上海国资，入局青岛“一号工程”！

青岛超级项目，引来重磅外援。

据青岛地铁官微消息，近日，青岛地铁集团与锦江国际集团在上海举行战略合作协议签约仪式，双方约定将以青岛TOD一号工程为战略支点，共同打造“轨道+酒店+文旅”一体化产业生态。

一边是上海市国资委全资控股、中国规模最大的综合性酒店旅游企业集团，另一边是志在打造城市文旅新地标的“明星项目”，双方此番携手能否达到“1+1＞2”的效果？

青岛TOD一号工程引来上海国资

成立于1991年的锦江国际，由上海市国资委全资控股，前身可追溯至1935年董竹君创办的锦江川菜馆。

发展至今，锦江国际已成为一家涉足酒店、旅游、客运三大主业和城市服务、资产管理等相关产业，中国规模最大的综合性酒店旅游企业集团。

官网显示，截至2025年底，其投资和管理的酒店开业数超14900家、客房数超151万间，分布世界100多个国家，排名全球第2位，旗下有近30个品牌。

2026年一季报显示，报告期内企业实现营收约31.21亿元，同比增长6.1%；归属于上市公司股东净利润约1.37亿元，同比增长280.1%；扣非后归母净利润1.52亿元，同比增长472.7%；经营活动产生的现金流量净额9.67亿元，同比大幅增长60.5%。

值得关注的是，今年3月底，锦江国际已向港交所主板递交上市申请，这是其继去年6月之后，二度递表港交所，一旦成功上市，有望成为国内首家实现“A+H”上市的酒店集团企业。

截至2025年底，锦江国际在山东共开业8家直营酒店，在全国31个省级行政区中排名第14位，此外还在山东开业1021家管理/加盟酒店，数量高居全国第二。

作为山东经济龙头，青岛也是锦江国际重点布局的一座城市。企业官方小程序“锦江荟”显示，目前青岛在营锦江国际相关品牌酒店共129家，包括郁锦香、喆啡、维也纳、锦江之星等，覆盖全部十个区市。

再来看此番锦江国际入局的青岛TOD一号工程，这是一个备受期待的“明星项目”。

2014年初，青岛北站正式投入使用，周边区域开发建设也被提上日程，但受流亭机场净空限制等综合因素影响，青岛北站片区规划开发长期受阻，直至2021年8月流亭机场转场后，才为片区建设打开了新局面。

次年，青岛发起城市更新和城市建设三年攻坚行动，其中重点低效片区（园区）开发建设攻坚行动以及地铁建设及地铁沿线开发建设攻坚行动，均指向青岛北站片区。

同年3月，青岛地铁集团官宣，作为青岛TOD开发一号工程和低效片区利用重点工程，青岛北客站交通商务核心区正式命名为青岛创新创业活力区，首批项目已启动招标。

值得一提的是，该项目起点不低，引入德国GMP公司、中央美术学院、大清华城市更新团队等国内外知名设计机构和设计大师参与规划方案编制。

2022年9月，青岛TOD项目“一号工程”打下围护结构施工第一钻，正式迈出里程碑式的一步。此后，该项目便稳步推进相关工程建设工作，目前位于核心区域的青岛北站东广场地下空间已全面封顶，东广场地下网约车、出租车停车场则已交付使用。

与配套设施日益完善同步的是，该片区招商引资相关工作也在紧锣密鼓地推进。

2024年9月，青岛地铁集团与中国十七冶集团签署合作协议，双方就青岛北站TOD一号工程开展投资合作，约定先期启动国棉六厂城市更新项目等，并力争在3-5年培育一家具备一定规模、成长性的一流投资建设运营企业。

次年7月，青岛地铁集团又与华润置地签署战略合作协议，携手打造青岛TOD一号工程，而双方合作的一个重要落点也是国棉六厂片区焕新项目。

根据规划，该项目将充分挖掘并依托国棉六厂深厚历史底蕴，遵循“招商策划+规划设计+文保利用”三位一体模式，以“修旧如旧、功能再造”为核心理念，打造新旧共融的活力空间，围绕“纺织文化”与“胶济铁路”两大核心主题，打造一个强主题、轻文旅的目的地型项目。

今年2月，青岛地铁集团党委副书记、总经理徐奎旺透露：今年将开展安顺路北站区域的打通工程、站前路广场改造工程，启动国棉六厂一期活化利用改造及相关招商工作，片区内的山大基础教育学校正在会同山大基础教育集团、属地政府开展前期工作。

此番引入锦江国际，意味着继中国十七冶及华润置地后，青岛TOD一号工程又迎来了一位重量级的合伙人。

那么，这家酒店行业的“龙头”，究竟能与“一号工程”擦出怎样的火花？

如何实现“强强联合”？

从城市发展的视角看，青岛TOD一号工程称得上是一个超级项目。

青岛地铁官方曾表示，青岛TOD一号工程建成后，预计将创造“10万+”就业岗位，为4.6万人提供高品质居住空间，年均贡献约100亿元GDP，成为城市发展的强大引擎。

