建设改造，新增移动排涝能力500万立方米/小时。

供热

建设改造城市供热管网约12万公里。加快供热老化管网、低效换热站等更新改造，新增供热能力约5万兆瓦，在保障热源稳定的基础上，逐步推进燃煤锅炉提质增效，新增新能源和可再生能源供热面积2亿平方米。促进供热主干管网互联互通，加快实现"一网多源"。推进智慧供热，提高供热系统运行调控能力和末端供热质量监管水平。

结 语

综合“十五五”城市更新各项规划指标来看，行业发展路径、空间布局与政策导向已清晰明朗。存量改造、功能升级、产城融合等赛道潜力凸显，城市更新领域将迎来确定性较强的投资窗口期。把握指标导向、锚定核心区域与优质业态，方能在新一轮发展浪潮中抢占先机、实现价值增长。

撰稿人：陈建塔

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