领展：审慎考虑在合适时机出售非核心资产

5月28日，领展房地产投资信托基金（下称“领展”，00823.HK）发布截至2026年3月31日的全年业绩报告。

财务数据显示，报告期内，领展的收益约139.38亿港元，同比减少2%；物业收入净额约102.3亿港元，同比减少3.7%；可分派总额约65.77亿港元，同比增长6.4%；全年每基金单位分派约253.61仙，同比减少6.9%；每基金单位资产净值为57.75港元，同比减少8.8%。截至报告期末，领展的净负债比率为23.9%。

领展方面指出，物业收入金额及每基金单位分派均同比下跌主要由于香港及中国内地的续租租金调整率持续为负数。

从估值来看，报告期内领展的物业组合总估值约2160亿港元，同比下跌2.9%。

香港市场方面，领展披露的数据显示，报告期内，领展于香港零售及办公室物业的租金收益和物业收入金额分别同比下跌3%及4.6%，主要由于续租租金调整率为负数以及营运成本上涨。

领展指出，截至报告期末，香港零售物业组合的租用率维持在97.8%的高水平，受惠于具抗逆力的商户组合及来自日常生活零售商的稳定需求。平均每月每平方尺的租金由去年的63.3港元回落至60.1港元。全年物业组合续租租金调整率为-8.2%。与此同时，商户销售额的跌幅同比收窄至1%，较去年有所改善；而租金对销售额比例轻微下跌至12.7%。按行业分类，餐饮业的销售额同比增长1.2%，超级市场及食品轻微下跌0.5%。一般零售销售额则下跌3.6%。

值得一提的是，领展表示，报告期内旗下整个物业组合签订逾 587 份新租约。租赁需求主要由教育及兴趣班、特色餐厅，以及游戏及家庭娱乐营运商带动，反映消费者喜好持续转变。商户续租率保持稳健，维持在80%水平。

中国内地物业组合方面，若以人民币计算，领展的中国内地物业组合总收益及物业收入净额分别同比减少5.1%及5.8%，主要是因为年内续租租金为负数所致。经换算为港元后，总收益及物业收入净额分别同比下降3%及3.7%。

领展披露的数据显示，截至报告期末，中国内地零售物业组合的租用率为96.6%，年内商户续租租金调整率为负14.3%。领展指出，年内完成了广州天河领展广场及北京通州领展广场的主要资产优化项目。其中广州天河领展广场共两期涉及资本开支总额为3.81亿元（人民币，下同），录得投资回报率为10.7%；而北京通州领展广场的资本开支为6300万元，投资回报率为10%。

上海办公大楼资产于2026年3月31日的出租率仍维持在95.7%的稳定水平。领展于中国内地的物流资产组合包括五项资产，位于邻近大湾区及长三角一线城市主要交通枢纽，于2026年3月31日平均租用率为97.9%。

海外物业组合方面，领展的海外物业组合的收益及物业收入净额分别为18.67亿港元及12.36亿港元，按年分别增长4.8%及2.7%。

其中澳大利亚零售物业组合的续租租金调整率达16.5%，截至2026年3月31日的租用率维持在99.5%的健康水平。新加坡的零售资产裕廊坊及Swing By@Thomson Plaza维持强劲表现，租用率及续租租金调整率分别为98.2%及正12.3%。由领展管理的第三方拥有物业宏茂桥坊继续录接近全数租出，续租租金调整率表现稳健，与市场水平基本一致。

今年4月8日，领展宣布与Jack Investment Pte Ltd及Pangjwee Development Pte Ltd订立协议，出售位于新加坡的零售物业Swing By@Thomson Plaza的物业权益，作价2.5亿新加坡元。出售所得款项拟用于回购基金单位。

领展方面指出，尽管租金水平逐步回稳，香港零售组合的续租租金调整率预计于2026/27年度仍录得负数，并大致与2025/26年度的水平相若。领展董事会主席欧敦勤表示：“我们一直细心聆听并审慎考虑基金单位持有人及其他持份者的意见，聚焦核心业务，发挥于亚太区零售物业及停车场资产管理方面的竞争优势。现阶段重点为提升核心物业组合表现、出售非核心资产，以及于价格具吸引力时回购基金单位，以提升基金单位持有人回报。”

领展执行董事兼首席财务总裁黄国祥表示：“我们专注于严格控制成本及积极的资本管理，以应对市场逆风。”领展执行董事兼首席投资总裁宋俊彦表示：“在资本配置方面，我们专注核心范畴，着重资本成本管理。现时整体资产组合中约有5%至10%的资产被视为非核心资产，我们会审慎考虑在合适时机出售相关资产。亦会将部分出售所得资金，重新投资于核心商场资产组合。”

截至5月28日港股收盘，领展股价报40.3港元/股，涨0.8%。