这样的带动效应，国内不乏先例。

在上海，依托虹桥国际开放枢纽打造的虹桥商务区，“十四五”期间地区生产总值突破2000亿元，税收从268亿元增长到518亿元，法人企业数量从4.9万家增长到近10万家。

若青岛TOD一号工程也能达到预期目标，完全可以为青岛再打造出一个新的经济增长极。

当然，青岛引入有上海国资背景的锦江国际，显然不只是要建一座酒店那么简单，显然双方的联手还有更大的文章可做。

那么，双方最有可能从哪些领域破题？

透过青岛地铁集团党委书记、董事长张君在签约仪式上的表态，可以看出一二：

双方将锚定“站城融合标杆、产融协同典范、城市发展引擎”目标，深度整合轨道交通资源开发与高端酒店运营核心优势，以青岛TOD一号工程为战略支点，高起点布局、高标准推进，共同打造“轨道+酒店+文旅”一体化产业生态，积极探索公募REITs等资产资本化创新路径，激活资产价值、放大协同效应，实现战略互信、优势互补、价值共创、互利共赢。

简而言之，主要有两个抓手——文旅产业与资本运作。

先来看前者，这与青岛TOD一号工程西片区承载的一项发展机遇相关。

去年12月，青岛召开新闻发布会，介绍全市优质文旅项目投资场景资源相关内容，期间共发布14个青岛优质文旅项目投资场景，青岛TOD一号工程西片区文旅项目在列。

公开信息显示，青岛TOD一号工程西片区位于青岛北站环湾路以西临海区域，总占地面积约1.1平方公里（净地），初步设计总建筑面积约137万平方米，是青岛市内三区土地完整度高且资源禀赋得天独厚的区域。

青岛官方将这一片区定位为“交通枢纽上的‘未来滨海度假目的地’”，并在综合考量其优势与发展现状后，表示“文旅消费潜力亟需释放”。

基于此，青岛官方提出将寻求与具备雄厚资本和顶级IP资源的战略投资者合作，重点引入知名主题乐园、滨海艺术场馆、高端度假酒店、品牌内容创造商，打造一个“出站即度假”的文旅新地标和城市能级提升新引擎。

而旗下拥有一众国内外顶尖酒店品牌的锦江国际，自然是一个理想的合作对象。

事实上，锦江国际近年来也在青岛布局了不少优质的酒店项目，其中在青岛高新区落地的中建锦江郁锦香酒店，也是山东省内首家“郁锦香”品牌酒店。

作为锦江国际旗下国际高端酒店品牌，郁锦香于1962年在荷兰诞生，自90年代与荷兰皇家航空公司战略合作后，迅速打开全球市场，后又被法国卢浮酒店集团并购，其品牌号召力和影响力毋庸置疑。

除郁锦香外，锦江国际旗下还有丽笙、丽芮等高端奢华品牌，同时通过与希尔顿战略合作，其还以特许经营模式拥有希尔顿欢朋这样的中端主力品牌。

入局青岛TOD一号工程后，其能否在青岛再落地一些新的高端奢华酒店品牌，进一步提升青岛高端酒店品牌的集聚水平，值得期待。

比起常规的文旅产业合作，双方在资本运作方向的联手，更令外界期待。

去年12月，国家发展改革委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将基础设施REITs发行范围扩至15大行业：

交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施，以及符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目。

青岛TOD一号工程，正属于城市更新设施范畴，具备进行资本运作的条件。

而锦江国际在资本运作方面，正具有成熟经验。

早在2024年，锦江国际便在上交所获批100亿储架类REITs，并在3月以“时尚之旅”资产包发行首期产品，发行规模17.75亿元。

随后，锦江酒店上市公司通过出售时尚之旅100%股权，实现资金回笼，并获得约4亿元投资收益。

这次资本运作，不仅让锦江国际完整了解资产打包、现金流测算、监管沟通、市场发行的全流程，也为其后续拿下国家试点打下了基础。

去年年底，国家正式启动商业不动产REITs试点，锦江国际凭借此前积攒的实战经验，一举拿下国内酒店REITs首单，而这也被外界普遍视作其向轻资产转型的关键一步。

从这个角度来说，如果锦江国际在资本运作方面还有更大野心，青岛完全可以好好抓住机会。

事实上，青岛TOD一号工程开发建设也一直在努力让社会资本“唱主角”，这是因为社会资本的敏锐性与活跃度，往往更能有效激发片区发展活力与潜力。

当然，在此番成功引入锦江国际的基础上，青岛要想为“一号工程”引入更多社会资本，做好服务是一方面，更重要的是让市场看到明确的收益前景，也就是信心。